——环境容量推算法
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、道 路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展 规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及 相应的容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便， 结果在一定情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一， 综合适应性不强。
容积率 建筑密度 居住人口密度 绿地率
建筑限高
控
3 建筑建造
建筑后退
制
建筑间距
性
详 细
建筑体量
规
建筑形式
划
4 城市设计引导
建筑色彩
控 制
建筑空间围合
体
建筑小品
系
市政设施
5 配套设施
公共设施（行政、商业、文教 体卫等）
交通方式
交通活动
出入口方式、数量 其他交通设施
6 行为活动
停车泊位 噪音振动等允许标准值
线形作用 道路用地和地块用地边界线 生态、环境保护区域边界线
河流、水域用地边界线 历史保护区域边界线
城市基础设施用地边界线 保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅
建议地块出入口方位、利于疏导交通
控制建筑体量、街景、立面
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街 道公共空间
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1、城市公共服务设施配置要求控制
高中及其他教育设施 图书馆 影剧院 老年福利院 综合医院
控制沿街界面连续性 提升地块环境质量、完善城市空间体系
控制公共空间用地范围
3）、土地使用性质控制 新国标
上海市用地兼容表
（二）控制要素
2、环境容量控制 1）容积率FAR 2）建筑密度
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用 地面积的比例。 建筑密度 =（规划地块内各类建筑基底面积之和÷用 地面积）×100 %
• 建筑后退用地边界
• 社会停车场库
• 配建停车场库
• 地块出入口方位、数量和允许开口路段
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容积率FAR
容积率又称楼板面积率、建筑面积密度，是 衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR， 是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块 面积Al的比值（万平方米／万平方米）。
FAR=Ar/Al
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地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大 些，面积控制在3-5公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。
规划控制线一览表
线形名称 红线 绿线 蓝线 紫线 黄线
禁止机动车开口线
机动车出入口方位线
建筑基底线
裙房控制线
主体建筑控制线
建筑架空控制线 广场控制线
公共空间控制线
2、环境容量控制
3）居住人口密度 居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为 人／公顷。具体表现在一块用地上时，就是用该块用地的总 人口除以用地面积得出的数值。 居住人口密度 = （地块内的总人口数÷地块的面×100%
2、环境容量控制
4）绿地率
绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面 积的 比例。 绿地率 =（地块内绿化用地总面积÷ 地块面积）×100 %
环境保护规 定
水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度
废弃污染物允许排放量
固体废弃物控制
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其它
（二）控制体系
1、用地面积
用地边界 征地边界
代征绿化、道路 用地面积：用地红线围合
的面积，是确定容积 率、建筑密度、人口 容量所依据的面积， 不包含代征用地面积。
用地边界：规划用地与道 路或其他规划用地之 间的分界线。是界定 地块使用权属的法律 界限。
影响容积率的因素：
（1） 用地性质 （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 （9） 容积率奖励政策
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城市整体强度分区原则法
宏观层面：确定城市整体密度
——城市总体建设目标、人口合理分布
建筑退后距离表（经验数字）
道路宽度 后退距离（米）
建筑高度
h≤24米 24＜h≤60米 60＜h≤100米
h＞100米
D≤24米
3 8 10 15
注：h-建筑高度;D-道路规划红线宽度
D＞24米
5 10 15 20
3、建筑建造控制
3）建筑间距
日照建筑、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私密性间距、城市防 灾疏散间距
地块的用地边界划分一般有如下原则
严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； 以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； 建议有一边和城市道路相邻； 结合自然边界、行政界线划分地块； 考虑地价的区位级差； 地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再
3、建筑建造控制
3）建筑间距
日照间距 居住建筑之间的间隔距离
采用日照间距来控制。
一般要求冬至日中午前后 至少两小时连续日照 时间。
4、行为活动控制
1）交通活动控制
（1）交通方式 （2）出入口方位、数量，禁止开口路段——机动车出入口位置《民用建筑 设计通则》 （3）公共交通组织 （4）配建停车位 （5）其他交通设施（站场、加油站等）
• 土地使用 • 环境容量 • 建筑建造 • 城市设计引导 • 配套设施 • 行为活动
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控规的控制体系和要素
（一）控制体系
1、土地使用 2、环境容量 3、建筑建造 4、城市设计构想 5、配套设施 6、行为活动
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1 土地使用
用地面积 用地边界 用地性质 土地使用兼容
控制性详细规划控制体系图
2 环境容量
控制性详细规划
1
控制性详细规划
总体规划
总体规划 分区规划
详细规划
控制性详规 修建性详规
2
（一）编制的程序
编制主体： 城市人民政府、经授权的城市规划行政主管部门 审批机构： 城市人民政府授权城市规划管理部门审批（重要地区控规可 由城市人民政府审批）
4
（一）编制的程序
1、任务的委托 2、工作阶段划分
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第2节 规定性控制要素
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规定性控制要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
规定性指标：
• 用地性质 • 用地面积 • 建筑密度 • 容积率 • 建筑高度 • 绿地率 • 公共建筑配套项目 • 建筑后退道路红线 • 建筑后退用地边界 • 社会停车场库 • 配建停车场库 • 地块出入口方位、数量和允许开口路段
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第1节 控规的编制内容与方法
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控规的控制体系和要素
两大类：规定性指标 、引导性指标
13小类
规定性指标：
引导性指标：
• 用地性质 • 用地面积
13. 建筑形体、色彩、风格等城市设计内 容
• 建筑密度
• 容积率
• 建筑高度
• 绿地率
• 公共建筑配套项目
• 建筑后退道路红线
• 建筑后退用地边界
• 社会停车场库
市场）
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（三）控规产生的背景
——产生于1980年代
1、土地使用制度改革（1987年深圳国有土地出让）、建设与投资渠道 的变化
1）计划体制下按计划下拨——市场经济条件下按供求关系分期、分批投放土地的管 理
2）国家对土地单一投资管理——多渠道、多投资管理 3）无期无偿使用管理——有期有偿使用管理 4）零星、分散的拨地管理——成片拨地、综合开发、土地批租、出让、转让等的管
3）人口分布现状（规模、年龄、职业构成等）； 4）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑
质量、保留价值等； 5）公共设施规模、分布； 6）工程设施及管网现状； 7）土地经济分析资料，包括地价等级类型，土地级差效益，有
偿使用状况，地价变化，开发方式等； 8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
各种绿化率计算示意
绿地率 ＝ (A1+A3)/S×100% 绿化率 ＝ (A1+A2+A3)/S×100% 公共绿地率 ＝ A3/S×100% 绿化覆盖率 ＝ (A1+A2+A3+A4-1)/S×100%
3、建筑建造控制
对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术 规定。
包括： 建筑高度 建筑间距 建筑后退 沿街建筑高度 相邻地段的建筑高度等
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上海虹桥开发区
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外 资建设的要求，编制了土地出让规划，首先 采用8项指标对用地建设进行规划控制。
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综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施 性规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完 善总体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具 体控制；既能满足规划编制要求，又能适应规划 管理工作需要；既能硬性控制，又能灵活变通； 既能实现三个效益统一，又能对土地开发进行有 效调控”的控制性详细规划编制层次。
理 5）批地、审图、支持开发——土地投标议标、中标，开发经营的管理及支持、引导、
制约并用的管理模
2、规划设计方面的要求
1）规划要点应明确、简练、具体，有利于制定或转化为规划管理实施条例 2）便于为每块土地租让提供招议标底条件与管理准则 3）为具体建设项目提供规划设计条件 4）规划要有适度弹性——传统修规的不足
3、建筑建造控制
1）建筑限高的确定 （1）经济因素 （2）社会环境因素 （3）基础设施条件限制（机场、微波） （4）文保单位，保护建筑的要求 （5）城市景观要求
3、建筑建造控制
建筑高度计算