一、柳州市总体市场营销环境状况
1、柳州市概况
柳州市位于广西中部偏东北，是一座有2100多年历史的国家历史文化名城。

全市总面积5307平方公里，市区面积658平方公里，总人口186万，其中市区人口89.4万。

柳州市是我国中南、西南地区的交通枢纽。

湘桂、黔桂、枝柳等铁路干线在柳州交汇；公路沿桂海高速公路4个小时可达北海和防城港；水路可直达香港；柳州白莲机场为国家4D级机场，可全天侯起降除波音747以外的各类客机。

柳州市是广西乃至西南地区的工业重镇。

全市有工业企业1500多家，有7家进入全国512强行列。

全市差不多形成了以微型汽车和中吨位汽车为主的汽车及零配件业、以工程机械和通用机械为主的机械工业、以钢铁和有色金属深加工为主的冶金工业等支柱产业。

拥有五菱微型汽车、柳工装载机、OVM预应力机械产品、两面针牙膏、鱼峰水泥、金嗓子喉宝等一批具有较强市场竞争力的产品。

柳州是国家批准设立的一类口岸，各类涉外办事机构齐全。

近年来，柳州市大力加强都市基础设施建设和软环境建设，不断提升都市服务功能，投资环境日益改善。

随着西部大开发战略的实施，
柳州市优越的区位优势，便捷的交通条件，雄厚的工业基础，已为越来越多的中外投资者所关注。

2、国民经济运行情况
2002年柳州市国民经济运行接着保持持续、快速、良好的进展态势。

具体表现为：
➢支柱产业工业生产保持良好的增长势头。

➢固定资产投资接着强劲增长。

➢市场销售保持增长。

➢财政总收入大幅度增长。

➢都市居民收入接着增加。

2002年广西各市区国内生产总值统计表（万元，%）
二、柳州市房地产市场综述
柳州房地产经济通过十年的培育，最近两年得到了快速进展，近两年来各项指标连创新高，同时连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。

房地产作为柳州新兴的黄金产业，为柳州都市建设和安居工程作出了巨大的贡献，并逐步呈现出蓬勃进展的良好态势。

1、2001年柳州房地产市场运行情况
据有关部门统计，柳州市2001年新开工的商品房建筑面积为77万㎡，总的施工面积为134万平方米，竣工面积为54.6万平方米,完成投资7.2亿元。

在销售方面,2001年柳州市商品房平均售价为1608元/平方米,最高价为2800元/平方米,最低价为1200元/平方米。

去年全年售房69.7万平方米，达成售房合同额11.9亿元，
收入9.2亿元。

2、柳州市2002年房地产市场运行情况及特点
✧商品房建设销售增长快
2002年1-10月份，柳州市商品房建设、销售增长较快，比2001年同期相比，新开工面积、施工面积、完成投资、售房面积、售房收入等各项指标增长幅度大，出现快速进展的势头。

1-10月份，柳州市房地产市场新开工面积131万㎡，总施工面积301万㎡，完成投资13.3亿元，售出面积77.9万㎡，售房合同额13.02亿元，售房收入11.57亿元，比2001年同期相比，均有大幅度增长。

商品房平均售价1650元/㎡，比2001年相比提高了42元/㎡。

住宅空置面积9.57万㎡，与2001年相比空置率下降了30%。

✧缘故分析
➢首先得益于国家宏观经济调整，百姓的消费信心得以增强和巩固；
➢其次是银行按揭的支持，住房信贷条件降低，居民的住房观念和超前消费意识不断增强；
➢柳州市正在大规模进行旧城改造，被拆迁户骤增，商品房需
求量上升，极大的刺激了住房消费；
➢国家推行货币化分房政策，机关企事业单位干部、职工等靠单位分房的期望值大大降低，购买商品房成为今后大部分居
民解决住房问题、改善居住条件的要紧途径，催生了商品房
的市场需求。

➢商品房的综合素养明显提升。

开发商强化了品牌意识。

不仅大部分住宅小区做到了商品房、公建配套、绿化配套、道路
配套和基础设施配套同步建设，一些住宅小区还超前进行了
配套建设，住宅结构和户型更合理，使用功能更齐全，受到
了消费者的青睐。

➢柳州市城镇化目标要求，在今后5年内使全市城镇化水平由目前23%增到31%，这将加大商品房的需求。

三、本项目综合分析与评价
1、项目所属区域概况及区域规划设计要点
本项目位置属于城中区。

辖区面积2.28平方公里，辖公园、
中南、城中、水上4个街道办事处，39个居民委员会。

区政府驻扎龙城路西一巷。

最近柳州市行政区划调整。

城中区从2.89平方公里拓展到77.675平方公里。

该区首先拟定将新城区建成柳州市的新科技术、金融、贸易、行政和文化中心。

另外依托老城区优势，城中区充分发挥都市配套资源和辐射作用，加速推进城镇化建设步伐。

同时突出抓好五星商业街、曙光路商业步行街和中心广场的改造，凭项目抓引资，以此推动第三产业全面进展，力争3-5年建成都市功能齐全的现代化商贸服务中心，把新区建成行政、会展中心、高科技术、生态旅游、农业新型产业区。

2．项目地块价值分析
1.区位
本项目位于柳州市城中区核心地段，三面临街。

东面的解放南路是柳州市商业最集中、最繁华的区域，分布着五星商厦等多个大型综合商场；南面紧临公园路，西面的都市交通干线龙城路两旁分布着众多商业物业，北面临近五一路。

位于商业黄金地段，周边配套完善。

附图：项目原图及四周环境图
2.交通情况
本项目三面临街，道路状况优良，交通便利，四通八达。

龙城路有十余路公交线路频繁穿梭，通达市内各个角落，交通十分便捷。

具体公交线路有：
附图：道路状况图及公交站牌
3.配套设施
附图：部分配套图
4、项目优劣势分析
优势分析
1)地段优越。

处于柳州政治、经济、文化中心，是政府的核心规划区域，规划起点高，必定带动本区域的快速繁荣。

2)交通发达。

项目三面临路，道路状况优良，交通便利，十余路公交线路四通八达，公交车站即在项目附近。

3)配套完善。

餐饮、娱乐、购物场所众多，金融、医疗、教育机构围绕，配套极其完善。

4)人气旺。

5)旧城改造使项目升值潜力巨大，本区域内存在较大的换房需求。

6)区域内三级市场较为活跃，具有较大的投资价值。

✧劣势分析
1)车流大，路面嘈杂，噪音污染较为严峻。

2)该区域对商业部分极为有利，然而住宅部分受规划限制，而且有限的空间专门难做环境。

3)竞争将异常激烈。

周边有多个在建、待建项目，应紧密关注。

4)区外大量优质规模楼盘，对本项目的目标客户造成了一定的分流。

5)本区域开发成本较大，房价较高，应注意房屋总价操纵。

6)人们对五星商厦和工贸商场附近认知度较大，人气旺盛，租金水平也存在较大差距。

如何吸引人流，做到商业价值的最大化将有一定难度。

✧机会分析
A、本区域属于政府的重点规划区域，政府的关注度高，规划起点高，
必定带动房地产市场的升温。

B、旧城改造带来巨大的机遇，应抓住有利时机介入市场，以超前的
决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，抢占先机。

✧风险
A、市场因素：①柳州房地产开发量逐年增加，有效需求不足，空置
率逐年升高；②住宅物业同质化较为严峻，大量的相似产品同时出现在市场上，使消费者专门难看到差异性，阻碍了消费者的购买决策。

B、竞争压力：项目周边多个在建、待建项目，市场供应量巨大，档次较高，将给本项目带来较大的市场压力。

5、综合分析
从市场调研结果分析，本项目优劣和劣势明显，机会和风险并存。

唯一的方法确实是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心理，整合与项目有关的各种要素，制造出具有超前性、差异性、引导性和适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，使项目实现最佳的市场价值。

四、区域房地产市场状况调查分析
住宅部分
本项目地处城中区，是柳州市政治、经济、文化中心，依照本项目的位置、辐射范围和规划设计要点，确定调查区域范围为整个柳州市区，我司调查了柳州市区内20余个较有参考价值的楼盘，
并针对楼盘的规模、户型、客源、价格、营销方式、销售情况、配套、物业治理等逐一进行了统计分析，以便为本项目的科学定位和制定营销推广策略提供依据和指引。

1.规模分析
从以上统计能够看出：
➢楼盘规模越来越大。

高新区、柳南区和柳北区土地比较充裕，目前差不多形成了多个规模大盘，如经典时代、星河弯、。