沈阳各类商业比例 （2007）

根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳 商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市 区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类， 具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场 、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等 虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物 流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平 米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。 从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007 年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供 应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目 前的353.6万平米和人均0.295平米水平。 虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等 采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相 同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱 乐少，也并未完全带来消费体验的改变。 万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为 独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店 为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能 算购物中心。
沈阳各类商业比例

其他 39%
批发服务商业 53%
零售商业 47%

百货购物中心 8%


从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳 的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空 间。
宏观环境——沈阳商圈分析

商圈分布图
由于本项目未来发展方向主要是购物中心， 竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主 要对购物中心和百货加以研究，批发市场、 家居建材市场和底商将不是此次的研究重点 。 根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区 域，沈阳目前有以下6大商圈：


建筑高度：满足机场净空要求， 以净空批复为准
出让年限：居住50年，商业40年 土地交付时间 土地成交价 付款进度要求
宏观环境——选址疑问
东北三省如何布点？ 为何要先抢滩沈阳？ 然后布点大连？
宏观环境——万象城全国战略
全国：东、西、南、北战略基点
沈阳万象城 大连万象城 济南万象城 青岛万象城 淄博万象城 郑州万象城 无锡万象城 常州万象城 上海吴中路万象城 杭州钱江新城万象城 成都万象城 重庆万象城
基地分析——项目选址
万象城选址对比：
项目所属城市 深圳 位置 华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域
杭州
沈阳
位于杭州未来CBD核心区域钱江新城
位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址）
成都 南宁
位于新城东核心位置——二环路东三段万年场双桥子片区 位于东盟国际商务区的核心区域
电脑软 件城
工业展 省气象 览馆 学院 家乐福 沈阳音 乐学院
药科大 学 地铁2号线文 化北路站
东北大学 茂叶中心
基地分析——规划条件

规划设计条件: 出让面积:80501.4平方米 用地性质：商住混合用地，商业 比例75% 容积率：≤4.5 绿地率：居住部分≥30%，北侧 现状绿地仍作为绿地纳入地块统 一规划
沈阳市户籍人口增长
860 820 780
810.6 810.6 752.3 703.6 768.1 783.9
万人
740
698.6 700 689.3 689.9 689.1 693.9
660 620
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
宏观环境——沈阳总体情况

人均可支配收入稳步增长，增长幅 度较大，至2010年已达到21578元 同处环渤海经济圈，与北京相比， 差距较大，刚刚达到北京2007年的 居民人均可支配收入水平；
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
2000
沈阳市人均可支配收入增长表：
文化路
工业展示馆站
三 好 街
五 爱 街
基地分析——地铁
青年公园站
太原大街 工业展示馆站
中街
基地分析
沈阳嘉里中心
基地分析——周边配套



基地 文化教育 住宅 商业 市政公园 办公 酒店 城市综合体
商业定位
沈阳 九中
青年 公园
省气象 学院
基地
嘉 里 中 心 沈阳 二中
沈阳茂业中心
基地分析——现状
基地分析——现状
基地分析——道路交通

青年大街
五爱 批发 市场 文艺路 彩 塔 街






东 青年大街：城市主干 道，规划双向10车道 文化路：城市次干道， 规划双向8车道 北 文艺路：城市次干道 ，规划双向6车道 南 规划道路：18米 西 彩塔街：规划双向4 车道 地铁：距离二号线工业 展示馆站不到100米，通 过地下通道，万象城与 地铁直接连通 公交站点：分别是青年 大街和文艺路的体育馆 站；133，134，222， 257，214，244，225， 238等20余条； 距离火车站15分钟车程 ，机场20分钟车程
沈阳市人口和其他城市对比（2010)
2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
1961.2
万人
1063.6 810.6 669.1 767.7
沈阳
哈尔滨
大连
长春
北京
宏观环境——沈阳总体情况
沈阳市区人口密度分布图：

沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区 。 金廊沿线人口密度普遍很高 。
铁西
社区型商 圈
铁西区
45,000
商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档； 由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依
然主要服务周边区域。
3.0商业市场
中街主要商业项目





2005年被评为“全国十大著名商业街”之一。 被誉为“东北第一街” 中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心 70.8％，其余为超市、电器、服装小商品市场。 在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业 城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品 牌为主，缺乏国际一二线品牌。 其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自 有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就 有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱 市场的升级版或者延伸版。 中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低， 高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it 就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。 由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收 入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应， 但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人 群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客 流。 整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中 低收入人群的需求，拥有较大的客流量。
20541 21578
20000
元
15000 10000 5000 0
6386 7964 8924
· 1 13515 11651 10098
15678
17290
18560
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
沈阳
北京
宏观环境——城市商业分析
合肥万象城
南宁万象城
深圳万象城
附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。
宏观环境——沈阳总体情况
沈阳概况 Shenyang Summary
东北地区

辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、金融和商业 的中心； 沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区 的重要交通枢纽；


华润系列研究——沈阳万象城
华润万象城 ——全国版图
沈阳万象城 大连万象城 济南万象城 青岛万象城 郑州万象城 无锡万象城 常州万象城 上海吴中路万象城 杭州钱江新城万象城 成都万象城 重庆万象城
合肥万象城
南宁万象城
深圳万象城
全国14个华润万象城，目前开业3个。
附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。
并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心； 未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力； 除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。 依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；
五里 河
区域型商 圈
和平区 沈河区
0
沈阳
北京
沈阳市城镇居民人均消费性支出与其他城市对比 （2010)
30000 25000 20000
15676 22807 19934 13940 16580
`
20219 14430
元
15000 10000 5000 0
沈阳
14400
哈尔滨
大连
长春
北京
深圳
杭州
成都
沈阳市人均可支配收入增长表：
35000 30000 25000
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
元
· 1
7883 8670 6386 5515 6074 6690 7213 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2010年沈阳人均可支配收入低于大 连，略高于长春和哈尔滨，在东北 三省主要城市排名第二

东北三省消费力最强的城市
东北三省辐射范围最广的城市 东北三省投资报酬率最高的城市 东北三省时尚上升度最高的城市
沈阳 中国东北地区最大的中心城市