双城项目市场调查报告第一章双城市宏观背景分析一、社会经济发展1、城市性质双城，位于黑龙江省省会哈尔滨市西南30公里处的松嫩平原上，是黑龙江省的南大门。

双城，又称双城堡，是东北历史名城，满族发祥地之一，有“南有辽阳府，北有双城堡”之说。

“白山黑水帝业兴，金源右翼古双城”。

八百年前，金太祖完颜阿骨打曾在涞流河（拉林河）畔煮酒谈兵，境内至今尚存金代达禾、布达两座古城遗址。

这里是一座历史悠久的文化古城。

2、城市规模双城市位于松嫩平原中部。

东西长85公里，南北宽65公里，全境总面积3112.3平方公里，核4668432.7亩，其中土地面积4343035.7亩，占全境面积的93％；水域面积325397亩，占总面积的7％。

全市幅员面积3112平方公里，辖9镇一五乡1个社区246个行政村。

交通发达，京哈、拉滨两条铁路和同三、京哈、哈前、哈大四条公路穿境而过，距哈尔滨国际机场仅30公里，松花江主航道通过我市永胜、临江两个乡，并且在临江乡的三家村设有船站，水、陆、空交通便捷，区位优越。

二、人口情况至2006年末，全市总人口807312人。

其中，男性人口410722人，女性人口396590人；农业人口639559人，非农业人口167753人。

三、城市规划与发展1、城市发展动力及规划双城市以打造经济强市、全面建设小康社会为工作目标，依托农业基础优势，深入实施产业化、工业化、城市化战略，把县域经济发展定位于“根植于种植业，拓宽于畜牧业，深化于加工业，升华于建设绿色食品城和中等规模哈尔滨卫星城”。

通过以城带乡、以工促农、城乡联动、工农结合，实现了县域经济的良性互动、循环发展。

双城是全国闻名的粮食生产大县，2005年被评为全国粮食生产先进县，荣获省农村经济工作综合先进县，农业产业化工作先进县，畜牧业生产先进县。

同时也是全国食品工业百强县之一，2007年被国家评为食品工业强县之星、县域食品经济发展示范县。

2、城市发展对地产市场的影响分析地产市场未来几年会持续以市经济增长平均值或高于平均值的增长率上升城市的发展，带来了更多商机，同样也促进了居民的消费热情。

2006年，双城市生产总值实现一三89120万元，按可比价格计算，比上年增长一三.2%，从2000年开始，已连续7年保持两位数增长。

城乡消费市场的活跃，使市场销售不断增强，而其中建筑业增长最快，2006年建筑业增加值实现3992万元，比上年增长一三.1%。

本年施工房屋面积1一五6401平方米，增长28.6%；其中，住宅43一五97平方米，增长244.5%。

竣工房屋面积906422万平方米；增长100.8%；其中，住宅43一五97平方米，增长259.4%。

从上面数据可以看出，建筑业增长值一三.1%与双城市平均总增长值一三.2%相近。

这说明建筑业在双城市已进入了稳步发展阶段，今后几年，除特殊情况，会持续以此值或高于此值的增长率稳步上升。

建筑业的发展空间巨大。

四、消费特征消费需求显著增强 1、人均收入水平随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快的增长速度。

这都为城市居民生活水平提高，为房地产市场的快速发展提供了基础。

初步测算，2006年人均地区生产总值17207元。

非公有经济增加值实现1064250万元，比上年增长9.2%；占全市生产总值的比重为76.6%。

市场物价呈上升趋势。

全年居民消费价格比上年上涨3.1%。

八大类消费品价格指数为：-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%居住食品衣着家庭用品交通和通信烟酒医疗保健文化用品商品零售价格指数上涨5.1%；固定资产投资价格上涨3.0%。

财政收入减少，支出增长加快。

2、城乡储蓄存款2005年底，金融机构各项存款余额329527万元，比上年增长19.5%。

其中，企业存款额46285万元，增长21.8%。

城乡居民储蓄存款余额283242万元，增长一三.5%。

金融机构各项贷款余额217998万元，其中，短期贷款176255万元，中长期贷款34145万元，增长8.5%；个人中长期消费贷款10149万元，增长5.8%。

4、居民消费特征家庭结构变化家庭人口逐渐减少，家庭结构逐渐变为以核心家庭为主。

家庭结构的变化使得消费者更加关注家庭主人、与孩子的生活空间，更加注重生活质量，因此较大面积户型需求较多。

对项目长期慎重考察通过对双城市房地产住宅项目的调查了解，建筑规模在5万平米左右、销售率达到85%以上的房地产项目销售周期一般都在二三年。

同时，很多项目只注重外观等直观形象建设，其它软件并没有引起重视。

房地产市场产品供应不足，且市场中的产品本身也处于较慢的成长中，使得消费者从有购房意向，到确定购买的决策时间一般较长。

第二章双城市房地产市场概况一、双城房地产市场现状1、综合分析双城市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。

从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。

结合双城实际情况，通过对房管局等政府部门的走访，我们认为，双城市的房地产市场存在如下几方面：1.1供求关系相差较大，房地产市场逐渐升温成卖方市场。

据国家人口计生委预测，我国2008年后将迎来第四次人口出生小高峰。

近亿独生子女大部分目前已进入适婚年龄，这次生育小高峰将持续十几年。

而结婚就要面临卖房的问题。

现大部分独生子女家庭也都只是一套住房，如果结婚，卖新房就会是他们首要面对的问题。

这就造成未来十几年内，全国各城市对于新房的需求量巨大。

在这种越趋明显的卖方市场，房地产市场未来几年的牛市发展将不言而预。

1.2新区的开发带动房地产投资目前市中心可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之明年温州商团的大体量介入，势必会导致大部分开发商的投资倾向北移，新区房地产市场的繁荣指日可待。

据市场资料显示，双城市中心房价自去年至今，上涨了10%。

房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。

一般而言，大体量集中区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。

开发商和消费者之间的双热效应会给新区带来无限的活力。

1.3开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力的招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。

而开发区作为工业性质的园区，相较于居住不很合适。

这自然的会引起居住片区的偏移，而开发区相对可居住建设项目较少的供应量使得这种需求更加明显。

2、需求分析为更好的了解双城市消费群体的真实需求，我司采取入室访谈问卷调查方式，共访谈了104位，近年内准备购卖房产的消费者。

采集样本104份，6份无效。

入室主体问卷作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。

保证其调查的全面性和客观性。

我司采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。

2.1调查问卷汇总在98个样本中，由统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在14-16万元，房价接受度集中在1400-1700元/㎡间，二室一厅一卫、三室一厅一卫户型最受青睐，80%的面积需求在60-100㎡之间，自然的划分出60-80㎡、80-100㎡二个区段，二个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。

从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层的半数以上人群多为时尚阶层和对舒适生活有更高追求的群体。

次之客群多为双城市成功人士，他们购房主要是需要精神层面的满足，例如归属感和自豪感等。

他们多选项择100以上的舒适房形，总价在16万——30万之间，结构主要以三室以上为主，少部分会需要四室房型。

下面为详细调查数据汇总：购买动机及次数在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购买婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。

在本次准备置业中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，多次置业的仅占到总数的6.1%。

购房的原因本次预置业属于第二次54%多次6%第一次40%2.2购买偏好A\可接受价格、总价分析购房者最可能购买的房价平均值范围在1412.24元/㎡-1681.63元/㎡之间，买房者的最高承受能力均值在1765.48元/㎡，认为质量保证最低线均值为1169.11元/㎡。

在被调查者中，所能承受买房范围最小值1200元，最大值3000元。

据此分析，双城市居民对房价的主要承受能力约为1200元/㎡—1765元/㎡之间，作为中高档物业的可接受价格在1400-一八00元/㎡之间。

购房单价承受能力购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款均值在一三.78万元—16.71万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于10.1万元/套，能够承担最高总房款金额均值为19.95万元/套，据此，双城市区居民所能承担的总款在10万元—20万元/套之间。

购房承受总价（万元）B\需求面积分析被调查者中需求面积在60平方米以下的占一五.3%，60-80平方米之间的占34.7%，80-100平方米之间的占29.6%，100-120平方米之间的占12.2%，120-140平方米之间的占8.2%。

在60-100平方米之间的户型总份额占到80.0%，最为广大消费者所青睐，其中尤以60-80平米之间为最高。

C\楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占62.2%，其次是小高层为25.5%，别墅占7.2%，高层仅占5.1%。

因为双城市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。

而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。

同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。

D\户型偏好分析对户型性质来说，选择平层的居多，占64%，次之错层为19%，复式占12%。

人们依然很青睐传统的平层，但有部分中高收入的时尚阶层比较接受新的错层户型。

E\户型结构偏好分析人们期望的卧室数量中，选择1室一三.5%，2室的最多，占总量的61.2%，选择3室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。

F\卧室数量分析对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在一五-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。