• 3、城市建设发展促进房地产开发的速度和成熟。城市发展，道路、 配套先行。城市建设发展将极大带动和促进了城市的基础配套设施的 投入和完善，在改善城市的面貌的同时，也加快了房地产开发的速度， 促进了房地产开发区域的成熟。
• 4、城市化发展拉动房价上升。城市化建设发展的同时，意味着在城 区范围内可利用的土地资源的不断减少，而可开发利用土地的减少将 直接拉动房价的上升。
•旅游------宜宾旅游资源十分丰富。 得力于丰富独特旅游的资源和“九五”期间宜宾旅游业的快速发展，被 省政府定为四川四大旅游优先展区之一、四川四条旅游精品线路之一。 现已形成了以蜀南竹海为代表的“竹文化旅游”、以名城名酒为代表的 “酒文化名城旅游”、以僰人悬棺为代表的“僰文化旅游”三大旅游主题， 并正在构建名城名洒名景一体化旅游 。2019年全市旅游接待总人数 和旅游收入达到627.13万人和36.29亿元。
• 2、新城市发展定位对城市的形象有着更高的要求。随着新的城市发 展定位的出台，宜宾要达到人口大县,面积大县和经济大县,长江上游 一级中心城市重要组团的要求，对城市的形象、品味和环境将有着更 高的要求，而房地产建设作为城市建设发展的主要载体，是城市形象 的缔造者。
• 因此，在未来的房地产开发项目中，政府将会对建筑形式的表现予以 足够的重视。
中国酒都温泉.半山尊城别墅 项目策案
目录
• 市场篇
• 一、城市的宏观环境分析 • 二、项目的价值分析 • 三, 项目的资源分析 • 四, 项目的定位分析
• 消费者篇
• 一、目标人群论证 • 二、目标人群定位
• 理念篇
• 一、目标人群诉求理念建立 • 二、产品理念构建 • 三、核心理念诉求
• 产Байду номын сангаас篇
高端别墅具有的十大核心要素：
一、稀缺的外部环境 二、位置优越交通发达 三、齐全完美的配套设施 四、具有灵性的多重庭院 五、丰富多彩的外立面变化 六、宽阔大气的社区道路 七、超大型会所 八、自然优美的中央公园 九、足够的私密性 十、完美的细节
市场篇
城市的宏观环境分析
项目定位的 可行性
项目的资源分析
因梓源策划公司介入本案的时间尚短，故本案主要以市 场分析、项目核心策略和营销纲要为主；全案的细节实施方案， 梓源策划公司将在签约后另案提交。
别墅的定义
指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之 浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也 不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。
项目的价值分析 项目的定位分析
第一部分 城市的宏观环境分析
宜宾城市发展分析
•地理----宜宾市位于四川盆地南部，东靠万里长江,西接大小凉山，南 近滇、黔，北连川中腹地，素为川南形胜。因金沙江、岷江在宜宾交 汇始称长江，故宜宾市又称“万里长江第一城”.
•经济------“九五”期间，特别是2019撤地建市以来，宜宾经济得到快速 发展。至2000年，全市经济总量已居全省第四位。“九五”期间GDP增 长均在两位数以上，农业连续5年丰收，工业增长连续几年居全省第 一位。与此同时，以产权制度改革为核心的国有中小企业的改革，形 成了成功的“宜宾经验”。2019年GDP总量为428亿元。
• 一、总平规划建议 • 二、产品规划建议 • 三、配套建议
• 销售篇
• 一、销售核心策略 • 二、本案的特殊性对营销执行的要求 • 三、本案的各阶段销售、工程及推广关系 • 四、本案的营销执行阶段化策略
前言
首先感谢宜宾鼎业集团和新寓苑房地产有限公司给予重庆 梓源房地产营销策划有限公司参与该项目全程策划的机会。重 庆梓源房地产营销有限公司秉承公司“开拓,拼搏,求实,创新"的 作风，展开了对宜宾市场，尤其对该项目详细的情况,通过大 量的调研分析，力求梓源策划公司的工作能为贵公司“中国酒 都温泉.半山尊城”项目的开发、营销、推广上，提供有效、有 利的意见和建议。
• 5、城市高速发展改变消费观念。城市的快速发展必将引进中高级人 才，外来的资金、外来的生活理念，必将逐渐影响、改变本地市民的 消费习惯和生活观念。在房地产市场的表现上，将体现在市民消费心 态成熟的趋向和房地产专业的知识的提升上。由此，亦提升、促进了 房地产更加专业的发展。
市场发展趋势
• １、政府在房地产市场中的行为与作用将更加突出。政府将加强对房 地产市场结构和供需的控制和引导，并进一步规范房地产市场的行业 行为，未来的房地产市场行为中，政府的干预和政策影响将更加的明 显。
宜宾楼市步入别墅时代
有“万里长江第一城”之称的宜宾正迎来新一轮的房地产投资热潮。近两年新涌 现的大批精品楼盘受到成都各大商会以及全川其他二、三级城市投资者的追 捧。自从2019年以来，成都各大商会就先后5次组织会员前往宜宾选房，不 少人都选择了在这里投资。
宜宾近年来的房地产开发呈现出迅速增长趋势。在2000年，该市房地产开发 投资仅2.48亿元，到2019年，其房地产开发投资快速升到26.56亿元，5年增 长10倍以上。进入2019年，宜宾商品房销售更供不应求，全年竣工151万平 方米，销售189万平方米。随着近几年的市场放量，宜宾已逐渐呈现出中高端 项目主导楼市的趋势，这些项目成为各地购房投资者的追捧焦点。如鲁能地 产的山水庭院、正和房产的梦想和居等。中国酒都温泉·半山尊城的高档别墅 亮相，更填补了宜宾别墅市场空白。半山尊城占地上千亩，位于宜宾生态旅 游风景区内，系西南唯一天然温泉森林别墅。专家认为，以半山尊城为标志， 宜宾楼市演义已进入到了真正高端时期。而又由于其城市以及物业的巨大增 值潜力，宜宾楼市正从诸多四川二、三级城市中脱颖而出，成为各地投资者 的新宠之地。
城市发展对房地产市场的促进
• 城市化建设发展除了能够促进这个城市的土地资源向土地资本的转变、 促进人口资源向人力资本的转变以及促进民间储蓄向民间银行的转变 之三大转变外，更能直接拉动城市GDP的增长，拉动城市内需，提高 就业机会，提升市民收入和消费水平。同时，城市建设发展对房地产 市场有着如下间接或直接的促进：
• 1、城市发展意味城市人口的大发展。宜宾在四川重点发展定位下， 随着城区面积的不断扩大，城市人口的扩充与增长是房地产市场发展 的需求保障
• 2、城市产业发展结构调整将拉动房地产需求。城市产业结构的调整， 促进宜宾市加速从农业城市向工业、旅游城市的深入发展，除了吸引 大量的外资进入的同时，还将引进大量的中高级技术人才，亦在间接 的拉动了宜宾市未来房地产市场的需求。