第二章资产评估的基本方法一•成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算：1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1 +物价变动指数）3. 功能价值法：被评估资产被评估资产年产量参照物重置成本参照物年产量重置成本4 .规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本被评估资产的产量X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数参照物资产的重置成本参照物资产的产量统计分析法：K=R ' /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R'-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1 —实体性成新率）2. 公式计算法：资产的实重置成本预计残值实际已体性贬值总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率1 R ii i 1 1 r1(1 1r)(1 1 、n (式 --1 )可得年等值收益额：Ai 1(1 r)iRi 1 (1 r)i(1 r)n 1 r(1 r)n式中-r1 (1 r)n(P/A ，n)五、经济性贬值及其估算：六、成新率及其估算1. 使用年限法:成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100%2. 修复费用法:成新率=1—修复费用/重置成本X 100%七、收益法:资产利用率 截止评估日资产累计实 际利用时间 资 用率 截止评估日资产累计法 定利用100%四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法:被评估资产 功能性贬值额被评估资产年 净超额运营年本折现 系数（超额投资成本可视为功能性贬值 | ） 功能性贬值 =复原重置成本-更新重置成本经济性 资产预计可被 资产原设计 贬值率1利用的生产能力生产能力100%经济性资产年收贬值额益损失额所得 PA,r,n ： 税率 ■1.资产未来收益期有限情况:评估值 pi 1A n —收益年期;1 r ir ——折现率;R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时,R i 中还包括期末资产剩余净额。
2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值） =年收益额/资本化率未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时:①预测该项资产未来若干年（一般为 5年） 的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。
的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得i 1（2）未来收益不等额情形:资产评估值（预期收益现值） =习前若干年各年收益额X 各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率X 前若干年最后一年的折现系数 第三章机器设备评估、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1. 物价指数法：设备重 设备历 评估基准日定基物价指 数 （定基物价指数）置成本史成本设备购建时定基物价指数 土或:t 2设备历史成本环比物价指数（环比物价指数）t t l 1当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当 X?时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当 1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本X 实体性贬值率 =重置成本x （ 1-成新率）1. 使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/ （设备已使用年限+设备尚可使用年限）X 100%或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限X 100%2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X 设备利用率成新率=设备尚可使用年限/ （设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）X 100% 成新率=设备尚可使用年限/ （加权投资年限+设备尚可使用年限）X 100%其中：加权投资年限=工（加权更新成本）*工（更新成本）n2加权更新成本= R j R i :投资额；i= 评估日—投资日；i 1n2更新成本= R i （1 r ）j r :年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日—投资日贬值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）x 100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值:r ：资本化率设备重置成本2.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本被评估资产的产量 参照物资产的产量X :指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法X? 贬值率=已使用量/总使用量X 100%1. 因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X ] X 100% x :规模经济效益指数2. 由于外界因素造成的收益减少： 经济性 资产年收4所得 p （ P /A , r , n ）为年金现值系数贬值额益损失额1税率pA,r,n第四章房地产评估 一.土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格X （正常交易情况/比较案例交易情况）X （待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）X （待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）X （待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r) ] - [1-1/(1+r) n ]K--- 年限修正系数； n---- 比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限； r--- 折现率2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数 /比较案例容积率与地价相关系数（二） 收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：P A 1 _J_r （1 r ）nP : 土地使用权评估值；A :土地收益；r :还原利率；n :土地收益年限；当n T +8时，P=A/r.即为土地所有权价值（三） 成本法1. 估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。
2. 估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3. 估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：（1） 土地取得费利息，计息期为整个开发期；（2） 土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。
利息=（土地取得费X 土地开发期X 相应利息率）+（ 土地开发费X 土地开发期X 相应利息率X50%5. 估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。
6. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）x 增值收益率其中：收益率一般在 20%^ 25%之间。
按补交出让金的 40%计算7. 估算土地价格（1） 无限年期土地使用权价格：P = 土地取得 费地取得费+费+税费+利息+利润+土地增值收益（2） 法定最高岀让年期地价：AP P i1—n（式--1）由 Pi - ，P —1 rr r式中：P --有限年期土地使用权价格； Pi --无限年期土地使用权价格；（四）假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用1. 专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。
专业费=建筑费x i （i 为一定的百分率）2. 利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。
利息=（地价+建筑费+专业费）x r（r 为利息率）3. 利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。
利润=（地价+建筑费+专业费）x P '（ P '正常利润率）4. 税费：通过地价与税率 t 的乘积计算。
税费=地价x t （ t 为税费）二建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值 =建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1. 建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法：待估建筑物待估建筑物综合价 重置成本账面原值格指数1 厶可得（式--1 ）1 rn--- 土地使用年限；r--- 还原利率;综合价 评估时点价格指数格指数 •建筑物购建时价格指数建筑物折旧率：d1100%剩余使用年限第五章无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法1.无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式:100%（定基价格指数）综合价 格指数1 1比…1 an100%（环比价格指数）式中：a 为各年环比价格指数2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算:（1）使用年限法:建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限♦（建筑物实际已使用年限 +建筑物尚可使用年限）X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限♦（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）x 100%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分X G +装修部分合计得分X S +设备部分合计得分X BG —结构部分的评分修正系数； S —装修部分的评分修正部分； B —设备部分的评分修正系数3.建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额♦正常资产收益率或:n经济性贬值=t 1 R t1 JR i ----第i 年的建筑物年收益净损失额;r —折现率；n —预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位（二）残余估价法a L r 1a ? r 2 da ---建筑物及其基地所产生纯收益; L —土地价格； r 1--- 土地的还原利率;「2—建筑物的还原利率B---建筑物的收益价格;d —建筑物的折旧率;a 2—建筑物的纯收益①无形资产评估值K R (1 T)(1 r)i②无形资产评估值最低收费额K R (1 T)(1 r)iK ----无形资产分成率；R ---分成基数，即销售收入或销售利润；T —所得税率；i —收益期限；r ---折现率100%成新率剩余使用年限已使用年限剩余使用年限2. 无形资产收益额的确定2. 外购无形资产重置成本的估算3. 无形资产成新率估算:最低收费额重置成 转让成本 无形资形资产 本净值分摊率的机会成本转让成本购买方运用无形资产的设计能力 分摊率—运用无形资产的总计能力—无形资形资产 无形资产转岀 无形资产再开 的机会成本 的净减收益 发净增费用无形资产收益额=销售收入X 销售收入分成率X （ 所得税率） （按销售收入分成） 无形资产收益额=销售利润X 销售利润分成率X （ 所得税率）（按利润分成）因为：收益额=销售收入X 销售收入分成率X （ 1-分成率） =销售利润X 销售利润分成率x （ 1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率X 销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率-销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法:（1） 边际分析法：利润分成率 =刀追加利润现值-刀利润总额现值 X 100%（2） 约当投资分成法：无形资产 无形资产约当投资量利润分成率 购买方约当投资量 无形资产约当投资量无形资产无形资产 、亠亠、、亠 约当投资量重置成本1适用成本利润率购买方约购买方投入的总 当投资量资产的重置成本1适用成本利润率（二）无形资产评估中成本法的应用： 无形资产评估值=无形资产重置成本X 成新率1.自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法:无形资产 物质资料现行实耗现行费重置成本实际耗费量价格 工时用标准（2）市价调整法:无形资产类似无形资产成本市 重置成本转让价格 价系数成本市 其他无形资产开发成本 价系数其他无形资产市价物价指数法:无形资产 无形资产评估时物价指数 重置成本账面成本购置时物价指数、专利权评估方法(一)收益法：1. 直接测算专利技术超额收益(1)高岀同类产品价格销售的超额收益：R [(P2 P)Q](1 T)R—超额收益；P2—使用专利权技术产品的价格；P1---不使用专利权技术产品的价格；Q---产品销售量(此外假定销售量不变)；T —所得税率(2)销售数量大幅增加的超额收益：R [(Q2 Q i)(P C)](1 T)R—超额收益；Q--使用专利权技术产品的销售量；Q i--不使用专利权技术产品的销售量；P —产品的价格；C—产品的单位成本；T--所得税率(3)节约成本费用的超额收益：R [(C2 C i)Q](1 T)R—超额收益；C2 --使用专利权技术产品的单位成本；C1---未使用专利权技术产品的单位成本;Q---产品销售量(此外假定销售量不变)；T—所得税率2.采用利润分成率测算专利技术收益额专利技术(收益额) 评估价值n K R 1 T(实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率) i 1 1 r iK----销售收入分成率；R---销售收入；T—所得税率；i —收益期限；r---折现率二)成本法：专利技术重置完评估价值全成本成新率重置完全成本开发，成本1 a11 a2.•…1 a n a：物价上涨指数剩余使用期限已使用年限__剩余使用年限100%三、商标权评估方法:P---商标评估值;四、商誉评估R tn---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益n(2)超额收益折现法： 商誉的价值S i /(1 r)ii 1r---折现率； 1/ (1+r ) i ---折现系数资产收益率=资产收益率/ (1-资产负债率)第六章流动资产评估、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估 =全新成本价值x 成新率(一)成本法： (1)按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本x( 1+价格变动系数) 合理工资、费用X( 1 +合理工资、费用变动系数)(2) 按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量X (该工序单件材料工艺定额X 单位材料现行市价+该工序单件工时定额X 正常工资、(3) 按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本x 在制品约当量 在制品评估值=产成品重置成本x 在制品完工率、产成品及库存商品的评估1.成本法：(1)评估基准日与产成品完工时间接近：产成品评估值=产成品数量x 单位产成品账面成本(2) 评估基准日与产成品完工时间间隔较长产成品 产成品 合理材料 材料单位 合理工 单位小时合理工 评估值 实有数量(工艺定额 现行价格 时定额 时工资，费用1 •割差法:商誉的 企业整体 企业的各单项资产评估值评估值资产评估值之和(含可确指无形资产)2 •超额收益法(1)超额收益本金化价格法:企业预期行业平均该企业的单项资 商誉的年收益额 收益率 产评估值之和价值适用本金化率或:被评估企业单项(被评估企业行业平均)商誉的资产评估价值之和 预期收益率收益率值 价值适用资本化率式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产X 100%S---第 i 年企业预期超额收益;成新率低值易耗品实际已使用月数 低值易耗品可使用月数100%费用)方法一:方法二：产成品产成品 材料成 (本比例材料综合工资、费用 工资,用综 评估值 实际成本 调整系数 成本比例合调整系数2 .市场法：评估库存 不含税 (出厂单价销售 销售所得 费用税)价值数量税金三、债权类及货币类流动资产评估:1.应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值 =应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失坏账评估前若干年发生的坏账数额 比例 评估前若干年应收账款余额3.应收票据的评估： 应收票据的评估=本金x( 1 +利息率x 时间)应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值X 贴现率x 贴现期第七章 长期投资及其他资产评估(二)非上市交易债券的评估1.到期一次还本付息债券的价值评估：P F /(1 r)nP---债券的评估值； F---债券到期时本金和利息之和；n---评估基准日到债券还本付息的期限;(1) 采用单利率计算时：F = Po (1+mr )债券面值或计算本金值；m---债券的期限或计息期限； r----债券利息率(2) 采用复利率计算时：F = Po (1+r)m2坏账比例法 r —折现率2 •每年支付利息、到期还本的债券评估：pE it Pon----债券年限 P---债券的评估值； Po---债券的面值； E i---债券在第i 年的预期收益(利息) r —适用是折现率;3.优先股的评估:R tt 11 rp —优先股的评估值; R i ----第i 年的优先股收益;r —折现率；A---优先股的等额股息收益4 •普通股的价值评估(1)固定红利型股利政策下股票价值评估: 率P=D 1/r 式中P :股票评估值；D 1 :下一年的红利额; r ：折现率或资本化(2)红利增长型股利政策下股票价值评估:P=D 1/ (r-g) (r>g )二、企业价值评估中收益法的应用形式(一)企业持续经营假设前提下的收益法1.年金资本化法(1)计算企业未来n 年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值;式中：P ――股票的评估值;D i ――下一年股票的股利额; r 折现率； g 股利增长率第八章企业价值评估-、企业价值评估中的财务分析：1 .企业偿债能力：流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=速动资产/流动负债(流动资产对流动负债以 2: 1为宜) (速动比率以1: 1为宜)资产负债率负债总额全部资产总额100%2. 企业运营能力:(1)存货周转次数=年销货成本/存货平均余额 存货平均余额=(期初存货余额+期末存货余额)/23. 4. (2)存货周转天数也称为存货周转期 应收账款周转率:(1)应收账款周转次数应收账款平均余额(2)应收账款周转天数 企业盈利能力(1) 投资报酬率:(2) 销售利润率:(3) 每股利润(4) (5) 存货周转天数=360/存货周转天数=360x 存货平均余额/年销货成本=赊销净额/应收账款平均余额式中：赊销净额期初应收账款余额期末应收账款余额2=360 /应收账款周转次数 资产利润率=利润/资产 销售毛利率 销售收入 税后利润优先股股利 流通在外的普通股股数=(360泌收账款平均余额)x100% 销售收入净资产利润率 销售成本100%每股股利=普通股股利总额/流通在外的普通股股数 市盈率=普通股市价/每股利润=销售收入一现销收入一销售退回折让和折/赊销净额=税后利润/净资产 x100%销售净利率税后利润100%A " —色 11 一1Ri(1「) 1(前n 年收益折现，已知现值求年金) i i (1 r)1 r 1 r n I 1 (1 r)1r(1 r)n式中1 1等于年金现值系数：(P/A , r , n )r (1 r)(2)将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。