房地产行业的财务管理分析——————以绿地房地产公司为例谈房地产行业财务管理摘要随着近年我国对土地资源的限制和国家对房价的打压政策，一定程度上抑制了房地产业的发展，那么，我国房地产行业的盈利状况究竟如何？本文以绿地房地产公司为例，从会计与财务角度分析其财务状况，来探究这个问题。
本文共分三个部分：一我国房地产业的现有发展背景。
二以绿地房地产公司为例，通过分析其财务状况说明问题。
三总结本文。
一我国房地产业的现有发展背景。
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。
现有的房地产市场呈现出以下五个特点：特点一：房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；特点二：房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力；特点三：资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增；特点四：房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长；特点五：日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低，等等。
就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
下面以绿地房地产公司为例具体说明。
二绿地房地产公司财务管理分析绿城房地产集团有限公司，1995年成立于浙江省杭州市，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司。
绿城自2006年7月香港上市以来的各类新闻，那些对绿城财务状况的质疑，除了捕风捉影的传言，最有力、最让人信服的证据无一例外均引自绿城中国的半年报、年报。
2007年4月，绿城中国发布上市后的第一份年报，称实现营业收入64亿元，同比增加152%，纯利15.03亿元，同比增长141%。
称其是，公司“有纪录以来最高水平”的销售额和纯利表现。
在2008年。
绿城中国2008年年报显示，其负债率达到140%，公司只拥有17.18亿元的现金，却有161.18亿元的贷款。
并且股东应占溢利仅5.40亿元，较2007年同期的9.23亿元倒退41.49%。
2008年年报让绿城的高负债首次引起业界强烈关注，而之后2009年年初的“清算危机”，则让绿城的“资金状况”成为老生常谈的话题。
2009年，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。
根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，今年1-8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作推出了三款产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。
目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。
根据2011年半年报，绿城中国截至6月底的净资产负债率比去年底上升31.2个百分点至163.2%，居内地上市房企之首。
公司总资产负债率为87.71%。
通过对绿地2011年的现金流量分析，绿城现金流入构成分析，绿城的现金流入主要是依靠融资性活动和经营性活动。
为方便分析，我们把绿地与万科公司进行对比，以便直观分析。
经营活动流入占总流入比例通过与万科对比，绿城融资活动的现金流入占现金总流入接近50%，明显高于万科，可以得出，绿城的现金流质量是不高的。
营业收入与经营性活动净现金流 2010年营业收入与经营性活动净现金流的差距变大，我们探索了几种可能性：1. 可能性一：应收账款的大幅度增加但通过上图可知，应收账款增幅仅7千万，所以排除这种可能。
2. 可能性二：经营性活动现金流出大幅增加。
绿城经营活动现：物业发展导致的资金净流出 2010年经营性活动现金流出大幅增加，主要是增投200亿于发展中物业，从而导致经营性活动净现金流大幅下降。
大量预售订金导致短期负债增加，是构成绿城流动负债的主要部分，万科也存在类似情况，这是房产企业的特点。
我的观点是，预收款虽然作为一种负债，但预收款与一般负债不同，预收款越多越好，一般能助于企业锁定今明两年业绩。
注：预售订金预期于物业按订约交付后确定为收入。
因为近年来房地产行业总体上是供不应求的，所以绿城有可能调整预售定金来操纵利润的动机，所以下面我们对绿城的预售定金和净利润做分析通过对比可以知道，绿城的年利润与预售定金的趋势是一致的，所以我们觉得绿城不大可能通过预售定金操纵利润。
绿城存货量的增加主要是因为发展中物业和可供发展物业引起的，这通常是好消息，表明管理层预期销售会增长。
这跟万科是相一致的，背后有没有问题呢？此时我们需要特别关注一个报表科目，即投资物业，也就是相当于我们大陆的投资性房地产，因为这个科目具有较大的主观性，已当持有物业的目的，由日常业务过程中出售改为赚取租金或资本增值，则将已竣工可出售物业列为投资物业可以看出绿城在2010年将17亿已竣工可出售物业转为投资物业。
是否在2010年赚取租金比销售房屋来得更有益可图呢？通过万科的投资性房地产相对稳定以及一直保持在2亿左右，并且在2010年反而有所下降，我们可以否定这一看法。
我们猜想，这可能是绿城的产品需求量正在下降的信号，而作为出售中高端房地产的城又不肯通过降价增加销售量，绿城或许通过将已竣工可出售物业转化为投资物业，以减少已竣工可出售物业的账面价值，绿城的固定资产折旧及减值率比万科低，与万科相比，融资活动现金流入构成绿城的现金流入很大比例从2010年开始由于传统的融资渠道关闭，地产企业普遍资金焦渴，政府对房地产行业实施了紧缩政策并收紧了对开发商的信贷，绿城不得不使用一些替代性的融资工具，房地产信托就是很重要的一个融资工具。
绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融和、平安、中海、山东国际信托等。
2011年上半年，绿城再次通过信托筹集资金33.2亿元。
目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。
由于高收益的出现，加之地产信托的凶猛膨胀使银监会感到了不安，2011年5月末多家信托机构接到了银监会的窗口指导电话，要求信托公司严控房地产信托业务风险。
就在信托融资面临叫停风险时，绿城遭受双重打击，极为看重而且亟须变现来补充现金流的销售也出现了问题，绿城今年初销售目标为550亿元，绿城上半年累计销售额为112亿元，仅完成全年销售目标约22.4%。
在绿城2010年的报表中的信托在资产负债表中的非流动负债中的“信托相关金融衍生工具”仅为2.5亿，而在现金流量表中的融资活动中的“信托贷款筹集”中为31.5亿。
信托融资金额在两个报表中项目不一致的问题，我们猜测原因可能有两点：第一，现金流量表中的31.5亿的信托募集金额是个期间的流量，那么这个期间还有一部分赎回金额，而在负债项目下是一个时点的存量，所以这两个值不是简单相等的；第二，房地产信托有三种形式，贷款融资模式，股权回购型信托，这两种都属于债务型信托，还有一种是股权投资型信托，这属于权益型信托，但它却没放在负债项目下，就可能放在了权益项目下，但附注中显示它是股权回购型信托，应该列示在负债项目。
由此我们认为绿城由于长期以来过高的资产负债率，让它在这点上对报表有了粉为了找出在2010年来至关联人士的利息收入从0.8亿增加到了3.8亿的原因，我们查阅了它的附注，发现在2010年的应收关联方欠款比2009年增加了110.5%，不过相对于利息收入从0.8亿增加到了3.8亿，增加了375% 。
我们还是认为利息收入是有问题的。
从绿城与万科销售，管理费用与营业收入的配比对比可以看到，绿城的销售费用和管理费用占营业收入的比例是较高的，从一方面说明绿城的经营效率是略差于万科的，但另一方面也说明绿城在计提销售费用与管理费用没有明显的粉饰行为由此可以看出绿城存在的主要问题： 1负债率过高资金压力大2现金流量过分依赖融资活动的现金3将已竣工可出售物业转化为投资物业，隐藏需求量下降的信号 4融资成本资本化率偏高5其它收入占净利润其它收入占净利润的比例偏高6关联方与非关联方的应收账款都没有计提坏账准备。
通过对短期偿债能力分析：现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额与流动负债的比率。
速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。
现金比率一般认为20%以上为好。
但这一比率过高，就意味着企业流动资产未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。
从数据可以知道，虽然绿城的现金比率与行业的整体走势是一致的，但是仍明显低于行业平均现金比率水平，绿城的现金比率平均比万科低10%左右，这表明绿城偿付短期债务的能力较弱。
在2009年，该比率出现了较为高幅度的反弹，这主要是由于房地产市场的火热，使得房产企业的经营现金收入增长。
但随后中国政府推出的一系列房价调控政策，使得往后几年整个房产行业的现金比率出现下降趋势，这将加大绿城对短期债务的偿还压力。
流动比率是衡量企业短期偿债能力的一个重要指标。
比率越高，流动负债得到偿还的保证越大。
但比率过高，则会影响企业盈利能力。
一般认为，流动比率为2比较合适，但不可一概而论分析短期偿债能力，今年11月互联网上传出绿城破产的谣言，理由正是来自绿城财务报表的高资产负债率。
但是数据显示，绿城的流动比率在1.50的水平小幅波动，其短期偿债能力与该行业的平均水平偏差不大，基本同万科处于同一水平上。
这似乎表明绿城并没有太大的财务困难，但是从我们之前的会计分析中发现，绿城的资金来源对借贷的依赖性比较大，绿城有可能通过增加长期的负债来偿还短期负债，即以债抵债，从而使其流动比率达到一个相对于安全的行业水平。
同时近几年，房产行业的流动比率小幅向下调整的趋势，这主要是受宏观经济因素影响所致的，例如政府的调控等。
资产负债率是负债总额与资产总额的比率，它表明在资产总额中债权人提供资金所占的比重。
用于衡量企业利用债权人资金进出财务活动的能力，以及在清算时企业资产对债权人权益的保障程度。