房地产公司招标采购管理办法及实施细则一、概述和范围：1、为了规范公司的招标采购管理工作，配合各项目的工程进度、选择最优的供应商，确保合理的投资，特制定招标采购管理办法，简称本办法。
2、本办法适用于房地产公司名下开发的所有项目，包括开发费用、勘探设计、营销、工程施工、物品采购和物业管理等。
除工程施工外，其余各单项招标金额小于30万元的，均由各职能部门组织招标，可采取简易流程（见第五章），否则均应纳进入公司招标采购管理流程。
3、招标工作由公司招标小组组织实施。
4、参与投标的施工单位（又称投标人），必须符合公司招标管理规定的要求。
二、供应商管理1、供应商寻源：1.1供应商可通过以下途径获得：以往合作良好的、各部门推荐、上门投名、网络查寻、外部资源（如万科合格供应商等）。
2.1为保证中标单位的履约能力，责任部门承担失察之职。
供应商申报表中应注明推荐人及理由、关系等，有亲戚关系的应自动回避。
格式如下：2、供应商考察：2.1拟招标金额大于200万元的，在确定中标单位前，必须进行考察。
供应商考察可以在招标文件发放前，也可以在招标过程中，由造价合约部组织，不少于2个部门相关人员参加，考察以往工程、公司、工厂等，结果由责任部门以书面形成文字报告。
以往合作优秀供应商可以免于考察。
2.2土方、桩基、总包、装修、消防、人防、铝合金门窗、幕墙、园林绿化等标的大于500万元的，必须明确中标实际控制人的实力，有中标单位法定代表人的亲自授权和保证，杜绝二手转包。
由招标小组成员组织深入细致的考察，查询社保卡、工商注册信息、办公场所，约谈公司主要领导等。
2.3设备类供应商，必须有厂家在深圳地区（或华南片区）的授权书，如进口设备，还必须有中国总代理的授权书。
2.4工商信息网或政府权威网站披露的失信单位一票拒绝。
3、入围议标一般2-3个、邀请招标和公开招标3-5个，如果参加投标单位超过人数，由造价合约部对资料进行初审，剔除多余单位，入围投标的供应商不能全部来自一个部门推荐。
4、供应商评价4.1工程完工后，应对供应商进行评价，由责任部门组织，从配合、守信、质量、工期等方面打分，填写《供应商履约信誉评估表》（详见附件）。
评价分履约过程中评价和后评价，过程中评价由责任部门完成，权重60%，后评价由造价合约部完成，权重40%，汇总由责任部门负责。
4.2不合格供应商永不使用，优秀供应商在下次招标中优先考虑。
三、招标工作主要流程招标工作必须按以下程序进行：（金额限度可根据项目大小确定）四、招标工作细则1、招标小组组织机构公司根据管理权限确定招标小组成员（总经理为招标小组负责人）。
招标小组成员必须包括：总经理、总工（主管工程副总）、工程部经理、造价部经理、开发设计部经理、营销管理部经理。
除造价合约部经理外，其余各职能部门经理仅参加有本部门的招标会议。
2、招标方式2.1招标有三种方式：公开招标、邀请招标和议标。
为节约成本，应限制使用议标。
议标仅适宜以下范围：①金额小于30万元的零星工程；②应急工程；③垄断行业；④特别关系客户。
除议标范围外其余的工程均采用邀请招标或公开招标。
招标由责任部门组织（但所有工程类招标均由造价合约部组织），招标文件、投标入围单位、发标、开标和评标均通过公司OA进行审批，定标报告由责任部门部综合技术、商务、考察和领导意见起草、并报公司领导审批。
2.2如公司与供应商签订了战略采购合同，则可以采取直接委托的方式签订合同，具体按战略合同约定条款执行。
3、招标文件的编制1）招标文件由投标须知、技术要求、商务报价要求、拟签合同主要条款等组成。
2）招标文件需以设计资料、使用部门的功能要求、国家发布的相关技术标准、项目资料为依据，根据工程的实际情况进行编制。
3）开发设计部、工程部和营销部负责对本部门技术标书（或技术要求）的编写。
对于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的园林绿化、材料采购等简易工程项目，投标人不需单独提供技术标。
4）造价合约部负责商务标书及整个招标文件的拟稿、报批和修改定稿。
5）为提高工作效率，招标文件应采取标准化，统一格式。
工程管理部负责各种专业技术要求模板编写，造价合约部负责招标文件和商务报价清单要求的编写。
零星工程、零星的材料设备采购可以采用单简单版招标文件。
6）所有招标文件（包括预选供应商）由造价合约部组织合并，并通过公司OA流程审批。
4、招标前的准备1)通过招标小组成员会议，确定年度和月度招标计划，招标活动的安排按照计划表执行。
2)根据招标计划，造价合约部提前安排工程量清单和标底编制和审核。
3)图纸齐全完整，设计到位，技术要求清楚，尽量采用电子文档。
由主管设计的工程师负责并提供设计图纸，由工程部负责提供技术要求。
4)预选供应商，按第二条相关内容执行。
拟选单位确定后在公司内网进行公示（随招标文件审批），无异议即表示通过。
投标人资格分招标前预审或与资格后审，对有专业资质要求必须满足国家对资质的规定，资质不符合要求者一票否决。
5、招标控制价招标控制价由公司委托的造价咨询公司或造价合约部进行编制投标控制价和工程量清单，采购类招标仅需提供工程量清单，招标控制价不公开并要求保密。
6、招标邀请1)采取电话通知、电子邮件或书面通知。
2)资格要求：合格的投标人应具有圆满履行合同的能力，具体以下条件：①具备国家建筑工程、建筑装修装饰工程、机电安装工程施工二级以上企业资格（消防施工单位必须具备一级资格）。
②在国内有独立法人资格的经营实体，须持有关单位法人委托书。
③具有良好的银行资信和商业信誉，没有处于被责令停产、停业，以及财产被接管、冻结甚至破产等状态。
④金额大于100万元以上的须预先交纳投标保证金，保证金一般按1%计取（取整数）。
未中标单位的投标保证金于招标人发出未中标通知后7天内予以退还；中标单位的投标保证金于合同签订生效后予以退还。
有下列情况之一者，其投标保证金不予退还：a)、中标人在收到中标通知后，拒绝按照招标、投标文件中双方约定的条件与招标人签订合同；b)、投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件的；c)、投标人在招标文件中规定的投标有效期内撤回其投标。
⑤具有多年施工经验，并未发生过严重质量问题，近六个月没有受到建设主管部门行政处罚。
7、发出招标文件1)投标人在接受到邀请后可向招标人领取招标文件。
2)招标活动中的文件收发，均需有记录、签收。
3)招标文件不收取制作费用，为了能收回图纸，应收取图纸押金，如只需提供电子文档的则不收任何押金。
8、招标文件的答疑1）如有必要，招标人在投标截止日期前召开投标答疑会，解释和澄清投标人提出的问题，所有关于招标文件的质疑将用书面或电子邮件的形式回复。
2）一般情况下，招标人不组织现场勘察，由投标人自行前往工地并承担不去实地勘察的风险。
9、回标1) 投标文件编制要求：投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件一般包括下列内容：A承诺书（投标函）、B技术标（含资信标）、C商务标三部分，分开包装密封。
2) 回标时应检查投标文件的包数、密封情况。
投标人委派的投递人应在收件登记表上签字，同时出具回执。
截标前，投标人应按规定交足投标保证金，凭银行回单到财务核实并领取收据。
10、开标1)首先由工程管理部（或相关职能部门）、造价合约部（不少于3人）检查标书密封情况，并确认无误后，当众拆封技术标和商务标（投标函暂不开启）。
2)检查技术标书中的投标人法人委托书、营业执照、资质证书等投标文件是否符合要求。
3)检查商务标书中文件格式是否符合要求；4)有下列情况之一者，视为无效标：a)投标文件未按要求密封或无公章、签字的；b)投标人未交纳保证金（招标有要求的）；c)投标人的资质不符合要求的；d)在投标报价中有两个报价，且未指明以哪个报价为有效报价；e)投标书的法人名称与资格文件中不一致者；f)其它不实质上响应招标文件的投标书；g)委托投标人无法出示投标单位法人代表授予的委托书或委托人与事实不符。
11、评标1)评标原则：一般情况下，在技术标合格的前提下合理低价中标。
但对于一些以质量或技术为主导的，宜采取综合评审。
2)开标后由工程管理部和造价合约部分别就技术标和商务标进行评审，可以将投标书带离开标会议室，投标函仍由造价合约部保管，设计标由设计部组织评审。
3)工程管理部和造价合约部应分别编写技术性和经济性分析报告，技术性分析报告应由工程部负责人和总工签字确认，评定结果分为：优秀、良好、合格和不合格四种。
商务标应对工程清单、综合单价进行对比分析，评定结果为：合格和不合格。
4)技术性和经济性分析报告完成后由总经理、总工和造价合约部工程师共同开启投标函。
5)在满足技术标和商务标均合格的前提下，按投标函报价由低至高的顺序进行选择约谈，约谈由总经理主持，根据约谈情况推荐中标候选人。
12、定标1）由造价合约部将招标过程及开标、评标和约谈情况进行文字报告，通过内网OA系统进行审批。
13、中标通知书1）审批通过后即发出中标通知书；2）中标通知书中应反映双方约谈主要内容、最终合同价等；3）未中标单位应在招标结束后通知其退回投标保证金。
14、签订合同1)签订合同内容应按以下顺序考虑：中标通知书、约谈记录、承诺书、投标文件、招标文件、合同标准文本。
2)若中标单位在规定的时间内不签订合同，则其投标保证金不予退还，且取消其今后参加投标的资格。
3)合同由造价合约部草拟，并逐级进行审批。
五、简易招标1)采用公司OA邮箱及面对面沟通，不通过OA审批流程；2)供应商：不般2-3个，来自至少2个不同部门；3)招标发标：招标责任部门通过邮箱知会相关部门，提示邀请报价事项，由各职能部门准备相关的招标邀请资料（含招标邀请书、入围单位、图纸、技术要求等能详尽表达招标意图之文件），统一意见后发出招标邀请，责任部门经办人用私人邮箱发出，收件人采用秘送；4)澄清答疑：投标人疑问通过邮箱传达，澄清由各相关部门沟通一致后，再由经办人用电邮回复，现场勘察由项目部负责。
5)开标评标：收到回标文件，至少有二个部门参加开标，并做好开标记录，然后由各职能部门进行分析，分析结果一并报责任部门汇总汇报，填写纸质《确定供应商审批表》。
6)定标签约：《确定供应商审批表》签字完成后，做为合同附件（包括过程中的电邮记录、其他纸质文件），由责任部门发起合同审批。