【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径
概念设计 实施方案 初步设计与施工图
【设计前期】
1 设计前期之权：各业务部门职责 设计部 “ 1/2 主角”；但工作量繁重
营销部
＋
设计部
项目事务部 财务部/成本部
项目部
2 设计前期之事：核心工作
核心：精准定位,产品决策 设计任务：概念设计 预测成本
2 设计前期之事：做好概念设计，提高决 策效率
？
1 精准市场分析：1.1. 竞品选择标准
标杆楼盘：3个“最” 竞争楼盘：3个“同”
区位 社区 户型 装修
1.2 竞争格局分析
细分市场的竞争格局： 清晰市场及竞争事态 精准定位 总价及产品结构两个分类要素
1.3 竞品分析表：明确；聚焦
竞品名称
主力产品信息 户型 面积 单价 总价
楼盘A
之一：成本规划
① 确定盈利模式 ② 可售比 ③ 产品附送率 ④ 停车率与停车方式 ⑤ 商业及业态 ⑥ 会所及配套 ⑦ 人防及分区
设计阶段成本控制体系与专业平台
之二：成本级配
① 建筑模块 ② 精装模块 ③ 景观模块 ④ 电梯模块 ⑤ 智能化模块
设计阶段成本控制体系与专业平台
之三：成本对标
① 标准层含钢量 ② 标准层混凝土含量 ③ 窗地比 ④ 地下室层高 ⑤ 地下停车面积 ⑥ 地下室钢筋含量 ⑦ 景观软硬景比例
2、高地价一般采取高附加值、高售价策略 低地价一般采取低附加值、平均售价策略
3 停车率与车库形式如何选择：挖掘“地下黄金” A. 营销定位
各种产品车位配置比例
B. 规划要点：数量测算
C. 停车方式
地上/地下比例 架空？ 半地下？ 地下？
4 商业及业态
商业面积与位置 业态：租or售；主力店 餐饮？ 层高：4.5？5？ 商业地下室应用
成本级配5个控制模块：整合、集成。产品决策标准
案例说明
成本级配5个控制模块：整合、集成。产品决策标准
标准化产品线整合为成本及 配实施提供标准平台
案例说明产品线整合
【施 工 图】
扩初及施工图核心工作之一：成本对标
① 标准层含钢量 ② 标准层混凝土含量 ③ 窗地比 ④ 地下室层高 ⑤ 地下停车面积 ⑥ 地下室钢筋含量 ⑦ 景观软硬景比例
销售情况
项目优势
分析
项目劣势
楼盘B
楼盘C
楼盘D
楼盘E
2 提高概念设计效率之二：重视设计前提
土地要点 项目定位 政府政策
如何提高概念设计效率
① 精准市场分析 ② 重视设计前提 ③ 做好强排方案 ④ 掌握基本盈利模式 ⑤ 注意积累固化
？
强排方案三步法。目的精准定位。
第一 设想目标客户 步 第二步 设计强排方案
在对土地认知的基础上，通过多方分析比较，确定 1、指标
产品定位指标
2、方案
确定规划草案
设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成 2 本测算的基础
强排方案
•确定指标 •确定规划结构
•预估成本 •预估利润
成本测算
产品决策
•盈利模式
项目 定位
•目标客户 •营销策略
市场定位
设计前期之人：主要工作
三步骤
5 会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小
严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积 会所配置、架空层设置要和项目定位一致
6 人防：底层、集中布置原则
人防地下室面积、等级及布置方式 充分考虑报建及分区 充分利用人防规范：2000平米防护单元
实施方案核心工作之三：成本级配
①建筑模块 ②精装模块 ③景观模块 ④电梯模块 ⑤智能化模块
① 可售比 ② 产品附送率 ③ 停车率与停车方式 ④ 商业及业态 ⑤ 会所及配套 ⑥ 人防及分区
1 可售比：高容积率项目需评估测算
架空层：被遗忘的角落 地下室：定时炸弹or地下黄金 寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊
2 产品附加值怎么确定（哪种我们最合算？）
1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例
房地产设计阶段成本优化与控 制（Ⅳ）
【Ⅰ】目标与措施
基本原则
【Ⅱ】设计管控关键路径
概念设计 实施方案 初步设计与施工图
【Ⅱ】启示与建议
一、规划设计成本精细化管控目标与措施
基本原则：全员全控基于客户细分成本控制
省钱等于赚钱 成本控制不等于省钱 合理规划有效成本 严格控制无效成本
设计阶段成本控制体系与专业平台
如何提高概念设计效率
① 精准市场分析 ② 重视设计前提 ③ 做好强排方案 ④ 掌握基本盈利模式 ⑤ 注意积累固化
？
5 注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！
从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、 认知、积累、固化
案例分解
【实施方案】
实施方案之权：主要工作成果示意
营销部
设
计
项目事务部
1
基础 分析
2
强排 方案
3
4 做概念设计前提 两大前提 一、项目：土地规划要点确定
红线；容积率；限高；退线；配套
二、营销：项目定位及户型配比
商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。
两个案例： 分解强排方案盈利模式选择
如何提高概念设计效率
精准定位；预测成本
① 精准市场分析 ② 重视设计前提 ③ 做好强排方案 ④ 掌握基本盈利模式 ⑤ 注意积累固化
【掏干挖净】：两个用足 用足容积率！用足建筑密度！
① 用足容积率：用足“高货值”产品容积率
② 用足建筑密度：用足溢价空间
用足容积率常用模式案例分解
① 景观资源最大化： ② 拉高拍低 ③ 丰富产品形态塑造高端形态
用足建筑密度常用模式案例分解
① 锦上添花 --赠绿规划、 底层挖掘 ② 雪中送炭--底商寸土寸金 ③ 政策红利--抬高车库
部
财务部/成本部
项目部
实施方案之事：规划设计成果要求
规划方案
道路 地下室与停车
景观意向 户型与意向立面
物业管理模式 成本测算 指标
实施方案核心工作之一：方案深化
一、规划结构深化
规划 结构 物业模式
二、主要产品确定
立面风格选择 精装修级配确定 景观风格初选
案例分解
实施方案核心工作之二：成本规划
第三步 决策解决方案
两个常用工具： （1）Google
★
两个常用工具：（2）草模
强排方案注意事项 1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论
2、强排方案的目的确定盈利模式
如何提高概念设计效率
① 精准市场分析 ② 重视设计前提 ③ 做好强排方案
④ 掌握基本盈利模式
⑤ 注意积累固化
秘诀：【掏干吃净】
？