接管验收工作流程一、移交接管前的准备工作1.成立管理处。

委托管理合同签订后，入伙前3个月，即提前介入管理，拟派管理处经理、客服主任和机电管理人员到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。

2.成立验收小组。

工程技术人员进驻现场，了解项目设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

A.移交接管验收遗漏问题统计表；B.公共配套设施接管验收表；C.公共配套设施接管验收遗漏问题统计表；D.机电设备接管验收遗漏问题统计表。

二、资料的移交接管1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料A.产权资料a)项目批准文件b)用地批准文件c)建筑执照d)产权证、居住位置、建筑面积清单。

B．验收合格资料a.建设工程竣工验收证书；b.建筑消防验收合格证；c.完善配套综合验收合格证书；d.用电许可证；e.供水协议书f.卫星地面接收设施许可证g.电视共用天线合格证。

C．工程技术资料a.竣工图——包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.图纸会审记录；e.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）f.隐蔽工程验收签证；g.沉降观察记录；h.竣工验收证明书；i.水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；j.砂浆、混凝土块试压报告；k.供水试压报告。

三、接管验收程序（见计划）四、房屋接管验收项目1.验收项目A．梁、柱、板主体；B．顶棚；C．墙面；D．地（楼）面；E．厅房；F．楼梯、扶手；G．插座（电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座）H．接线盒；I．开关；J．照明灯具；K．供水系统；L．排污管；M．地漏；N．卫生洁具；O．防盗网（窗）；P．室内配电箱；Q．水表、电表和液化气表。

五、共用设施接管验收项目及标准验收项目：建筑共用设施、附属设施及其水电等；A．基础设施；B．天面；C．公用天线；D．消防设施（消防栓、消防箱）；E．大厦路灯；F．绿化；G．大厦道路；H．垃圾箱（池）；I．垃圾转运站；J．岗亭；K．车库；L．沙井、检查井和化粪池；M．明暗沟；N．挡土墙、坡；O．踏步；P．台阶；Q．水池、水箱；R．信箱；S．景观、雕塑及文化娱乐设施。

六、共用设备接管验收项目验收项目：加压水泵、电梯、机电设备、消防设备、门禁系统、安防监控系统、道闸收费系统等；根据共用设备对业主服务的重要性，一般将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜)I类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备)、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA中央管理计算机。

II类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计)、气体自动灭火设备（按套计)、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计)、监控录像系统设备（按套计)、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计)、水处理装置（按套计)、周边警报系统设备（按套计)、II类设备的关联设备。

III类设备：除I、II类以外的所有设备。

如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计)、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含I、II类设备的关联设备)、排风扇/机、风机盘管(含控制器)、公用天线系统（按套计)、巡更系统（按套计)、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计)、排污泵、自动抄表装置、DDC现场控制器等。

质量与使用功能的检验标准1主体结构1.1地基基础的沉降不得超过GB5007-02 (替代原标准GBJ7)的允许变形值：不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010-02 (替代原标准GBJlO)的规定值。

1.3石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

1.4木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GB50206-02 (替代原标准GBJ206)的有关规定。

1.5凡抗震设防的房屋，必须符合GB50011-01 (替代原标准GBJll)的有关规定。

2.外墙不得渗水。

3 屋面3.1各类屋面必须符合GB50207-04 (替代原标准GBJ207)的有关规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

3.2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

3.3阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

4楼地面4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

4.2卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

4.3木楼地面应平整牢固，接缝密合。

5装修5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

5.2进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

5.3木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉牢。

5.4门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

5.5抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

5.6饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

5.7油漆、刷浆应色泽一致。

表面不应有脱皮、漏刷现象。

6电气6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1兆欧/千伏。

6.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GB50254 ~ 50259-96 (替代原标准GBJ232)的要求。

6.5电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超过GBJ232的规定值。

制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。

安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

6.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

7水、卫、消防7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。

水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。

应按套安装水表或预留表位。

7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

7.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。

地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

7.4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。

7.5水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

7.6消防设施必须符合GBJl6-01修改、GB50045-95 (替代原标准GBJl6、GBJ45) 的要求，并且有消防部门检验合格签证。

8采暖8.1采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

8.2锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。

安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

8.3炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。

8.4各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

8.5炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

8.6管道的管径、坡度及检查并必须符合GB50242-02 (替代原标准GBJ242)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

8.7设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

保温、防腐措施必须符合GB50242-02(替代原标准GBJ242)的规定。

8.8锅炉辅机应运转正常，无杂音。

消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

8.9经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

9附属工程及其他9.1室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJl4 -97修改中相关内容(替代原标准GBJl4第二章第2. 3. 4节）的要求。

管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

9.2化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

9.4房屋人口处必须做室外道路。

并与主千道相通。

路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

9.5房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

9.6挂物钩、晒衣架应安装牢固。

烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

9.7单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。

室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

9.8群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

10火灾自动报警及消防联动系统10.1火灾自动报警及消防联动系统应是独立的系统10.2火灾自动报警控件器的图形显示界面及屏幕菜单功能是否正常10.3检测消防控制系统与其它安防系统的通信是否正常10.4检测火灾探测器的数量、性能及安装位置11视频监控系统11.1云台转动，镜头、光圈的调节，调焦、变倍、图像切换是否正常11.2图像质量要达到4级标准11.3现场设备是否全部接入11.4硬盘录像机是否有死机现象11.5录像的存放时间应不少于15天11.6与消防、门禁等系统的联动功能12门禁系统12.1主机离线时，门禁控制器能否独立工作12.2主机与门禁控制器通信是否正常12.3停电后，后备电源能否工作13停车场13.1车辆检测器工作是否正常13.2防砸车功能是否有效13.3读卡器能否识别无效卡13.4发卡器吐卡是否正常13.5管理中心与各口通信是否正常13.6图像对比功能中拍摄的图像是否清晰13.7防折返功能是否正常14周边防范14.1布防、撒防是否正常14.2设备是否全部接入14.3报警信息传输是否正常14.4防破坏功能是否正常14.5探测是否灵敏七、工程完善和工程遗漏问题处理规定1.工程完善在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2.工程遗漏问题在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。