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总部基地案例研究
案例研究
加工制造型
物流型
研发及高科技
企业内脑型
后台服务型
国际组织总部型
北京经济技术开发区星网工业园
概况： 位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，交通便利，京津塘高速公路，规划中将 有地铁5号线、亦庄专线等捷运。环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。 到2003年底共有15家企业入驻，主要是移动通信终端产品的制造商以及零部件的制 造商、服务商，园区员工接近15000人；诺基亚作为龙头企业聚拢了包括芯片、集成 电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻。 产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要， 整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里； 制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大； 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时 物流监管，实现“零库存”； 入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。开发 区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设 备生产。
交通便捷，仓储物流服务， 出行方便，仓储物流服务， 单位租金低。 金融服务功能。 大面积，往往对楼层数、 展示功能、交易功能兼备， 层高，楼板承重要求较高， 24小时对外通讯且设备数 24小时电等供应。 量要求高，24供电等。 员工餐厅、便利店、租赁 公寓等。 员工餐厅、酒店、租赁公 寓、正餐餐饮、银行、便 利店等。
1400万英镑用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善 的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求； 设有优美的景观花园和一应俱全的娱乐休闲配套设施； 在商务花园的规划中，有一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包括：体育馆，网球、壁球馆、 饭店、商店及酒吧；同时利用园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划 船为一体的周边休闲场所。 税收减免政策 所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主，免征营建成本税 （其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受 免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式，在10年中 逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。在“企业园”内有资格享受税 收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业：数据处理，呼叫中心服务， 软件开发，医疗保健及研发。 办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。
以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等。 截取不同产业链高端，使各产业链不同部分在同一区域密集分布，通过分工、协调 达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。 主要坐落在城市边缘地带，相对市中心既有一定的独立性，又有很好的可达性。 已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时相关配套及服 务产业集聚，自成一体。 表现为低容积率、高绿化率、建筑多以小体量、多层为主。 追求生态，注重对环境的保护，注重人与自然的和谐发展。 要求区域内有充足的智力型人力资源。
4、企业内脑型
5、后台服务型
6、国际组织总部
纽约联合国总部、日内瓦联 合国总部、新加坡商务花园
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国际总部基地KPI指标体系
最重要 类型 加工制造 型 物流型 研发及高 科技型 企业内脑 型 后台服务 型 国际组织 总部型 交通 最不重要 产业链 政策 商务 人流 信息流 物流 技术流 资金流 环境
4 园区功能 5 园区规划 6 园区环境 7 区域资源
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商务花园产业集群价值分析
跟随主流企业发展的上下游企业
为主流企业服务的配套 机构:金融、风投、商务 服务企业等。
主流企业
为园区园工提供生活服 务的企业：餐饮、休闲、 娱乐企业等。
研发
制造
物流
营销
一个/几个某特定行业的主流企业在商务花园的聚集，可以使商务花园体现出明显的行业特征，从而形成 特定的主题。 服务于主流企业发展的上下游企业追随这些核心企业入住商务花园有助于形成完整的产业链条。 为主流企业服务的配套机构以及为园区园工提供生活服务的企业的入住有利于提升商务花园的人气；商务 花园的发展亦促进了上述企业的发展繁荣。
企业内脑型
• 剑桥商务花园 • 北京BDA国际企业大道 • 北京丰台ABP总部基地 • 上海浦东张江银行卡产业园 • 纽约联合国总部大厦 • 新加坡商务花园
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后台服务型
国际组织总部型
总部基地基础知识
什么是总部经济？
总部经济背景
经济全球化程度的加深和信息技术的快速发展，企业资源配置方式正在发生着深刻变化，企业通过把生产 制造功能在土地、能源、材料、劳动力等常规资源成本较低的区域配置，将研发、营销、融资、战略管理等总 部功能在人才、信息、技术等战略资源密集的中心城市配置，形成一种新的资源配置模式，实现了资源在企业 层面上的空间优化配置，这种新的资源配置方式以及总部聚集所形成的新的经济形态可以用“总部经济”来描 述。
总部基地专题研究
易居（中国）克而瑞·华南区域中心 2009-5-10
目
1 2 3 基 础 知 识 案 例 研 究 4
录
加工制造型 • 北京经济技术开发区星网工业园
物流型
• 哥本哈根机场商务花园
研发及高科技型
• • • • •
PARK WEST 西区商务花园 美国硅谷 中关软件园 上海张江高科技园区 创智新天地
总部基地释义：
——从功能上讲，是某种产（行业）业链的产业集群。 ——从空间上讲，是某种产（行业）业链企业集聚的场所（建筑或片区）。 部 分 总 部 职 能 中 心 选 址 要 求 研发中心 选址要求 交通较便捷，环境优雅， 低污染产业集聚，单位租 金低。 大面积，往往不需要配套 中央空调、内部装修， 24小时电等供应。 员工餐厅、员工宿舍、便 利店等。 组装中心 销售中心
总部经济概念
所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地 布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展 产生重要影响的一种经济形态。
总部经济的核心价值
——企业通过总部与生产制造或分支机构在不同空间的布局实现资源再配置收益。
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办公产品要求
商务服务要求
商务花园与CBD写字楼是互为补充的两种总部基地物业形态
商务花园 位置分布 城市边缘区域，产业园内部或郊区城市化较为完 善的区域。 城市CBD高层写字楼 城市内部，市中心，CBD区域。
两 种 形 态 的 总 部 基 地 的 对 比 分 析
产品形态
1、低容积率，高绿化率； 1、高容积率，低绿化率； 2、建筑密度低；小体量，低层； 2、建筑密度高；大体量，高层； 3、独立性（独门独院，占天占地，一般具独立冠 3、标准化办公空间。 名权）； 4、个性化（满足公司个性化需求，彰显公司形象） 1、需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型 公司或部门，如软件、研发等； 2、需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公 司，如“后台服务型”公司（呼叫中心、快递服 务公司等）； 3、不过分依赖城市中心区商务及商业配套的公司。 1、企业希望通过良好的办公环境，激发员工的创 造力，提高效率； 2、希望通过独立的个性化办公物业彰显公司实力 及品牌。 1、需要浓厚的商业氛围以增加商业 机会的服务类企业：如贸易、广告、 律师、咨询等类型企业； 2、金融企业总部：需要在城市中心 区的核心地段办公，以显示公司的实 力，增强投资人的信心。 1、企业看重公司的综合商务成本， 因此需要聚集在城市中心商务区以降 低综合商务成本； 2、以写字楼所在区位地段体现公司 形象，彰显实力。
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客户类型
客户心理
以总部经济定位的商务花园，代表了未来企业总部选址的趋势 总部基地的发展趋势
必要条件
必要条件
城市发展过程中的 郊区化以及产业整 合、产业集群发展 的必然趋势。
物流服务的发展、网
商务花园
络通讯条件的成熟使 大经济圈跨区域协作 成为可能。
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商务花园的基本特征
1 产业类型 2 产业结构 3 地理区位
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商务花园在国外已历经四代发展，已形成成熟理念及发展模式
阶段一 工业园的演变 基本情况 商 务 花 园 的 发 展 进 程 入园企业 功能 城市边缘，由多组 小规模的建筑组成 偏重于基于科学研 发的企业 研发、仓储、办公 建筑标准较低，但 比工业园有所提高 特点
阶段二 商务与社区 城乡结合部 商业型企业出现 办公、部分商业设 施 营造出共同生活的 社区气氛，融进城 市生活的元素
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总部经济产生的五大效应
广州市总部经济发 展规划
税收贡献效应
中国总部经济发展 报告
社会资本效应
产业乘数效应
五大效应
劳动就业效应
消费带动效应
总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择
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总部基地是什么？
总部释义：
——从职能上讲，企业的战略决策中心、管理中心及关键资源控制中心。 ——从空间上讲，是企业全部高端职能中心或部分高端职能中心的办公场所。
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总部经济产生和发展的三大前提条件
信息经济充分发展 网络及通讯技术的 普及，使得企业内 部信息传递和组织 成本大大降低，企 业有条件实现内部 不同组织的空间分 离。
战略资源需求提升 随着企业规模扩大 和市场竞争加剧， 对于战略资源(信 息、高级人才、科 研成果等)的需求 越来越强烈。
区域资源偏差较大 在发达的中心城市， 战略资源密集，其 获取的成本较低； 在欠发达地区，常 规资源密集，其获 取的成本较低。