龙润山庄别墅项目前期市场报告A R U N·上海安瑞投资咨询有限公司2０04年11月目录第一部分宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………４一、地理环境……………………………………………………………………………………………………………………４二、行政区划……………………………………………………………………………… (5)三、经济环境…………………………………………………………………………… (5)四、人文环境……………………………………………………………………………… (8)五、交通环境……………………………………………………………………………………………………………………９六、消费环境……………………………………………………………………………… (10)第二部分徐州房地产市场……………………………………………………………………………………………………………１５一、概述……………………………………………………………………………………………………………………1５二、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………２1第三部分徐州别墅市场研究 (23)一、徐州别墅市场综述…………………………………………………………………………………………………………2３二、徐州别墅区域分布研究 (25)三、细分物业简述 (27)四、区域市场分析 (29)第四部分龙润山庄分析 (47)一、项目概况……………………………………………………………………………………………………………４7二、项目周边环境……………………………………………………………………………………………………………4７三、项目ＳＷOT分析………………………………………………………………………………………………………………４8四、项目定位………………………………………………………………………………………………………………５0附:项目投资财务可行性分析(框架） (56)第一部分宏观环境一、地理环境徐州位于东经１16°２2',北纬33°43'--34°58＇。
在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。
东西宽约2１０公里,南北长约１４0公里，总面积11258平方公里。
距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。
素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。
徐州市位于华北平原的东南部,域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30－５０米之间。
徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。
四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
徐州矿产资源丰富。
已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。
二、行政区划徐州总面积1125８平方公里，占江苏省总面积的１1％,其东西长约2１0公里,南北宽约140公里,其规模为江苏省五个特大城市之一。
徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。
市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段;但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。
三、经济环境2004年１-１0月份,徐州经济继续保持良好的发展势头,工业生产加快、产销衔接良好,投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加,全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。
1、工业生产加快产销衔接良好工业生产快速增长。
1-１0月份，全市国有及年产品销售收入５00万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成18７.24亿元,增长22．0%,增幅比上月加快0.２个百分点。
工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。
今年以来重工业一直以较快的速度增长，１-１０月份，重工业完成增加值为121.46亿元,同比增长34.8%,增幅比上月加快０．２个百分点。
二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快,股份制企业保持稳定。
1—10月份,外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.3５亿元和1３.00亿元, 增长17.2%和３０.５％，增幅分别比上月加快２.８个百分点和 2.２个百分点。
股份制工业企业完成工业增加值为104.6９亿元，增长２８.５%。
三是私营经济发展迅猛。
１-10月份,全市私营工业企业完成工业总产值12９.３8亿元,同比增长3６.4%,增幅高于全市平均水平5个百分点。
四是大企业、集团的带动作用依然较强。
1—10月份，全市3０家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值3８9.9２亿元，同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。
五是市区工业快于六县(市)工业。
1－10月份,市区、六县（市）分别完成工业总产值3８1.7９亿元、23１.9２亿元，同比分别增长34．5%和２5．5%。
产销衔接态势良好。
1-１0月份,全市工业品销售率为9７．6％。
2、三大需求保持旺盛投资继续保持较快增长。
１—10月份，全市全社会固定资产投资完成31９.２2亿元,比去年同期增长20.4%,其中,国有及其他单位投资完成17５.16亿元,同比增长2８．２%。
在国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长2９.3%、2８.4%和0.1%。
进出口贸易、实际利用外资增长较快。
今年以来,我市把对外贸易经济作为加快徐州经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度,对外贸易呈现持续快速增长的态势。
1—10月份，全市进出口总额6.０3亿美元,比上年同期增长6３.1％，其中出口总额2.38亿美元，增长２１．4%。
协议外资、实际利用外资增幅有所回落。
1—10月份新签协议外资金额３.９６亿美元,比上年同期增长２.2%;实际利用外资1.95亿美元,同口径增长17.9%。
消费需求回升加快。
１0月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机,大力开展各种促销活动,商品销售和餐饮业较为火爆，带动消费品市场较快增长。
10月份,全市社会消费品零售总额2０.４0亿元，比上年同期增长13.2%。
1—10月份累计实现消费品零售总额１9１.23亿元,比上年同期增长1１.9%,增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升的良好态势。
分销售地区看,县域市场繁荣活跃,市和县以下市场保持稳定。
1—10月份县的消费品零售额增长２1．9％；市及县以下消费品零售额分别增长11.８%和9.1%。
分行业看,其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定,１—1０月份分别增长１６．５%、13.7%和11.6%。
3、居民收入稳步提高市场物价继续攀升城镇居民家庭收入稳步提高。
１-１0月份，全市城镇居民人均可支配收入达7４5７.19元，同比增长9.5％。
市场物价继续攀升。
1０月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头,继续攀升。
当月全市居民消费价格总指数上涨2.７%,创今年以来新高。
１-10月份，全市居民消费价格总指数上涨１.２％,其中，服务项目价格上涨3．0%,消费品价格上涨0.7%。
从各大类分类价格看,食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格较上年同月有所上涨,分别上涨2．3%、1.２%、0.2%、1.８%、2.４％和1．7％,家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价格比去年同期有所下降。
4、财政收入平稳增长金融存贷持续增加财政收入平稳增长。
１—10月份，全市财政总收入完成70．67亿元，比上年同期增长32．６%,同口径增长2５．9%。
其中地方收入完成33.９7亿元,增长32.6%，同口径增长17.９％；中央收入完成36．7０亿元，增长32.６%。
财政支出４4．3２亿元，比上年同期增长２8.８%。
金融机构存贷款持续增加。
１0月末全市金融机构存款余额7１０.２7亿元,比年初增加９2.10亿元，增长14.9%；其中城乡居民储蓄存款余额47１.77亿元，比年初增加54.98亿元，增长１3.2%。
贷款速度继续加快,贷款增幅再创新高。
1０月末,金融机构贷款余额４5６.９8亿元，比年初增加57．3８亿元，增长１4.４％，增速比9月末加快０.1个百分点。
其中短期贷款增长11.３%，工业短期贷款增长2１.6%。
四、人文环境1、历史沿革——“自古彭城列九州,龙争虎斗几千秋”。
徐州历史悠久,帝尧时为大彭国，有2７00多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。
这里是上古养生学家彭祖的封地,汉代开国皇帝刘邦的故里,西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。
——据史料记载，从公元前２1世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役,发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例,使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。
2、人口状况——截止２0０2年全市户籍人口90４.44万,其中非农业人口２50．３0万，占人口总数的27.7%。
——徐州人口以汉族为主。
据第四次人口普查资料,全市汉族人口比重为９9．82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等4９个少数民族，占全市总人口的０.1８％，其中尤以回族人口居多。
五、交通环境1、徐州外部交通环境优越,——徐州素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海铁路在此交汇,京、杭大运河傍城而过,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
——徐州铁路运输占有重要位置,陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车１6对,徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽,有调作业量居全路首位。
——徐州境内有国道5条,省道20条,通车公路总里程1.2万公里,其中一级公路５00余公里，二级公路7１4公里。
公路通车里程在江苏省处于领先地位。
——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场,已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线,并积极发展海外专、包机业务;大郭庄联航机场也可起降大中型客机,已开通至北京、惠州航线——徐州内河航运发达,有黄金水道之称的京航大运河傍城而过,沿线有邳州、万寨等4 个内河大港，年吞吐量２0０0多万吨。
2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。