2005年佛山房地产市场分析报告2005年度佛山房地产市场分析报告目录一、佛山房地产市场综述二、佛山房地产开发投资市场分析1、房地产开发投资历年变化及趋势三、佛山土地市场分析1、土地出让情况分析2、出让地块用地性质、区域分布特征及影响3、土地市场热点分析4、未来土地供应及后市影响四、佛山普通住宅市场分析1、新建普通住宅市场供应2、新建普通住宅销售情况分析3、新建普通住宅价格变化五、佛山别墅、高档公寓市场分析1、新建别墅、高档公寓市场供应2、新建别墅、高档公寓销售情况分析3、新建别墅、高档公寓价格变化六、佛山商业地产市场分析七、佛山存量房市场分析1、成交量及成交价格分析八、市场总结佛山五区房地产市场分解一、禅城区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况二、南海区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况三、顺德区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况4、市场小结四、高明区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况4、市场小结五、三水区1、土地出让情况及市场影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况（版权声明：《2005年度佛山房地产市场分析报告》版权归佛山中原地产代理有限公司所有，所有数据来源未经特别说明皆来自佛山统计局、佛山建设局、佛山国土局以及佛山房地产协会，有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。
）一、佛山房地产市场综述2005年佛山房地产市场应分为两部分，一部分为顺德房地产市场，另一部分为除顺德外的其余四区。
顺德市场自成一系，2005年顺德房地产市场热火朝天，销售面积大幅度增长，市场需求十分旺盛，销售均价在第四季度有一个突然的拉升。
其他四区在顺德市场的带动下，市场供应及销售都有不同幅度的增长，市场成交从一季度开始微弱上扬并保持稳步增长的态势；成交价格稳中略升；土地供应在2005年有所放大，并在2005年底有一个集中的推出，中小地块数量增加，镇级土地市场热点频出，土地供应结构趋向合理；二手存量房交易活跃，成交价格上升快，二手存量房市场份额保持稳定。
在房地产开发投资市场方面，2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，进入2005年，1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。
2005年前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。
在土地市场方面，2005年的用地指标为6000亩，比2004年的用地指标增加1.9倍，又由于用地指标在年中才下达各镇区，导致在2005年底出现了一个地块推出市场的高潮，许多地块在相继不远的时间里举行拍卖或挂牌。
众多地块在同一时间的推出给开发商拿地和后期的开发增加了一些难度和顾虑。
佛山市政府2004年初进行了南海区划的调整，构建了南海未来发展的新阵式，南海各镇区的土地价值也得到凸现，南海一些镇区的土地市场成为焦点，大沥、西樵、狮山等镇级城市中心推出的土地倍受关注。
三水、高明、顺德等区在此期间也推出一些面积规模比较大、市场开发条件比较成熟的地块，越来越多的外地开发商进入佛山，佛山的土地市场的竞争也日益激烈。
三水、高明以及南海一些镇级中心城市的土地价格上升相当快，有的地方的土地价格已经翻了一番。
在禅城区及南海桂城，一些中小地块出现在市场上，引来一些本地的中小开发商的争夺，中小地块的出现也给禅桂房地产市场的供应结构有所改善，但禅桂两地仍然以推出大地块为主，价格也高企不下。
在商品房供应及销售方面，2005年第三季度普通住宅累计批准预售面积430.27万平方米，单第三季度一个季度就批准预售224.75万平方米，环比增加了100%，同比增加了47%，2005年全年累计批准预售面积521.04万平方米,比2004年增长了36.5%。
2004年“招挂拍”以来出让的一些大面积土地项目在2005年的下半年集中释放是使2005年底货量供应大增的原因。
2005年普通住宅累计销售面积648.2万平方米，同比增长17%，销售面积的增长速度低于批准预售面积的增长速度，但供销仍保持平衡。
别墅、高档公寓累计批准预售面积62.45万平方米，同比增长114%，别墅、高档公寓的供应量在2005年下半年激增一倍。
市场消化仍保持稳定，全年累计销售别墅、高档公寓71.19万平方米，同比微跌3%。
2005年商业地产累计批准预售面积54.18万平方米，同比微降2.5%，销售面积63.24万平方米，同比下降12%，供应和成交都有不同程度的下降。
在二手存量房方面，二手住宅成交面积244.81万平方米，同比下降了9%，在国家宏观调控政策出台后，二手市场在一段时间的观望后逐渐活跃，成交面积及成交价格都在稳步上涨，但由于新建商品房的同步增长，二手存量房的市场份额稳定在普通住宅成交量的37%左右。
佛山房地产市场仍然是以新建商品房为主的市场。
在成交价格方面，佛山普通住宅平均销售价格3056.69元/平方米，同比增长12.2%，这个增长的现象的后面，主要是顺德住宅销售均价的上涨的拉动，顺德2005年住宅成交面积占了佛山市场将近一半的份额，其他地区表现稳定而顺德住宅销售均价增长非常快，反映在数据上佛山的住宅销售均价也有大幅的增长。
撇开顺德不算，佛山四区房地产市场在2005年第一季度成交价格大幅上扬17%，达到3002.3元/平方米后，价格增幅有所回落。
下半年市场供应的大幅增加和国家宏观调控政策的影响，价格的上涨遇到了不少的压力。
别墅、高档公寓的平均成交价格为4615.97元/平方米，同比剧增了16%。
商业地产成交均价为4700.4元/平方米，同比上升约10%。
二、佛山房地产开发投资市场分析2005年1—3季度，佛山全社会固定资产投资保持快速增长，全社会固定资产投资占国内生产总值的比重越来越大，基本建设仍占全社会固定资产投资的主体。
房地产开发投资开始大幅度增长，增长的速度明显加快，土地购置费支出增加。
佛山房地产开发投资受国家宏观调控影响不明显，房地产开发投资进入快速增长的通道。
1、房地产开发投资历年变化及趋势2000年是佛山市的房地产投资高峰期，与1999年相比较房地产开发投资增长了37.6%，成为佛山市经济的新的增长点，从1998年的房地产开发投资启动，到2000年的投资高峰，之后，2001年至2003年佛山市的房地产开发投资持续下滑，2003年更降至6年来的最低水平，与2002年相比较仅增长了7.6%，增幅的大幅回落。
但从2004年起，房地产开发投资增长幅度开始回升，增长的速度开始加快，2004年房地产开发投资96.4亿元，同比增长8.9%，比2003年的增幅多了1.3个百分点，一举扭转自2000年以来一直下滑的增长率。
同期全社会固定资产投资仍保持高速的增长，占国内生产总值的比重也越来越大，其中的基本建设投资增长最多，基本建设投资仍是全社会固定资产投资的主体。
进入2005年，1—3季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。
2005年前三季度的房地产开发投资总额就和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。
预计2005年的房地产开发投资增长35%左右。
房地产开发投资进入一个快速增长的通道。
三、佛山土地市场分析2005年用地指标大幅增加，落实还需时间，短时间增加不明显。
禅城、顺德土地出让保持平稳；南海土地成交面积大幅减少，南海镇区规划整合效果明显，土地价值显著上升；高明、三水出让土地面积以及土地价格都有不同程度的增长；市场热点分布扩大；中小地块增加，土地供应结构改善，土地集中推出导致开发压力加大。
1、土地出让情况分析2005年初，佛山国土资源局公布2005年佛山五区的供地指标，2005年佛山五区总用地指标为400公顷，合6000亩，比2004年的供地指标增加1.9倍，2005年的土地供应量大幅上升，总用地供应呈充足的局面。
2005年佛山市经营性房地产项目用地计划分配表但由于指标的下达到落实要一定的时间，2005年的土地出让面积并不多，2005年的一些指标推迟到2006年落实，所以土地的成交面积并没有马上扩大，2005年的用地指标还需要时间消化。
由于指标的下达，2005年底出现了一个推出地块的高潮，众多地块在相隔不远的时间纷纷推出，增加了开发商竟投地块及开发的难度。
2005年佛山总成交地块313宗，总成交面积430.26万平方米，分别比去年减少4%和25.5%，原因是南海2005年土地出让成交大幅减少。
2004年推出的地块面积相对比较大，如中海地产取得的南海区黄岐海北建设大道地段以及碧桂园取得的南海区大沥雅瑶横马岗地块，净规划用地面积都超过了40万平方米，还有三水出让的云东海旅游区地块，面积达到61万平方米。
如今，这些地产项目已推出或即将推出市场。
在土地成交价格上面，禅城区的地块仍保持较高的价格，其中05F地块刷新了禅城土地总成交价格的新纪录，05E、05H、CG15等地块也争夺得相当激烈。
禅城区的土地价格保持稳定。
南海今年推出的土地相对去年面积都不大，只有华创集团取得的丹灶镇仙岗村委会仙岗经济社“沙教岗”地段面积达22万平方米，但成交价格并不高，只有13万元/亩，丹灶相对偏远的距离和面对祈福南湾半岛的竞争，此地块并不被人看好。
狮山、大沥、西樵等镇级中心城市推出的地块面积不大，但相当一部分位于城市生活配套成熟区域，成交价格不低，相对去年南海土地市场的热闹，今年南海土地市场有点沉寂，令人关注的只有将于明年初推出的南海区桂城87、90区以及南海区桂城A14、A15街区两块地块，桂城日益完善的城市配套和广佛都市经济圈的RBD城市定位使桂城成为佛山一个重要的房地产开发热点区域。
三水土地市场今年出现了新地王，恒达花园地块以3.25亿元成交，土地价格达到142万元/亩，比去年成交的海畔名苑地块价格翻了一倍多，三水今年的土地出让价格上升相当明显。
顺德土地市场保持平稳，12月29日推出的顺德区大良南区18号地块，由于面积规模大和位置优越受到关注。
佛山2005年的土地市场中呈现出热点区域竞争激烈，中小地块交投平稳的局面。
2、出让地块用地性质、区域分布特征及影响商业用地大幅减少，主要商业面积集中在顺德、桂城及南海东部；办公地块明显不足；南海土地成交面积大幅减少，三水、高明增加明显；2005年，佛山总出让土地面积中有351.65万平方米商住综合用地，占总用地的82%，再加上单一的居住用地38.66万平方米，两者之和就占了总用地面积的91%，商业、办公及其他用地（不包括工业）的面积只占8%，约36万平方米，比2004年的153.58万平方米的商业地产面积大幅减少。