预告登记制度相关问题探讨摘要《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式颁布实施。

其中一大亮点，就是以民事基本法的形式首次确立了预告登记制度。

预告登记制度打破了债权法理论与物权法理论之间泾渭分明的界限，具有保全预告登记权利人的物权变动的价值。

本文将围绕着预告登记制度的概念、建立、法律性质、适用范围以及完善发展等问题展开探讨，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。

关键词预告登记法律性质不动产登记作者简介：李阳，首都经济贸易大学法学院2010级民商法学专业硕士研究生。

中图分类号：d923.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）01-031-02预告登记制度是我国物权法确立的一项重要制度，也是不动产登记众多种类中必不可少的一项法律制度。

预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人的物权变动的价值，它对于保障交易的安全实现、平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具有重大的现实意义。

同时，建立预告登记制度，符合法律关于保护弱者的价值取向，是法律追求公平与正义的结果的体现。

然而，我国《物权法》等法律法规关于预告登记制度的相关规定较为原则，在许多方面如法律性质、适用范围等存在争议，可据操作性也不完整，这些都导致了预告登记制度的功能无法得到充分发挥。

因此，有必要对预告登记制度的相关问题做出进一步的探讨和阐释，以期对构建我国完善的预告登记制度有所裨益。

一、预告登记制度的概述预告登记制度始于早期普鲁士法所规定的异议登记，之后为德国民法所继承。

《德国民法典》对此进行改造，确立起包含“异议登记”和“预告登记”在内的“预备登记制度”。

预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区的民事立法所采用，例如瑞典的民法典、日本的不动产登记法，逐渐发展成为不动产登记制度中一项不可或缺的组成部分。

我国在《物权法》颁布之前，只有部分地方性法规中对预告登记制度做出了一些规定，如2001年出台的《南京市城镇房屋权属登记条例》、2005年出台的《天津市房屋权属登记条例》等等。

这些地方立法虽然都仅限于某个区域适用，具有一定的局限性，但其对于我国预告登记制度的最终建立做出了有益的尝试。

直到2007年10月1日《物权法》的颁布实施，才正式以民事基本法的形式确立了预告登记制度。

其中第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”2008年7月1日，建设部颁布的《房屋登记办法》正式实施，其中第67条至第73条对预告登记制度又做出了进一步的规定，有效地消除了物权法规范太过于原则的不足之处，在程序上为实现预告登记之功效提供了有力的规范基础。

预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，也就是说，权利取得人只对未来物权变动享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。

豍预告登记作为不动产登记的一种特殊类型，它所针对的是对某一项请求权的保全，而这项请求权是以未来不动产物权变动的发生为目的，它不同于本登记和异议登记。

首先，预告登记是中间性登记，不同于本登记。

预告登记并不发生物权变动的效力，它只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。

《物权法》第二十条第二款中“自能够进行不动产登记之日起三个月内”，此处提到的“不动产登记”就是本登记，又称终局登记。

本登记能够引起物权变动，发生设立、变更或者消灭物权的效力，并且具有终局确定的效力。

二者的联系体现在：在预告登记后的一定期间内，为确定产生物权变动的效力，应该进行本登记，否则预告登记将失去效力。

其次，预告登记与异议登记也存在区别：预告登记保护的是登记权利人，为了保护权利人将来物权变动的债权请求权，而异议登记保护的是事实上的权利人，它中止了现时权利人登记所表现出来的权利推定原则，即以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力打了折扣。

二、预告登记制度的法律性质实际上，理论界一直没有停止过关于预告登记制度的讨论。

究其原因，无外乎我国《物权法》、《房屋登记办法》及《土地登记办法》等相关法律法规关于预告登记制度的规定太过于粗线条，导致了关于预告登记的体系还尚未建立起来，为实践应用的需要，理论上对它的研究还应该进一步发展。

预告登记制度一直看似游走于物权法与合同法之间，其产生的效果突破了债的相对性原则，产生了一定的物权效力。

鉴于此，关于预告登记的法律性质，学界存在着很大的争议。

目前，我国主要存在以下三种观点：（1）债权物权化说。

这一观点认为纳入预告登记的请求权，对后来可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，是债权物权化的一种具体表现。

（2）准物权说。

这一观点认为预告登记的权利是一种介于债权与物权之间的权利，或者说是一种准物权。

（3）请求权保全说。

正如王泽鉴所言：“关于其法律性质，究为一种物权，或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。

预告登记介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。

”豎笔者赞同上述第三种观点。

通过对这三种学说的比较，可以看出：关于预告登记的定性，第一、二种学者的观点是从预告登记后产生的效力上考虑的，而第三种是从其本身的目的、产生基础上出发的，强调了预告登记本身的制度价值。

不同的逻辑路径导致了最终认定性质的不同。

关于预告登记的法律性质，笔者认为应该从预告登记本身的制度价值，从它区别于其他登记制度的特别之处来讨论。

关于一项制度的设计，如何确定其产生的效力都是服务于其目的。

因此，请求权保全说揭示了预告登记制度的目的所在。

在当事人之间签订不动产物权协议之后，在完成本登记、发生物权变动效力之前，可能存在着一定的时间差。

在这段时间里，可能会出现债务人一物二卖（甚至是数卖）的情况。

而债权人只能基于协议请求承担违约责任，对于即成的物权变动行为，却无计可施。

因此，在物权变动完成之前的这段时间，债权人需要担保以保障其将来实现物权。

并且，不动产一般价值较大且与人们的利益密切相关，法律也有必要通过建立一项制度为债权人增加一个保护自己权利的途径。

预告登记制度由此应运而生，其价值在于保全债权人的债权请求权，使原本没有对抗效力的债权请求权获得体现物权效力特征的对抗性，为实现债权顺利地过渡为物权提供有力的制度支撑，从而实现保障交易安全之目的。

三、预告登记制度的适用范围根据我国《物权法》的规定，预告登记制度中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。

具体从第二十条上看，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。

从中可以看出，预告登记具有从属性，它以当事人之间签订不动产物权协议为基本前提。

预告登记制度作为保全基于债权产生的请求权的一种手段，与其从属的债权具有同一命运，受制于引起其产生的债权。

根据我国《房屋登记办法》第67条和《土地登记办法》第62条的相关规定，能够进行预告登记的不动产物权协议主要有：预购商品房协议、以预购商品房设定抵押协议、房屋所有权转让、抵押协议、土地权利设定和转让协议等。

现有的法律法规将预告登记的适用范围限定为买卖房屋和其他不动产物权，并且发生债权请求权的原因也只能限定于上述几种合同。

这无疑是消减了预告登记制度在维护交易秩序与安全上的本来价值。

关于可以进行预告登记的适用范围，笔者认为应当以预告登记的制度价值作为基本出发点来考量。

预告登记最终需要推进为本登记，因此，预告登记的范围应以能够进行本登记的合同标的物为限。

预告登记制度发挥功效的空间，在于发生不动产物权变动的现实条件欠缺或者尚未成就，当事人有办理不动产物权变动登记的困难，客观上存在了保全不动产物权协议实现的必要性。

笔者认为，在遵循我国物权变动模式的框架下，在满足上述特征的前提下，应当在请求权发生的原因、登记对象上适当扩大预告登记的适用范围，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，保护相关权利人的利益，以充分发挥预告登记制度的应有功能。

笔者认为可以考虑将特殊的不动产物权如优先购买权、建设用地使用权、宅基地使用权的设立及移转协议纳入预告登记制度的适用范围内，给予适用预告登记制度的足够空间。

四、结语就我国目前的情况来看，关于预告登记制度的法律法规还存在着许多不足甚至空白，而且各法律法规几乎都是“各自为战“，不能较好的配合与协调，从这个角度而言，我国的预告登记制度体系并没有完全建立起来。

我国一些地方性法规在现有预告登记制度的框架下，对这一制度进行了细化。

例如2009年5月1日起施行的《深圳市房地产登记若干规定（试行）》中的第17条规定：登记机关应当对预告登记申请进行审查，对符合下列条件的，应当予以预告登记：（1）申请人是合同当事人；（2）合同当事人有预告登记的约定；（3）申请预告登记的房地产与合同约定的房地产一致；（4）申请预告登记的房地产未被依法限制转让或者设定抵押；（5）法律、法规规定的其他条件。

该规定通过列举的方式将预告登记的条件细化为五个方面，便于社会公众了解，更具有现实可操作性，为完善我国现行预告登记制度提供了借鉴意义。

完备的登记制度对于物权来说意义重大，主要表现在两个方面：一是可以保证财产交易的有序进行；二是能够保障物权制度的生存和延续。

一部科学合理、结构严谨且具有可实施性的不动产登记法是预告登记制度不断发展和完善的基础，此外，建立与之相适应的行之有效的登记机构、登记方式以及登记程序也是必不可少的。

在实践中不断完善预告登记制度，应该更多地从其制度构建的目的、保护的利益主体上考虑，使预告登记制度的价值得以充分展现，使其在现实生活中发挥出最大的功效。

注释：豍孙宪忠.中国物权法总论（第二版）.北京：法律出版社.2009.豎王泽鉴.民法物权（通则·所有权）.北京：中国政法大学出版社.2001.参考文献：[1]吴春岐.论预告登记之设立——以解释论为视角.法学论坛.2010（3）.[2]侯国跃.论不动产预告登记——以我国《物权法》第20条为中心.河北法学.2011（2）.[3]程啸.《房屋登记办法》中的预告登记问题.中国房地产.2008（6）.[4]朱筠.论不动产预告登记制度..复旦大学硕士学位论文.2010（10）.。