万象城考察分析报告
一、万象城的概况
深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是目前深圳最大、最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达万平方米，拥有层商用楼面，多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。

它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

二、准确的选址
在美国，购物中心通常建在郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，而购物中心通常也是作为一家大小到郊区欢度周末的场所而存在的。

所以，把购物中心建在郊区是合适的。

但在中国，由于城市中心居住习惯的人文特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了大型购物中心普遍都选址于市中心的商业区，因为这里商业繁荣、人口集中、交通方便，从而可以吸引更多的客流。

万象城项目在选址的过程中，充分考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性。

他们发现，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域。

罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立“目的地”的地位将起到积极的作用。

交通方面，万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有条公交车经过，而已经投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目，为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。

以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中心的区位要求。

三、精准的商业定位
华润（深圳）有限公司把万象城定位为：“完整及协同的体验，包括购物、
休闲、餐饮及娱乐”、“一个深圳居民及游客均向往及享受的好去处”。

准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。

据调查，超过％的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。

因此，万象城的市场定位确定为“中档偏高”，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。

在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。

主力店次主力店所占比例为％，国际名牌占％，餐饮占％，娱乐占％，精品店占％。

从招商成果来看，整个比例与最初的商业规划比较切合。

四、巧妙的建筑设计（聚集人流）
、单独建筑，购物中心上
方无常见的住宅塔楼或
写字楼，最大限度的保
证了购物空间的灵活性
和舒适性。

同时可缩短
商业的开发周期，利于招商。

2、极有特色的米兰大道。

3、下沉式广场
、商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流。

绝大部分商铺分
列于主动线上5、接驳地铁戏剧院站，积聚了极大的人流。

五、智慧广场与万象城的对比分析
一）智慧广场自身情况分析
、项目基本情况
智慧广场位于深圳市南山区华侨城片区，侨香路与深云路交界处西北角，总
占地面积，㎡，用地性质为高新技术工业用地(科研用房、高新科技厂房)，总
建筑面积，㎡，其中设计为办公面积㎡，由、、、四栋塔楼组成，是以奢华舒适、
低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的大型商务集群项目。

其中层和负一层为
目前在操作的商铺，总商铺面积为平方。

、项目交通情况
项目区位：项目位于深圳市南山区华侨城片区，侨香路与深云路交界处西北角。

车行交通：可通过侨香路、侨城东路快速接驳北环大道、深南大道、滨河大道深
圳大主干道；快速到达宝安国际机场、深圳湾口岸、蛇口港、福田中心区及各高
端居住区。

轨道交通：项目距离地铁二号线侨城北站约米（实际距离有米以上），已于于年
全线试运营。

公交系统：分别有：路、路、路、路、路、路、路、路慢线、路途经项
目或项目周边。

接驳地铁
3、商铺定位
商铺定位为高端的、有文化品味和艺术价值的商业空间（我个人理解）。

4、目前遭遇情况分析
）商铺面积小。

商铺面积总和仅有万多平方，这就意味着无法打造成为大型的购物中心。

）人流量无法集中。

在步行分钟范围内的有影响力的建筑物只有本身的写字楼以及附近的香年广场，没有大型的住宅楼盘，虽然马路对面就是富人区华侨城，但是本身马路没有天桥和隧道，人流难以流通。

离地铁侨城北站有一千多米，而且是新开通地铁站，人流量少。

）周边为工厂，人流杂。

附近为本田店、物流、东大洋等工厂，来往人群杂。

二）如何借鉴万象城的成功模式
、主力店的进驻
万象城第一时间进驻了’超市、嘉禾影城、真冰场等主力店，还有一大批高端次主力店，主力店和次主力店的进驻能极大的吸引其他非主力店成员进来。

起到羊群效应。

虽然智慧广场不能引进大超市，大百货公司，但我们应该极力引进一些能使高端人群慕名而来的特色商店。

1、万象城的人流组织
仔细观察可以留意到：商场、百货类铺面放在首层，、层主要为精品和服饰，负一层为餐饮，层为餐饮和娱乐。

因为餐饮铺面分别放在垂直的两端，能很好的组织人流。

智慧广场的操作空间为层及负一层，故建议餐饮分布于至少要求两家，分别分布于两端，最好对角设置，这样可以组织一定的人流。

、万象城的特色商铺分布
万象城也有引入一些极具特色的主题店，比如体现华夏文化和时尚生活的中艺（香港），这些店面所在的位置并不理想，人流极少，但还是会一些高端人群有慕名而去。

这家店主要做高端艺术品的，有翡翠，珠宝，玉石，陶瓷等艺术品。

价格比较贵。

位置即为偏僻，找了好久才发现有这个地方，你从这个口进去里面还不是它的店面，你必须穿过一家服饰店，再进去左拐才是。

虽然位置偏僻，当时户外广告却做得特别好，也很醒目
展示一些极为精致，有品味的艺术品（偷拍的）
：
这是我在回来的路上拍到的，一家买佛珠、玉石、紫檀、沉香等的店面（位置在地铁口通往万象城的路边）。

紫檀佛珠，我买来送人的，细叶紫檀，不知道真否。