城镇土地估价的相关技术标准分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较林坚‘，楚建群’，邹晓云’(1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871;中国土地勘测规划院地价所，北京100029)摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土地估价的技术规范方向。
研究方法:文献资料法和比较分析法。
研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性，但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑，从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。
研究结论:两个技术标准应逐步统一，以适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估价目的方法应用要求。
关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范中图分类号:F301.3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ(1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China;2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China)Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsforrealestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hniealstandardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred收稿日期:2003一0于30第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规划、房地产经济。
林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺byrequisition，whilevahieassessmentonrealestateconsidersmoreaboutthenormalPrieeinthemarket，thenbringsonthedifferentbasisofvaluations:(2)valuationmethodsaresimilar，buttherearedifferentinterminologiesandaPPlieationrequirements，esPeeiallytheformulationandapPlieationofbasiclandPrieehavequiteimPortant influeneeonvalueassessmentonland:(3)eoneerningrlghtsoflandandrelatedvahiationPurposes，value assessmentonlandemPhasizesoPerationsbasedondifferentlanduseanddifferentrighteonditions，whilevalue assessmentonrealestateaeeentuateslegitimateoPerationondifferentvaluationPurposes:and(4)thediffe reneesofformalrePortsrefleetdifferentbasisandmethods.Therefore，authorssul刀marizethattwotechniealstandardsshould beenunifiedtomeetnormalmarketrequirement，andthekeysareasfollows:(l)basielandPrieeshouldbe eonfirmedasoneofthemostimPortantstandards:(2)allterminologiesshouldbeunified:and(3)apPlieatio nmethodsondifferentvaluationPurposesshouldbeun近ed.Kcywords:landeeonomies;urbanlandevaluation;teehnicalstandard;regulationsforvaluationonurbanl and;standardsforrealestateapPraisals1993年6月22日，原国家土地管理局发布实施行业标准《城镇土地定级规程(试行)));1999年2月12日，建设部批准发布国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291一1999)，于1999年6月1日起实施;2001年11月12日，由国家质量监督检验检疫总局发布了国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508一2001)，代替《城镇土地定级规程(试行)》，并于2002年7月1日起实施。
不同技术标准的出台，对规范和指导城镇房地产价格评估、基准地价评估和宗地地价评估发挥了重要作用。
但是，由于不同技术标准主持编制的行业主管部门不同，对土地估价的认识也存有差异，体现在《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》的内容上存在差别。
因此，本文将从《城镇土地估价规程》发展的状况出发，比较二者在估价基础以及方法应用上的差异。
1标准的估价基础比较1.1估价对象《城镇土地估价规程》的估价对象只限于土地，不包括地上建筑物;除了宗地价格评估外，还包括为政府土地管理服务的城镇基准地价的评估。
《房地产估价规范》的估价对象则包括土地、建筑物、房地合一的房地产，主要针对单宗房地产估价。
但在某些场合，两个技术标准涉及的估价对象可能一致，即房地产估价中单独的土地估价与土地估价中的宗地价格评估。
1.2价格内涵《城镇土地估价规程》规定，土地价格是指正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权价格。
并规定了划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、设定抵押权的土地使用权价格、设定地役权的土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
《房地产估价规范》并未明确提出房地产价格的内涵，但从对房地产估价是“对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动”可以看出，房地产价格应是客观合理价格或价值，其要点是以“公开市场价值”标准为主。
由此可见，两个标准都强调价格的正常性，但界定的基点不同。
土地价格更多从权益的角度考虑，突出强调出让土地使用权的地位，房地产价格更多地从价格前提—正常市场交易的假定考虑。
1.3估价原则《城镇土地估价规程))规定土地估价的7条原则为:预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则。
《房地产估价规范》规定房地产估价的原则有4条:合法原则、最高最26中国土地科学2003年10月第5期佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
其中，最有效利用原则与最高最佳使用原则是一致的，但是，合法原则、估价时点原则并未在《城镇土地估价规程》中明确提出。
2标准涉及的方法应用与估价程序比较2.1估价方法及相关术语市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法等构成中国城镇土地估价和房地产估价的方法论体系，其原理、内容在两个标准中基本相同。
但是，有关术语的称谓差异非常明显(见表1)。
表1《城镇土地估价规程))与《房地产估价规范》的术语称谓比较Table1ContrastamongnomenelatLlresofRegulationsforvaluationonurbanlandandofCodeforrealestat eapPraisals2.2估价方法涉及内容及应用的差异2.2.1市场比较法(1)《城镇土地估价规程》中将土地使用年期、容积率等因素进行单独修正;而《房地产估价规范》中，这两项是与个别因素一同考虑，反映出土地估价中的土地使用年期、容积率对土地价格的影响更突出和重要。
林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析—《城镇土地估价规程》与《房地产估价规程》比较27(2)《房地产估价规范》规定“交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法”;“每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%”。
(3)在比准价格确定时，二者规定的方法相同，但《房地产估价规范》中规定只有可比实例在10个以上时，才可以应用众数法。
《城镇土地估价规程》正文中没有对比较实例个数的要求，但通过附录E的“估价报告规范格式”要求可供比较的实例应不少于三个。
2.2.2收益还原法(1)土地纯收益与房地产净收益的求取《城镇土地估价规程》中宗地估价的对象是土地，《房地产估价规范》的估价对象可以是土地、建筑物或者房地合一的房地产。
所以，土地估价中土地纯收益的确定实际上与房地产估价中估价对象为土地时的处理相同。
当土地单独出租时，用年租金收入扣除年总费用;当房地出租时，还应扣除建筑物部分的纯收益，相当于房地产估价中的土地剩余技术。
(2)还原利率(资本化率)确定方法的差别(见表2)表2((城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》还原利率(资本化率)确定方法比较Table2ContrastongehoieesofeapitalratiosofRegulationsforva1uationonurbanlandandofCodelestatea pPraisals(3)收益年限的差别土地估价中土地的收益年限为估价时点土地的剩余使用年数。