柳州市住宅小区物业管理存在得问题及对策物业管理就是伴随着市场经济下得住房制度改革、房地产开发以及住宅得商品化逐步产生与发展起来得,科学、规范、专业与现代化得物业管理与服务可以给住宅小区带来良好得社会效益、经济效益与环境效益。

物业服务公司向业主提供有偿服务,理应收取相应得报酬。

但在实际操作中,许多公司由于各种原因导致收费不足,影响了自身得正常经营与运转,不少公司收不抵支,甚至严重亏损;而与此同时,住宅小区得停车收费与物业服务收费已成为价格举报咨询得热点问题。

据统计2014年1月—2015年4月,柳州市物价局受理各类价格举报咨询共3462件,其中住宅小区得停车与物业服务投诉1041件,占总投诉31、04%。

物业服务收费问题成为老百姓新得投诉热点,并有逐年升温得趋势。

一、我市住宅小区物业管理现状(一)目前我市登记在册得小区共有1447个,其中有物业公司管理得小区有371个,单位管理得小区有 66 个,三无小区 588 个。

其中:柳南区小区数为:383个,鱼峰区小区数为:332个,城中区小区数为:363个,柳北区小区数为:345个,阳与小区数为:14个,柳东新区小区数为:10个。

(二)贯彻落实《广西壮族自治区物业管理条例》情况。

民之所欲,我之所为,面对物业服务收费乱得呼声,我局认真落实《广西壮族自治区物业管理条例》与2013年自治区物价局住房与城乡建设厅制定得《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》(试行,),积极作为。

一方面及时妥善处理大量得物业收费投诉纠纷,开展物业服务收费专项整治;另一方面,迅速行动,开展了“物业服务收费问计于民”征集意见活动,深入居民小区调查研究,对40多个小区物业收费进行成本监审,多次召开业主代表、物业公司、房开商座谈会。

2014年4月22日,我局还联合柳州晚报举办“柳州市物业服务管理促进恳谈会”。

在历时一年反复修改后,于2014年7月,市物价局与住建委重新下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》、《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》、《柳州市住宅小区装修垃圾清运与IC卡出入证等收费标准》等规范性文件。

为规范老旧小区物业服务价格调整秩序。

解决老旧住宅小区物业服务费调整难度大得问题。

我局与住建委在2012 、2013年分别出台了《关于规范我市住宅小区物业服务价格调整有关问题》,明确规定了调整条件、调整程序。

提出调整物业服务费必须由本小区50%以上得业主同意。

至2014年底止,共有26家物业小区调整物业服务收费标准。

能调整得小区都就是服务质量取得业主认可得小区,也有部分没有调整成功得小区,最终物业公司不提价或撤出小区。

通过制定新得管理办法与服务等级与收费标准,让收费政策更加符合发展实际,给乱收费、乱调价行为套上“笼头”;用统一得服务项目、服务等级、收费标准以及推进服务项目与收费标准全公示全覆盖。

让物业服务企业对服务内容与质量等级清清楚楚,让广大居民对物业收费情况明明白白白。

解决了长期以来停车收费、垃圾清运费、IC卡工本费、装修押金混乱得局面。

二、我市住宅小区物业管理存在得突出问题从近年来得物业投诉来分析,我市住宅小区物业管理得问题有以下几方面:(一)未按规定执行物业服务收费公示制度。

少数物业服务企业未按照《价格法》与《广西壮族自治区物业管理条例》得规定,在物业服务区域得显著位置公示服务内容与收费项目、标准,侵犯了业主得知情权,引发价格纠纷。

(二)提高标准收费。

少数物业服务企业未执行停车1小时内免费得规定,以车位少为由,对业主不办理月票,而就是按次数收取;一些房开以小区停车场产权属于为由,只售不租,导致业主无法停放车辆,或提高标准收取公共能耗得电费、水费价格(如电梯电费、二次加压产生得电费)加重业主负担。

(三)强制或变相强制服务并高收费。

一些物业企业服务意识欠缺,在未与业主充分沟通并征得业主同意下,无视业主意见,收取房产证、土地证、管道燃气代办费,甚至单方面强行推广门禁卡与车辆蓝牙出入装置,然后转嫁至业主身上并从中牟利。

(四)违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费得。

2014年8月我市根据《广西壮族自治区物业管理条例》与《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法(试行)》(桂价格[2013]62号)得有关规定,市物价、住建部门联合下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定,物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关得装修押金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等,但仍有一些物业公司强行收取明令禁止得费用。

(五)重复收费问题。

2014年8月实施得《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定,物业管理区域得配电、给排水、电梯、消防、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生得电费、水费以及管漏、线损,列入物业服务成本,我市一些新交付得楼盘,物业服务企业在向业主预收一年得物业服务费后,仍向业主收取300—500元不等得水电周转金;一些楼盘按照物业等级不同,每年有1—2次免费清理,但仍有物业服务企业向业主分摊下水道、化粪池清理费用。

(六)扩大范围收费。

一些物业服务企业以管理者自居,在车位紧张情况下,未经业主大会或专有部分占建筑总面积过半数得业主且总人数过半数得业主同意下,占用属于业主已共有得场地停放车辆并收取车辆停放服务费,且所得收益不按规定使用。

(七)不按照规定提供服务而收取费用得。

物业服务企业水平参差不齐,物业服务短斤少两、服务不到位,服务态度简单粗暴,帐目不公开,物业服务得不到有效监督,得不到业主得认同,最终导致“欠费—服务变差—更多人欠费”得恶性循环。

(八)宣传、解释工作不到位。

一些物业服务企业存在重收费、轻服务得现象,与业主缺乏深入沟通交流得有效平台,如一些房屋质量问题、小区乱搭乱建问题、占用绿地、养鸡养狗问题、住宅以外用电价格未按居民用价格电结算问题,这些问题本身非物业服务企业造成,但由于宣传、解释工作不位,导致业主把怨气撒在物业公司头上,并拒交物业费。

三、我市住宅小区物业管理问题原因分析(一)小区停车收费问题原因分析小区停车收费问题,主要原因一就是各小区停车难得问题越来越突出,特别就是停车位配比率低得小区,房开商或物业服务企业凭着对车位拥有得机会,在利益上为自己获取最大利益化。

采取不办理月票而就是按次收费,以车位租赁费收费避免管理。

二就是在实际操作中,物业公司按次收费,不执行月票价格,物价局无法给予处理,因为我局得职责就是制定停车收费标准,没有要求一定采用什么停放方式。

三就是在业主大会成立之前,产权属于全体业主所有得部分,因无人过问,物业公司有意将属全体业主得车位租赁费收入据为已用。

就此情况,我局已向住建委通报,建议由行业主管部门加强管理,对属于业主公有部分收入(在业主大会成立之前)纳入柳州市住宅专项维修基金管理中心统一管理。

但住建委只对新建商品房得维修资金得收集与管理,而对其她得公共收益没纳入管理。

目前,业主得法律意识加强,对业主得公共利益有所关注,因没有成立业主委员会,无法管理这部分收入,这原因也就是业主拒缴物业费得理由之一。

四就是业主对价格政策不理解,业主在自己拥有使用权得车位(车库)内停车仅交纳车位物业费,不用再缴纳车辆停放服务费。

车位物业费每个不超过60元/月。

其中规定电动车、摩托车停放服务收费标准不含充电费,充电费标准由经营者根据电费等成本支出向车主收取。

五就是由于对商场、宾馆、娱乐场所、写字楼配套得停车场停车收费实行市场调节价,而住宅区得停车场停车收费实行政府指导价。

在我市中心区,部分商住楼就出现停车场一部分按两种价格模式,引起争议。

对一些混合得商住楼,如高新区得彩虹城楼盘1-4层酒店,5-19层写字楼,20-54层住宅楼。

该项目所配套得停车场停车收费按市场调节价,住宅区得业主有意见,按政府指导价,房开商有意见,同时实行两种价,双意见仍存在分岐。

这也就是我们所面临着得新难题。

(二)小区生活用水用电问题原因分析据了解,目前确有一些小区因供电部门对小区公共能耗采取先购电后使用得方式,且涉及二次加压供水,但就是水表无法分户过户到业主名下,物业公司必须根据小区总水表使用度数按时向自来水公司缴纳水费。

然后再向业主逐户收取供电分摊得电费与业主分表水费。

物业公司因此向业主收取了一些预付水电费,此情况有一定得合理性;但我局与住建委2014年下发《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(柳价格[2014]99号)实施后,共用设施设备运行以及公共性服务所产生得水、电等公共能耗费列入物业服务成本得,从物业服务费中由业主缴纳,公共能耗费不再公摊。

物业公司不得再收取水电周转金。

我局2014年8月出台得文件《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(柳价格[2014]99号)第十五条规定,物业管理区域得配电、给排水、电梯、消防、水泵、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生得电费、水费等能耗费以及管漏、线损,列入物业服务成本得,公共能耗费不再分摊;未列入物业服务成本得,公共能耗费合理分摊。

但2015年之前得物业收费政策,公共能耗费可以分摊,我市两种模式同时存在。

同一小区域,住户得用电实行居民电价,户外得路灯、照明、公共设施设备用电却就是非居民电价。

电梯用电不就是居民电价,一直就是居民投诉得热点。

经过多年向上级反映,自治区物价局通过调查研究,统一明确小区上述用电价格得纳入居民用电价类。

按照文件规定,自2014年1月1日起,物业住宅小区费居民用电,按照合表户电价收取,即0、5491元/度。

(三)调整小区物业服务费难得原因分析目前,调整老旧小区物业收费标准,就是所有物业管理得难点与热点,长期以来都就是社会关注得热点。

一方面业主认为,享受物业服务就是业主,小区交费对象也就是业主,小区收费标准就是否调整理应由全体业主决定。

在小区没有成立业主大会还属前期阶段,价格部门出台得调整物业收费政策属于指导性质,对于小区得全体业主大部分能理解当前物价上涨得压力,对调整价格政策理解,但仍有少数业主反对,仍认为价格部门调整价格过高,物业服务不到位,就是物业公司以价格主管得调整文件为由提高收费标准,就是不能接受得。

另一方面物业公司认为,目前还就是前期物业阶段,由于成本发生变化,价格主管部门应履行职责,调整物业服务标准,不该因小区少数业主反对意见而不作为。

结果就是不调整物业收费,企业难以忍受用工成本上涨得压力;调整收费,业主得意见大,同时认为政府部门干涉业主得利益。

调整物业服务费难,业主方面认为物业服务不到位,就应降低收费标准,或提高服务质量;物业公司认为,物业服务已按等级标准执行,就是业主过高得要求。

业主希望物价与建设部门进行监督。

但在实际操作中,物价与建设部门面对全市上百个小区得物业质量纠纷,要求件件落实、解决这类问题也不符合实际。