二、成交量萎缩，空置率上升

统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万 平方米，而2009年月均成交面积为174万平方米，同比下降 52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月 份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海 一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只 相当于去年同期成交的三成. 2008年上半年，深圳楼市成交 量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数 据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下 降30.3%，同比也下降45.5%。 广州市国土房管局的数据显 示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米， 与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与 2006年同期相比降幅更达52％
5 元 10元
投资 企业生产
10元 20 元
20元 40元
泡沫经济增长模式
在实体经济未增长前 楼市股市大涨 刺破泡沫
5元 投资
改革 开放
股市楼市
15元
泡沫开 始形成
20元
不做企业 全部投资 楼市股市
5元
1元
10元 5 元
投资 企业生产
5元 20 元
0元 20元
0元 5元
10元
二、历史上三次房地产危机
日本当初
“广场协议” 后，日元大幅升 值。 房价疯涨，以六大城市为代表
中国现状
人民币在外界的压力下持续升值。 房价上涨幅度过大，全国有N（N 远远>6）个地区的地价何止上 涨了5倍
房地产泡沫是和股市泡沫同时 存在
中国政府为了抑制房价的过快上 涨，希望用虚拟经济---股票市 场来解决流动性问题，结果， 股票价格和房产价格同步增长。 房价上涨更是惊人
人们认为房价总会越涨越高的， 有钱就去买房子保值 为扩大内需，央行数次降低了银 行利率
人们相信土地价格只升不降的 神化 日本央行连续5次调低利率
我国应对房地产泡沫采取的政策建议
1、加大金融监管力度。 目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构 和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保 或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监 管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规 定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构， 房地产金融业务的有关规范也有待制订。金融体制不健全 的情况下，如果金融部门过度解除金融管制，很容易造成 大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。在肯定了房 地产业对国民经济贡献的同时，也提醒要特别关注金融机 构贷款的集中度问题，防止信贷过度集中于房地产业，以 免金融风险过度集中。
美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地 产经纪人 日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全 国地价总和 东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万 港元

图示1：日本六大城市房价（1982年3月一 2002年3月） 五、对商业银行的影响
近年来，随着房地产的不断升温，假按揭现象十分 严重。不少房地产开发企业组织非真实购房的自然 人利用虚假的资料向商业银行信贷资金用于项目开 发、生产经营、或融资。 对银行而言，住房贷款业务正在成为银行业新的经 济增长点。各商业银行都在争食这块颇有油水的蛋 糕。 以工商银行为例。2011年工行煮饭贷款形成的利润 达50亿元。从资产质量看，住房开发贷款收息率达 到94.2%，个人住房贷款收息率达98.7%。
泡沫会破灭么：三大力量博弈
政府：在抑制房价过快上涨与经济稳定增长中寻求 平衡点，会不会继续“高房价-调控-放松-高房价再调控”的老路？（土地财政、保障房、新经济增 长点？） 地产商：“悄悄”降价促销，关注经济走势进而 “揣摩”国家调控政策趋势，寄希望于国家再度松 动调控政策；（形成“四大天王”？） 购房者：以观望为主，一方面关注国家政策走势， 另一方面希望房价继续回落，在价格调整过程中做 到“抄底”（永远的“冤大头”）

中国房地产市场的现状
一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现 在 一线城市
此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量， 都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产 市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。 我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万， 一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过 4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收 入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北 京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可 以接受的区间外。
2、加强对地价的监测与调控。 ① 建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地 价指数、各类物业价格指数，以之作为市场交易的参考 与“道义劝告”。 ② 建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度，以 使政府掌握每一宗房地产的成交价格。 ③ 对商品房预售要作严格审查，防止开发商进行土地投机。 ④ 规范房地产融资行为，避免银行呆账、坏账损失与信贷 膨胀。 ⑤ 利用货币金融政策调控房地产市场。当房地产市场出现 过热时，政府可以通过提高利率、紧缩信贷额等货币政 策来调整房地产投资总额与投资结构，保证房地产市场 稳定发展。政府应适时发出警告，公开有关市场信息， 加强对投资者防范市场风险的教育，引导其冷静、理性 地对待房地产投资。
三、紧缩政策下房地产商面临较大的 资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相 关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元 以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链 断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行 界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务 展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍 扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在 的巨大风险。

中 国 房 地 产 政 策 调 控 分 析
房地产泡沫
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济， 是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离， 市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
理想经济增长模式
5元 投资
改革 开放 股市楼市
10元
反映经济 基本面
20元
反映经济 基本面
1元
10元
增长
3、尽快完善土地税制，房产税制。 我国需要依据房地产市场运作过程和市场行为 设定税种，尽快建立合理的土地税收体系，全面发 挥土地税制的调节作用。在税制建设中，不仅要从 保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配 置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环 节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税 收对土地资源合理使用的调节作用。政府应该严格 监测购地者的投资开发进度，对在规定期限内未进 行开发或故意拖延开发进度的单位或个人征收赋税， 例如空地税、土地保有税等；同时强化土地增值税， 对一定时期内多次转让的土地交易中的增值部分应 从严征税。除了征收土地增值税外，还应当严格限 制土地转手频率。值得一提的是，当前有业内人士 提出通过征收土地财产税来抑制房地产过热，这也 不失为一个有效的办法。
4、规范政府市场主体行为。 规范政府市场主体行为主要是规范土地出让 行为，加强其市场管理者的地位和管理措施。政 府对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动 态监控，以减少多次加价转手的机会；土地出让 应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出 让用地范围；另外为了防止低价协议出让土地， 可以制定详细、规范、可操作性强的协议出让最 低价标准。正所谓居安思危，防患于未然，只要 我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时 治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税 制政策，可为我国房地产业的发展指明前进的道 路。