万达广场、汇龙湾
➢ 缴费主体：
主力商家店为一主体。 地产公司自营商场为一主 体。
➢ 物业服务费：
万达广场按建筑面积计 算， 48元/每平方米·月 （含商业共用部位空调 费）。 汇龙湾按建筑面积计算， 5元/每平方米·月
27.05.2020
➢ 中央空调费：
万达广场：商家户内按空 调冷量独立计算，另行缴费。 汇龙湾按建筑面积包干计 算， 7元/每平方米·月。
27.05.2020
优品道之3A商业物业管理方案
优品道物业服务中心 2008-9-19
27.05.2020
第一部份：商业物业管理市场调研情况
一、物业概况：
万达广场
➢ 建筑面积：40万平方米。 其中商业17万平方米； 住宅15万平方米，地下 车库8万平方米。
➢ 卖场主力商家有：国美、 伊滕等十家主力店。
➢ 共用设施设备维 修保养费用：
按缴费主体单位建筑面积 分摊。如：消防系统维修、 保养费用等。 垃圾清运及排污:垃圾清 运根据商家业态由商家自行 处理或委托物业公司处理； 排污管理网疏通由相似业态 商家分摊费用并委托物业公 司处理。
物业服务 收费标准
27.05.2020
➢ 停车费用：
机动车：万达广场地下车 场按四小时起价5元，以后 按每小时2元计费；汇龙湾 车场按两小时起价3元，以 后按每小时1元计费。 非机动车：统一规划地点， 并由物业公司统一外包，并 按成都市规定标准实施。
物业服务 收费标准
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第二部份：3A商业物业管理方案
物业概况
➢ 建筑面积：3.4万平方 米。其中32号楼为 0.28万平方米，33号 楼商业为3.12万平方 米；
➢ 一四五楼为资产公司 自营。
➢ 二、三楼为主力商业 店。
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二、物业服务管理方式：
服务主体：资产管理公司 主力商家店面经营管理秩序由主力商家自行负责。 如：安防秩序、自用设备设施维修保养、卫生保洁、 客户投诉处理等。 所有主力店独立占用的设备设施全部划归主力店使 用和维护管理，并以合约形式明确相应责任。
0.40
0.40
维修工
9
0.28
环卫员
10
0.17
绿化工
2
0.17
合计（万元/月）
2.52 1.70 0.34 13.19
设备值班设岗2个（三班制）；维修设岗1个 （两班制），换休1人。
两班制，外围设岗1个，一楼设岗2个，四至五 楼设岗1个，车场设岗1个。
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➢公共能源及耗材成本
物业服务 收费标准
类别
小计（万元/月）
备注
水 电 共用部位维修养护费 设备维修耗材
保洁耗材 节日布置费
Байду номын сангаас
据实分摊 据实分摊
0.68 1.02
0.68 0.68
公共用水、用电据实分摊； （含商场专用车场水、电 费用）
只含单次500元以下的维修 修费用。（每平米0.20元）
只含500元以下的共用设施 设备的小修费用。（每平 米0.30元）
➢ 地产公司自营商场为万 千百货。
➢ 物业服务提供商：万达 商业物业公司。
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汇龙湾
➢ 建筑面积：6.1万平方米 其中写字楼2.5万平方米； 卖场3.6万平方米。
➢ 共六层。一至三层卖场， 四至六层为写字间
➢ 卖场主力商家有：国美、 易初莲花。
➢ 物业服务提供商：丽盛 物业公司（市场化物业 公司）
➢共用设施设备维修、 保养费用：
按缴费主体单位建筑面积 分摊。如：消防系统维修、 保养费用等。 垃圾清运及排污:垃圾清 运根据商家业态由商家自行 处理或委托物业公司处理； 排污管理网疏通由相似业态 商家分摊费用并委托物业公 司处理。
家乐福
➢ 共用设施设备维修保养费用：
物业服务 收费标准
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家乐福
➢ 所有物管服务自行提供。 ➢ 机动车停车场外包。收
费标准按三小时起价4， 以后每小时计价1元 （三小时内购物凭票免 费）。 ➢ 统一规划地点外包管理， 并按成都市规定标准实 施（购物凭票免费）。
➢ 空调自营费用约为10元 /平方米.月。
名称
副经理 客服员 秩序班长 秩序员
数量 单位成本 （名） （万元/月）
1
0.60
2
0.24
3
0.30
25
0.25
小计 （万元/月）
0.60 0.48 0.90 6.25
备注
两班制（兼清洁绿化管理） 三班制，外围设岗1个、车场设岗2个、监控设 岗1个、内保设岗1个、负一楼3个岗；换休1人。
维修主管
1
直接成本
16.55
16.55
管理费用
15％
2.5
营业税
5％
2.5X5％=0.125
合计（元）
19.175
物业服务费约为：5.02元/平方米（按总建筑面积3.4万平方米核算）
部含负一楼车库。
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➢空调费
空调费用计算按独立商铺 单位面积包干核算。 根据市场调查对比，空调 冷气运行预计费用约为：10 元/平方米.月。
每平米0.20元
每平米0.20元
办公、绿化养护费
0.30
办公、绿化养护等费用
合计（万元）
3.36
注：空调费用另行核算，单独计费。
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➢直接成本合计
类别 人力成本 公共耗材成本 合计（元）
小计（万元/月） 13.19 3.36 16.55
物业服务 收费标准
备注
➢物业服务费测算
类别
金额（万元/月） 小计（万元/月）
27.05.2020
地产公司自营商场。
•商场内商家自用部 分正常经营时间的 安全秩序及卫生保 洁由商家自行负责。 •物业公司只负责商 场内商家共用部位 的卫生保洁及秩序 维护管理。
物业服务 管理方式
27.05.2020
家乐福
物业服务管理 方式为：自营。
物业服务 管理方式
27.05.2020
三、物业服务收费标准：
物业概况
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家乐福（双桥店）
➢ 建筑面积：4万平方米。 ➢ 共五层。 ➢ 物业服务提供商：自
管
物业概况
27.05.2020
二、物业服务管理方式：
万达广场、汇龙湾
主力店
•店面经营管理秩序由主力 商家自行负责。如：安防 秩序、自用设备设施维修 保养、卫生保洁、客户投 诉处理等。 •所有主力店独自占用的设 备设施全部划归主力店使 用、维护管理，并以合约 形式明确管理责任。
27.05.2020
物业服务 管理方式
地产公司自营商场。
➢商场内商家自用部分正常经营时间的安全秩序及卫生 保洁由商家自行负责。 ➢非正常营业时间内的商场安全秩序由物业公司负责。 ➢物业公司负责商场内商家共用部位的卫生保洁及秩序 维护管理。
27.05.2020
三、物业服务收费标准方案：
物业服务费标准测算： ➢人力成本