南京市上河明苑市场调研分析目录第一部分、城南区域房地产状况一、城南区域房地产状况简介二、城南区域的四大片区第二部分、本项目竞争楼盘分析一、竞争个案主要经济指标二、竞争个案户型配比及消化情况三、竞争个案详细分析四、该地区市场综述第一部分、城南区域房地产状况一、城南区域房地产状况简介城南区域包括南至宁南新区，东至大明路及以东片区，西接长虹路，北抵建康路沿线的区域，基本涵盖秦淮区和雨花区大部分，区内交通畅达，环境优美，夫子庙古迹胜景、雨花台风景区，依山傍水、秦淮河蜿蜒流过。

同时，城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史，夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的骄傲。

自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉，可以说城南板块的优势在于自然与人文的双优越。

城南板块从地理上来讲，可谓是前有辐射，后有依托。

随着南京市“南延东进”城市发展战略的实施，门东地区改造的加快，秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进，城南板块的市场空间将逐步释放。

旧机场的搬迁，江宁撤县建区后的蓬勃发展，使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射，发展势头不可估量，从当初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间释放的巨大能量。

经过近些年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居，现在的城南板块已被赋予了新的含义。

虽然房产开发是一个地域性很强的项目，但随着城南诸多城市建设和环境建设一系列改造的进行，随着城南居住环境和生活环境的逐步改善，人们印象中的破民居渐渐消失，城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。

城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南.拆迁是现在老城南谈论最多的话题，半年时间，这里的拆迁居民将创纪录地增加，仅赛虹立交桥沿线就超过3000户。

大规模的拆迁改造对于市政建设和环境治理等诸多方面来说无疑是个利好消息。

据悉，围绕改造的老房出新、灯光亮化、拆违工作等将进一步开展。

以夫子庙、白鹭洲、中华门、雨花台为龙头的秦淮风光带贯穿城南，这里将出现更多的新亮点。

而对于开发企业来说，旧城改造不仅使其所处环境得到改善，更为其开发的楼盘带来大批由于拆迁而急需购房的潜在消费群体，调研数据表明，城南老百姓在购房时有超过60%的消费群依旧选择城南。

二、城南区域的四大片区城南板块又可分成以下四个片区1、地铁片区以雨花台为轴心，雨花南路和雨花西路之间孕育着近10个新盘。

他们都位于中华门和安德门地铁出口附近，2005年9月南京地铁将正式运行，地铁效应无疑是该片区最大的卖点。

但周边配套还有待完善，缺乏大型购物场所是目前该片区一大不足，本片区项目大多于今年下半年已集中上市，单价从4200元-5500元不等。

片区范围：西起长虹路、东至雨花台、北接雨花西路、南至雨花南路已有项目：金兰湾、中广厦、百汇景田、四季经典、花好月苑、格林美地、德宏山庄（二期）、南大地、中浩地产、龙福山庄（已基本售完）2、大明路片区城南板块属于起步较早的区域，大型生活居住区秦虹小区就在其中。

大明路汽车经济在一定程度上带动了当地人气的聚集。

两年多前该片区售价在3000元左右，一些项目单价甚至低于3000元，但目前平均单价已突破4500元大关，不过现有居民素质在一方面局限了该片区进一步突破，供应体量以中档项目为主。

片区范围：西起城东干道、东至大明路、北接秦淮河、南抵宁栗公路已有项目：商茂鑫园、九龙雅苑、大明花园风光里、同创九龙盛世园、良城美景、御水湾等。

3、中山南路沿线片区在城南四大片区中，该片区是距市中心最近的区域，交通便捷是该地区最大的一个亮点。

此外，紧邻秦淮河和中华门城堡，自然条件较为优越。

该片区也是一个价位较高的区域，接近门东地区的整体价格。

从地段上分析，该板块是市区内其它板块消费群的首选。

片区范围：中山南路沿线及周边已有项目：中江美河、水榭华庭、秦淮房产金陵明珠、聚宝园、家天下•城市桃源等4、门东片区习惯上所说的南京“富人区”说的就是该片区，生活交通便利、人文气息浓郁是这里最大的特色。

随着中山南路沿线和宁南等区域的快速发展，这里发展速度也逐渐加快，近年来该区域的楼盘价位也逐渐升高。

片区范围：西南起中华门城堡、东至江宁路、北接夫子庙已有项目：一品嘉园、宏图•上花园、逸景园、仁恒.翠竹园等第二部分、本项目竞争楼盘分析一、竞争个案主要经济指标个案基本情况调研表个案名称位置总体规模栋数套数开盘时间交付时间总销售率开发商商茂新园大明路占地25974平米，建筑面积3万， 2栋多层4栋小高层 350 2003-8-18 2005-7 80%以上商茂房地产九龙雅苑大明路98号总占地2.4万平米，建筑面积4万， 2栋多层4栋小高层 312 2004-9-18 三期 2005-8 80% 九龙房地产鑫园.凯旋城白下区光华路2号鑫园森林海三期，以90多平米两房为主 6栋小高层 78 2004-8 2004-12 基本售完南京金大地建设清新家园白下区光华东路北侧总占地6.3万平米，建筑面积11万 8栋多层2栋小高层 238 2004-10-16 2005-11 销售过半鸿信房地产同创•九龙盛世园大明路与秦虹路的交汇处占地面积2.8万平米，建筑面积近6万平米 3栋多层4栋小高层 370 2004-8 2005-8 70%以上南京同创房地产良城美景秦淮区秦虹南路占地面积15万平米，建筑面积近29万平米 9栋多层4栋小高层 480 2004-11 2006-4 一期售完二期刚发售30% 南京致壹房产御水湾中和桥北村1号占地面积15万平米，建筑面积近29万平米50栋多层10多栋小高层 2000 2004-6 2005年底一期销售65% 南京钱塘房产由《个案基本情况调研表》中的调研数分析，以本案参照的7个对比楼盘来看，共推出多层约40栋，小高层约15栋，小高层所占比例较低，这与南京当地（尤其是城南）人们的购房习惯有密切关系。

另外，本案附近在售楼盘销售状况较好，除部分面积较大的滞销套型外，已基本无房可卖。

纵观本案周边楼盘，其定位基本为中等档次，开盘后的消化情况较为良好，这从另一个侧面反映了中低档楼盘的需求空间较大。

目前本案周边楼盘的均价在4700左右，从需求调研的数据来看，欲购本区域商品房的目标消费群对于这一区域的心理价位多数集中在4500-5000元/平米。

从供应的总体情况看，本案所处区域内，较高品质、高品味的高档楼盘目前尚是市场空缺。

从需求层次理论角度来说，本区域高端需求是存在的，这一点从该区域消费者的市场反映也可以看出。

但如何做出符合需求的产品以刺激这部分潜在需求使之变为现实需求将是问题的关键所在。

二、竞争个案户型配比及消化情况项目名称楼层规划面积范围（平米）主力面积（平米）价格（平米/元）户型配比主力总价热销滞销起价均价面积比例（万元）面积楼层原因面积楼层原因商茂新园 6层/12层 85-120 85-90 4500 多层5300小高层5000 85-89100-105110-120 40%40%20% 40-50 85-89 各楼层套型合理，总价低 105/120 各楼层户型结构不合理九龙雅苑 6层/9层 86-120 120 4500 4800 86-8899-108120 26%42%32% 47-51 86 各楼层套型合理，总价低 120 各楼层户型结构不合理鑫园.凯旋城 9-11层 90-11090 5400 5000 92-100110-115120 60%30%10% 48-56 100 各楼层已形成品牌 120 各楼层量多，面积大价格高清新家园 6层/11层 86-201 114-127 4780 4960 86114-127148-201 9%77%14% 55-58 86-114 各楼层套型合理，总价低 148-201 顶楼面积大楼层不好同创•九龙盛世园 6层/12层 80-150 88-112 4800 5200 88 90-112150 30%45%10% 48-59 88 各楼层各楼层 150 各楼层面积大总价高良城美景 6层 70-160 80-120 4200 4700 7080-120120-160 10%60%30% 45-55 7080-100 各楼层各楼层 160 顶楼面积大总价高御水湾 6层 40-140 100-120 5000 5400 40-70100-120120-140 20%50%30% 58-70 107 各楼层套型合理，总价低三、竞争个案详细分析1、商茂新园□ 基本情况商茂新园住宅小区位于秦淮区大明路西，由商茂房地产公司开发，商茂新园占地25974平米，总建筑面积3万多平米，住宅包括4栋小高层和2栋多层，可以入住350户人，商茂新园绿化率在45%左右，套型面积在80—110平方之间。

纯住宅项目，没有商业门面。

□ 主力户型，主力面积户型有两房两厅、三房两厅，主力面积为85.38—89.32平方米。

□ 销售进度商茂新园第一期推出的为01、02、03、04栋，共248套。

目前84.38平米和89.32平米的户型销售率为90％，104.39平米的销售率为75％以上，99.81平米的销售率为90％，87.77平米的销售率为80％。

□ 在售价格商茂新园8月18日开盘，起售价为4500元/平米，最高价为5600元/平米，均价多层5300元/平米，小高层5100元/平米。

楼层差价为50元。

□ 工程进度目前小高层已经将近封顶，多层在建，预计2005年7月份交付使用。

2、九龙雅苑□ 项目概况：九龙雅苑三期位于秦淮区大明路，由两栋小高层住宅组成，内有中心花园、会所、幼儿园以及各类健身运动设施等相关配套。

开发商为江苏五友房地产开发有限公司。

纯住宅项目，没有商业门面。

□ 销售进度9月13日—9月17日实行排号登记选房制，9月18日开盘当天交纳2万元定金即可订购住房。

总销售达到80%以上，基本进入尾盘。

□ 主力户型本期开盘共推出146套房源，主力户型为96平米的两房两厅一卫和137平米的三房两厅一卫。

其余在售户型还有105平米、107平方米、110平米和120平米的三房两厅一卫和132平米的三房两厅两卫。

□ 在售价格及销售情况九龙雅苑三期起售价4500元，最高价格在5100元左右，均价为4800元。

开盘前期，绝大部分房源已被登记预定。

在9月18日开盘当日，售楼处接待交纳定金购房的客户量较大。

截止到11月份中旬，销售基本进入尾盘阶段。

3、鑫园.凯旋城□ 项目概况：鑫园.凯旋城为鑫园森林海的三期工程，利用森林海业已形成的楼盘品牌以及金大地开发品牌效应，该项目目前已基本销售完毕！□ 主力户型本期开盘共推出80套房源，主力户型为90-120平米的二房两厅一卫。