第三章 机器设备评估一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1.物价指数法：数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指史成本设备历置成本设备重⨯= （定基物价指数） 或：∏+=⨯=211t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本 （环比物价指数）2.规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x ‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100%成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）Σ加权更新成本=i r R i n i i ⨯+⨯∑=)1(1R i ：投资额； i=评估日－投资日；Σ更新成本=i ni i r R )1(1+⨯∑= r ：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% x ：规模经济效益指数 2.由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（P/A ，r ，n ）为年金现值系数 第四章 房地产评估一．土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n ]K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P ：土地使用权评估值；A ：土地收益；r ：还原利率；n ：土地收益年限；当n →+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。

2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。

利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%）5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。

按补交出让金的40%计算7.估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格：土地增值收益利润利息税费土地开发费土地取得费+++++=1P （2）法定最高出让年期地价：()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r P P 1111 （式--1） 由r A P =1 ，()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r A P 111可得（式--1） 式中：P --有限年期土地使用权价格； P 1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率；（四）假设开发法地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。

专业费=建筑费×i （i 为一定的百分率）2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。

利息=（地价+建筑费+专业费）×r （r 为利息率）3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。

利润=（地价+建筑费+专业费）×P ’（P ’正常利润率）4.税费：通过地价与税率t 的乘积计算。

税费=地价×t （t 为税费）二．建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法： 重置成本=建筑物账面原值×综合价格指数100%⨯=建筑物购建时价格指数评估时点价格指数格指数综合价 （定基价格指数）()()()%1001...1121⨯+++=n a a a 格指数综合价 （环比价格指数） 式中：a 为各年环比价格指数2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G ＋装修部分合计得分×S ＋设备部分合计得分×BG —结构部分的评分修正系数；S —装修部分的评分修正部分；B —设备部分的评分修正系数3.建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或：经济性贬值=()()∑=+++=nt t t t r A r R P 111 R i ----第i 年的建筑物年收益净损失额；r —折现率；n —预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位（二）残余估价法dr a d r r L a B +=+⨯-=2221 a ---建筑物及其基地所产生纯收益；L —土地价格；r 1---土地的还原利率；r 2---建筑物的还原利率B ---建筑物的收益价格；d —建筑物的折旧率；a 2—建筑物的纯收益建筑物折旧率：100%1⨯=剩余使用年限d第五章 无形资产评估 一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法1.无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式： ①无形资产评估值∑=+-⨯⨯=ni i i r T R K 1)1()1(②无形资产评估值∑=+-⨯⨯+=n i i i r T R K 1)1()1(最低收费额 K ----无形资产分成率； R i ---分成基数，即销售收入或销售利润；T —所得税率；i —收益期限；r ---折现率让机会成本无形资产转的分摊率转让成本本净值重置成最低收费额+⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=力运用无形资产的总计能设计能力购买方运用无形资产的的分摊率转让成本=发净增费用无形资产再开的净减收益无形资产转出让机会成本无形资产转+= 2.无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-所得税率） （按销售收入分成）无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率） （按利润分成）因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法：（1） 边际分析法：利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%（2） 约当投资分成法：无形资产约当投资量购买方约当投资量无形资产约当投资量利润分成率无形资产的+=()适用成本利润率重置成本无形资产约当投资量无形资产的+⨯=1()适用成本利润率资产的重置成本购买方投入的总当投资量购买方约+⨯=1（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率1. 自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法：⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯+⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=∑用标准现行费工时实耗价格现行物质资料的重置成本无形资产实际耗费量 （2）市价调整法： 系数成本市类似无形资价产转让价格重置成本无形资产⨯=∑∑=资产市价资产成本价系数成本市其他无形其他无形2. 外购无形资产重置成本的估算 物价指数法：购置时物价指数评估时物价指数账面成本无形资产重置成本无形资产⨯=3. 无形资产成新率估算：%100⨯+=剩余使用年限已使用年限剩余使用年限成新率 二、专利权评估方法（一）收益法：1. 直接测算专利技术超额收益（1）高出同类产品价格销售的超额收益：)1]()[(12T Q P P R --= R —超额收益；P 2—使用专利权技术产品的价格；P 1---不使用专利权技术产品的价格；Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T —所得税率（2）销售数量大幅增加的超额收益：)1)]()([(12T C P Q Q R ---=R —超额收益；Q 2--使用专利权技术产品的销售量；Q 1--不使用专利权技术产品的销售量；P —产品的价格；C —产品的单位成本；T --所得税率（3）节约成本费用的超额收益：)1]()[(12T Q C C R --=R —超额收益；C 2 --使用专利权技术产品的单位成本；C 1---未使用专利权技术产品的单位成本；Q---产品销售量（此外假定销售量不变）；T —所得税率2. 采用利润分成率测算专利技术收益额()()∑=+-⨯⨯=ni i i r T R K 111（收益额）评估价值专利技术 （实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率） K ----销售收入分成率；R i ---销售收入；T —所得税率；i —收益期限；r ---折现率（二）成本法：成新率全成本重置完评估价值专利技术⨯=()()()n a a a +++⨯=1.....1121成本开发全成本重置完 a ：物价上涨指数 100%⨯+=剩余使用年限已使用年限剩余使用期限成新率 三、专有技术的评估：()()∑=+-⨯⨯=n i i i r T R K 111专有技术评估价值 R i ---第i 年销售利润；K ----销售利润分成率；T —所得税率；i —收益期限；r ---折现率四、商标权评估方法（一）商标权转让的评估未来每年超额收益相等： ()()()n n n r r r A r r A P +-+⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=1111111 其中()()()n r A P r r r n n ,,/111=+-+ P:商标权转让价值 A ：第i 年超额净利润（已扣所得税） r ：折现率 n ：收益期限未来每年超额收益不等：()()()()()nt t t n n n r r r r A r r r A P +⨯+-+⨯++-+⨯=11111111 P:商标权转让价值 A n ：前n 年每年超额净利润 A t :后t 年每年超额净利润 r ：折现率（二）商标权许可价值评估（商标权评估）()()∑=+-⨯⨯=n i i i r T R K 111值商标权评估使用 K ----新增利润分成率；R i ---第i 年新增利润；T —所得税率；i —收益期限；r ---折现率五、计算机软件的评估()()∑=+-⨯⨯=ni i i r T R K 111软件评估值 R i ---第i 年销售利润；K ----销售利润分成率；T —所得税率；i —收益期限；r ---折现率六、商誉评估1．割差法： )(资产评估值含可确指无形资产之和值企业的各单项资产评估企业整体的评估值商誉的-= ∑=企业预期每年收益现值企业整体的资产评估值或： 资本化率企业预期年金企业整体的÷=资产评估值 2．超额收益法（1）超额收益本金化价格法： 适用本金化率产评估值之和该企业的单项资收益率行业平均年收益额企业预期价值商誉的⨯-= 或： 适用资本化率）收益率值行业平均预期收益率被评估企业（资产评估价值之和被评估企业单项价值商誉的-⨯= 式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%（2）超额收益折现法： 商誉的价值()∑=+=n i i i r S 11S i ---第i 年企业预期超额收益；r ---折现率；1/（1+r ）i ---折现系数第八章 企业价值评估一、企业价值评估中收益法的应用形式（一）企业持续经营假设前提下的收益法1．年金资本化法（1）计算企业未来n 年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；()n n n i i i n ni i i r r r r R r r r R A )1(1)1()1(1111)1(11+-+÷⎥⎦⎤⎢⎣⎡+=⎪⎭⎪⎬⎫⎪⎩⎪⎨⎧⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-÷⎥⎦⎤⎢⎣⎡+=∑∑== （前n 年收益折现，已知现值求年金） 式中 ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯n r r )1(111等于年金现值系数：（P/A ，r ，n ） 将前n 年收益折现∑=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+ni i i r R 1)1(，由年金现值公式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r A P )1(11，逆推可得上式 （2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。