某商厦融资方案经济分析与评价(doc 13页)目录一、背景资料与分析 (1)二、财务评价……………………………………………………………………三、不确定性分析………………………………………………………………四、融资风险分析与应对措施…………………………………………………五、综合评价和结论……………………………………………………………六、详细计算过程………………………………………………………………南鑫商厦融资方案经济分析与评价（由学生自行命名，如：凯源商厦、南方商厦等）一、背景资料与分析（一）项目概况1、经营规模本投资项目拟建一大型商厦，位于上海市徐汇区，南临××路，北临××路，东临××路，西临××路，总建筑面积为20000平方米。

商厦拟2年建成，第3年开始经营。

（位置由学生自行设置，如徐汇区，北临漕宝路，西临桂林路等）2、实施进度投资总额估算人民币1.7亿元。

其中，建设投资1.5亿元，流动资金投资0.2亿元，投资进度详见表1-1。

注册资本(自有资本)0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率12％。

6、贷款及还贷方式固定资产还贷，建设期间只计息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。

贷款利息计入当年成本。

流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。

7、销售收入销售总额第1年为1.8亿元，以后每年递增15％，毛利额按行业加成毛利率22%计算。

8、折旧与摊销方式商场建筑和设备残值分别为原值5%，折旧年限分别为40年和10年。

装潢折旧无残值，折旧年限为5年。

递延资产摊销年限为5年。

折旧与摊销均采用直线法。

9、职工工资总额及附加费用公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000元/年•人计算，经营期第1年为900万，以后每年以10%递增。

10、其他费用其他费用经营期第1年估算为250万元，以后每年按10％递增。

11、税收税收项目暂计增值税和所得税两项。

销售总额为含增值税的收入。

增值税税率为17%，所得税税率为33%。

（二）本投资项目分析中的财务处理1、还贷方式基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。

原计划从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。

贷款利息计入当年成本。

流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。

优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息，不足部分用当年利润垫付。

2、本投资项目经营初期亏损的处理本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决，并通过计算选择较优方案。

方案1：对于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补（贷款金额为50万的倍数，假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还）。

方案2：推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年(第7年)才开始还贷。

通过分析，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2，但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。

这里采取方案1进行处理。

（三）项目融资的框架结构设计1、项目发起人在项目融资实施过程中，各参与人以项目公司为核心，建立起复杂的合同协议关系，以保证项目融资的顺利进行以及项目建成后的正常营运。

即项目融资参与者众多，其相互之间的关系由一系列复杂的合同来维系。

项目融资各主要参与人如下：项目的发起人、项目公司、项目的贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问、有关政府机关等。

（各主要参与人自行命名，说明各自作用）2、项目投资结构设计通过对项目背景的调查，进行项目投资结构的设计（采用的投资结构，如合伙制结构、公司型合资结构、非公司型合资结构、信托基金结构，以示意图方式表达出投资结构设计方案），并进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。

3、项目融资结构在确定投资结构后，就要设计和选择合适的融资结构，以实现投资者对融资的目标要求。

项目融资通常采用的融资模式包括：投资者直接融资、通过单一项目公司融资、利用“设施使用协议”型公司融资、生产贷款、杆杆租赁、BOT 模式等多种方式。

（选择某一融资模式并以示意图方式表达），最后进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。

二、财务评价（一）财务盈利能力评价1、主要财务报表（要求完成以下表格，计算过程附于第六部分）表2-1 折旧与摊销估算表(单位：万元)年份项目3～17年固定资产1.商场建筑折旧原值残值折旧/年2.设备折旧原值残值折旧/年3.装潢费用折旧/年摊销原值折旧/年表2-2 投资总额与资金筹措表(单位：万元)建设期末年份项目1. 项目投资总额1.1 基建投资1.1.1 固定资产其中：建设工程费投资方向调节费设备费装潢费1.1.2 无形资产与开办费1.2 流动资金合计2. 资金筹措2.1 自有资金2.2 贷款其中：基建贷款流动资金贷款2.3 建设期利息合计3. 注册资本表2-3 借贷还本付息估算表(单位：万元)1 2 3 4 5 6 7 8 年初贷款累计当年贷款当年应付利息当年应还本金年末贷款累计还本来源1.折旧费2.摊销费3.利润垫付9 10 11 12 13 14 15 16 17 年初贷款累计当年贷款当年应付利息当年应还本金年末贷款累计还本来源1.折旧费2.摊销费3.利润垫付表2-4 损益与利润分配估算表(单位：万元) 年份项目 3 4 5 6 7 8 9 10销售收入增值税总成本其中：经营成本利息折旧摊销销售利润弥补亏损，所得额所得税税后利润弥补以前年度亏损垫付还本可分配利润累计可分配利润（续表1）年份项目11 12 13 14 15 16 17 合计销售收入增值税总成本其中：经营成本利息折旧摊销销售利润弥补亏损，所得额所得税税后利润弥补以前年度亏损垫付还本可分配利润累计可分配利润注：增值税＝销售收入×22%÷(1+17%)×17%销售利润＝销售收入－增值税－总成本表2-5 全部投资现金流量表(单位：万元) 年份项目 1 2 3 4 5 6现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计（续表1）年份项目7 8 9 10 11 12现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计续表2）年份项目13 14 15 16 17现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合计现金流出1.建设投资2.流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税合计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计表2-6 自有资金投资现金流量表(单位：万元)年份项目 1 2 3 4 5 6现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合计现金流出1.自有建设投资2.自有流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息7.还贷款本金合计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计续表1）年份项目7 8 9 10 11 12现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合计现金流出1.自有建设投资2.自有流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息7.还贷款本金合计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计续表2）年份项目13 14 15 16 17现金流入1.销售收入2.回收折旧残值合计现金流出1.自有建设投资2.自有流动资金3.经营成本4.增值税5.所得税6.还贷款利息7.还贷款本金合计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计2、项目全部投资财务评价结果按照该项目的融资方案，按照财务评价的方法可以作出如下评价：（1）静态投资回收期＝年（2）动态投资回收期＝年（3）净现值NPV（12％）＝万元（4）内部收益率IRR＝（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）3、自有资金投资财务评价结果（1）静态投资回收期= 年（2）动态投资回收期= 年（3）净现值NPV（12%) = 万元（4）内部收益率IRR =（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）（二）项目清偿能力分析见表2-3借贷还本付息估算表。

三、不确定性分析（一）敏感性分析取内部收益率和净现值为敏感性分析指标。

设敏感性分析因素为：销售总额＋10％，－10％；投资总额＋10％，－10％；经营成本＋10％，－10％；贷款利率＋20％，－20％。

表3-1 自有资金敏感性分析表(单位：万元)项目原方案销售总额投资总额经营成本贷款利率变化率－10％10％－10％10％－10％10％－20％20％内部收益率净现值图3-1 自有资金敏感性分析图（根据计算结果完成）表3-2 全部投资敏感性分析表(单位：万元)项目原方销售总额投资总额经营成本贷款利率案变化率－10％10％－10％10％－10％10％－20％20％内部收益率净现值图3-2 全部投资敏感性分析图（根据计算结果完成）（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）（二）盈亏平衡分析估计经营期第一年与第十年的商厦盈亏平衡点（用销售收入与单位面积经营成本分别表示）。

（计算过程附于第六部分，根据计算结果得出有关结论）四、融资风险分析与应对措施在对该项目的融资经济效果分析中，可以发现本项目能够达到我们的预期经济效果，但仍有很多不确定性因素的存在，有必要对项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

（一）主要风险因素1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。

2、政策风险3、利率风险4、市场风险5、技术风险6、财务风险7、完工风险8、经营风险9、信用风险等等（可进行选择和补充，所分析风险因素不能少于五个）。

（本部分请同学自己结合实际情况进行分析，说明各个风险对本项目有和影响，说明理由）（二）应对措施及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。

项目投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目可以采取以下措施控制风险：（针对以上的各个风险提出相应的应对措施，可定性也可定量）（本部分字数不少于2000字）五、综合评价和结论（说明本项目融资方案的可行性与有关建议。

可包括总体描述、方案优缺点、结论与建议等）六、详细计算过程（必须将以上要求的详细计算过程（主要是项目财务评价与不确定性分析）在本部分进行补充）。