个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场2010年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将面临很大风险：房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。

因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。

（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期:第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期,是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。

这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款,住房消费信贷进入初步探索尝试期。

第二个阶段为1997～1999年,是我国住房消费信贷业务的试点阶段。

1997年,中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。

1999年2月,中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,正式要求各金融机构,开展面向广大城市居民的消费信贷业务。

第三个阶段是2000年至今,我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。

个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善,目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5％,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

2007年9月，由于房价持续上升，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。

通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。

2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。

2008年下半年国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20％、优惠利率下浮30％、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，为房贷市场注入了新生力量。

2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7％，增速比2008年末加快20.4个百分点。

2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9％，增速比2008年末加快37.4个百分点。

2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5％，比上年末降低10.6个百分点。

其中住房贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7％，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23％，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4％，比上年末降低13.7个百分点。

①（二）我国商业银行个人住房信贷业务的发展前景房地产业是最典型的资金密集型行业，资金绝大多数来自银行信贷，购房者买房，大多向银行贷款。

个人住房信贷业务的发展会对经济增长产生巨大的推动力量。

据预测,中国城镇人口将增加到7.7亿人,为了满足新增加的城市人口的住房要求,就需要建设大量住宅,并且随着居民生活水平的提高,住房更新速度将加快。

所以,未来一段时期,我国的住宅消费需求将很旺盛,个人住房消费贷款仍将发挥重要的促进作用。

①2012-2016年中国房贷市场投资分析及前景预测报告二、我国商业银行住房贷款的抵押物风险抵押物风险是指在我国商业银行住房贷款业务中，借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。

它主要包括以下四个方面：（一）抵押物处置风险各商业银行一直以来依赖处置抵押物作为借款人清偿贷款的主要来源，当借款人违约，银行在处置抵押物的过程中要承担诉讼费和其他相关费用，如果抵押房产是债务人的唯一房产，如无法调查到被执行人有其他房产，将导致法院对被执行人住房不予处理。

加之法院执行部门迫于案件数量、执行难度和结案率压力，执行人员可能更倾向于依据此法律而放弃执行，结案了事。

这将使执行期限无限期延长，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，往往也会以远低于市场价格的价钱变卖，将可能面临无法全部收回贷款本息的风险。

使银行在借款人违约时造成极大的损失。

由于目前我国房地产市场以期房销售为主，商业银行个人住房贷款大多在房屋未竣工时就已经发放，一旦借款人出现违约，银行在通过处置抵押物收回贷款时，将面临抵押房屋因未完工而难以处置的风险。

另外，目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节：构成违约(3个月或逾期3期)、律师函催款(1个月)、法院诉讼(2个月)、判决生效(半个月)、宽限期(6个月)、拍卖公示(1周)、拍卖进款(20天)、其他准备时间(10天)。

即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间，这也会面临无法收回本息的风险。

（二）抵押物评估风险房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有二十多年的历史。

由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于初始阶段，房地产评估机构及从业人员行为的监督机制尚不完善，因此还存在一些问题和不足，从而造成了商业银行贷款的抵押物评估风险。

具体问题体现在以下四个方面：其一是房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门、物价管理部门及金融部门未形成统一的管理办法，难以实施对房地产评估业的规范化管理。

其二是估价师人数不足，部分评估人员素质不高。

到目前为止，全国共有房地产估价师3万多名，但远跟不上评估业务发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作。

其三评估业、评估机构法人自律不足。

其四是市场竞争和约束机制不完善，评估机构之间未实现良性竞争环境。

由于银行工作人员没能正确的阅读和理解抵押物的评估报告，导致抵押物的变现净值与评估值之间存在较大的差距，甚至有的抵押物虽然评估价值较高却无变现净值。

不实抵押评估报告中的评估结果一般都高估抵押物价值，这将直接导致商业银行抵押贷款风险。

如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。

如某支行发放的某炼铁厂贷款34万元，抵押物为该厂一号高炉，评估价值50万元，抵押率68％，因抵押物的出售所得不能足额补偿清理费用，而无变现净值无法处置。

同时个别房地产估价机构或估价师可能会为谋求自身利益，而不遵守估价规程和职业道德，在审批发放贷款时高估抵押物价值，在处置不良贷款时低估抵押物价值，从而使银行贷款面临风险。

虚假抵押评估报告在没有被发现前，都被银行视为真报告。

有些虚假抵押评估报告没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但同样损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下专业评估机构出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，甚至连资质等级较高的评估机构也不例外地会遭到质疑。

如果银行使用“虚假抵押评估报告”造成了损失，评估机构也将陷入官司，并需承担相应法律责任。

（三）抵押物贬值风险因为房地产价格波动而导致的房产抵押物价格下跌，因使用造成自然损耗，以及因居住理念变化、房型过时等导致功能性折旧，都会造成抵押物贬值的风险。

这意味着银行即使变现抵押物，也无法全额收回贷款。

房价下跌20％已经是一个危险点。

万一购房者断供，银行必须出售房屋，其中评估、拍卖等一系列费用也需要银行承担，而这些费用大约要占到贷款的10％。

如此算来，即使当初购房者首付了房屋总价的30％，银行也能顺利变现抵押房屋，也将面临该笔按揭无利甚至部分损失的风险。

与住房按揭贷款一样，房产抵押贷款也面临着房价下跌的威胁。

2008年至2010年上半年的房地产发展增长周期中，住宅消费成为房地产业增长的主体，这可以从个人住宅贷款的高速增长上看出来。

住宅消费的迅速增长带动房地产业成为国民经济新的增长点，但随之而来的问题是房价的不断上涨，但房价一旦下跌就会给银行带来贬值风险。

（见下图）图1北京平均房价的增长情况①受2010政府坚决执行“国十条”的房地产宏观政策的影响，2010年l0月至今商品房屋销售面积增幅比前期有所下降，部分城市的住房交易量也出现下降。

说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。

而2011年全国房价平均下降5.3％，国家调控政策没有放松。

随着近期的持续加息及房地产价格波动，住房贷款抵押物贬值风险逐渐呈现，致使住房贷款不良率逐步上升。

①房价网北京房价走势图（四）抵押物损毁和灭失风险抵押物损毁风险是指由于地震、火灾等不可抗力因素或其他因素导致抵押物严重受损或灭失，使得抵押物不再具有使用价值或使用价值降低，银行无法通过处置抵押物受偿全部贷款余额的可能性。

抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。

据国务院新闻办公布的数字，2008年5月12日，8．0级的汶川大地震已造成倒塌房屋530多万间，其中四川灾区倒塌损坏房屋超过440万问，损毁程度空前惨烈。

虽然中央政府对严重损毁或倒塌房屋的家庭每户发放l万元的房屋补贴并采取大量的优惠及重建措施．对受灾地区的商业银行亦实施大力的扶助政策，但由于涉及的住房贷款额非常巨大，绝大部分受灾住房贷款本息估计无法收回。

三、我国商业银行住房贷款抵押物风险的防范对策（一）加强对宏观经济和房地产行业的分析研究商业银行应加强对政策、市场、房产价格的研究，及时掌握国家政策、地方经济发展规划和城市发展格局，把握房地产行业的周期性变化特征，尽量避免因政策产生的风险。

定期对宏观经济形势、房地产市场现状进行研究分析，及时公布研究结果。

加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

在大力拓展信贷业务品种的同时，制定科学计划，做到平衡发展，防止贷款集中造成风险集中。

（二）研究和完善现行抵押物评估的办法和标准商业银行对于所接受的抵押物，不仅考查抵押物的静态价值，也要考虑其动态价值，尤其对日后的流通可能性和价值减损问题。

对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率约等于变现率。

调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率；对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上。