２０１６年长租公寓行业深度研究报告正文目录为什么此刻关注租赁市场？ (4)高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4)8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (5)主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (6)资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (7)政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (9)租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (11)租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (11)主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (12)青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (13)无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (13)集中式公寓：利润率高，但拿房难 (13)分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (14)品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (15)盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (16)中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (16)海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (17)国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 (17)互联网+、分享经济催生短租平台 (18)短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (18)从“纯平台”到“重运营” (19)Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (20)附：华泰房地产团队精品系列报告 (21)图表目录图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (4)图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (4)图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5)图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (5)图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (6)图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (6)图表7：90后租房态度青睐品牌公寓 (7)图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 7图表9：公寓企业融资进程一览表 (8)图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8)图表11：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 (9)图表13：租房痛点，其中高中介费占榜首 (11)图表14：不同的租房阶段消费者需求不同 (11)图表15：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 .. 12图表16：集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品 (13)图表17：集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓 (13)图表18：分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓 (14)图表19：分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管 (14)图表20：长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题 (15)图表21：以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金 (16)图表22：短租市场规模4年增长了70倍 (18)图表23：选择短租，多为旅游度假和求职 (19)图表24：性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因 (19)图表25：短租上规模的全为平台 (20)为什么此刻关注租赁市场？高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。

根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个人是流动人口。

按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金475元来测算，因此年租金已突破万亿。

人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的发展提供了良好的市场需求。

目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐年走高，租金也快速上涨。

资料来源：国务院新闻办公室网站、华泰证券研究所对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，也就是租房比例与其呈正相关关系。

租房比例高的国家，几乎都是经济发达的国家，而租房比例低的国家，则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。

英美等较发达国家自有住宅率普遍在60-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上，甚至一度高达97%。

在德国过半的居民选择租房，房屋自有率只有42%，而在中国住房自有率达到74%，只有26%的租房比例。

足以说明我国租赁市场不健全，究其原因主要是租房家庭与房屋产权人无法享受相同的权益，被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。

但未来随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和其体系，租房比例将会不断攀升。

资料来源：Social Housing in UNECE Region、华泰证券研究所中国房价居高不下，庞大的人口流动基数，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且其中80后，90后是国内租房的主力军。

庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展，但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%，未来的发展空间非常大。

根据全国第六次人口普查数据显示，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。

而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。

图表3： 发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2%资料来源：华泰证券研究所8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业链家预测2020年，住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。

根据物业口径和住建部不完全数据，我们综合测算出目前全国存量房有2.5亿套（包含了保障房等），在2.25亿套的自有住宅中，有35%的住宅即0.79亿套流入了租赁市场，剩余65%即1.46亿套业主自住。

如今7900万套房出租，按每套2.5人/套，则解决了约1.98亿人住房问题。

在这7900万套出租房中，成交主要来自C2C 和B2C ，只有很小一部分来自于机构出租。

目前租赁市场通过C2C 成交的占比在逐渐下降，同时未来依靠B2C 成交的占比将大幅下降，相反专业的机构出租方将很快强占市场份额，从链家剥离赔钱的丁丁租房就可见一斑。

资料来源：链家研究院、华泰证券研究所腾讯房产研究院《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

一方面是大量空房闲置或者简易装修出租，一方面是大量年轻人找不到理想的家，资源的严重错配给长租公寓市场发展提供了足够的空间。

国内市场发达国家品牌公寓占比不到2%25-30%亿套亿套✓住宅存量：2.5亿套住宅2.25亿套自有住宅0.79亿套出租1.46✓图表5： 商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23%资料来源：西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》、华泰证券研究所主力租房人群白领和90后的租房需求升级目前租房市场租房者八成是85后，超45%为90后。

新一代的白领对生活质量有一定追求，不同于老一辈做房奴存钱买房，他们更倾向于享受生活追求小资；另一方面90后更自我和特立独行，而且具有强烈社交需求的，未来他们也将成为消费的主力人群。

因此普通的租赁房屋不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。

资料来源：赶集网《租房市场报告》、华泰证券研究所90后很多人可以从父母那继承两套以上的房产，没有了买房压力，呈现出更多对财富增值或者对更好生活体验的需求。

他们会选择更良好的环境居住，包括配套和服务租房，将成为一个市场切入口。

主要通过购买所得主要通过非购买方式所得26.3%23.3%18.2%13.5%9.5%18.4%商品房经济适用房拆迁换房房改房单位集资房其它资料来源：草根调研、华泰证券研究所资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场尽管国内GDP增速放缓，许多行业显现寒冬，但是公寓市场却一直受到资本的青睐。

多数长租公寓企业尚处创业前期，少数企业初见规模、竞争力成型。

截止到目前有29家公寓企业获投，14家为平台类企业，15家是公寓运营商，实现亿级融资企业共9家，其中5家是运营商，4家是平台商，分别是魔方公寓（5-6亿美元）、途家网（30.6亿元）、小猪短租网（5-5.5亿元）、蘑菇公寓(3-4亿元)、you+国际青年社区（2.9亿元）、青客（1.9亿元）、优客逸家（1.6亿元）、寓米短租（1亿元）和爱上租（1亿元）。

运营商和平台商各出现了一家融资超30亿元的巨无霸企业，分别是美国华平集团连续3轮加投融资魔方公寓、以及集多方明星资本光速创投，鼎晖、携程网、All-Stars Investment、雅诗阁投资的途家网。

图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业公寓品牌主要投资方天使轮Pre-A轮A轮B轮B+ C轮D轮融资总额运营商魔方公寓华平投资数千万美元2亿美元3亿美元5-6亿美元you+国际青年社区顺为资本1亿元3000万美元 2.9亿元青客赛富亚洲、纽信创投数百万元数百万元 1.8亿 1.9亿元优客逸家君联资本300万元400万美元2200万美元 1.6亿元爱上租1亿元1亿元新派公寓赛富基金数千万美元水滴公寓5000万元5000万元包租婆数百万元2000万元2100-3000万元color公寓力合创投数百万元1600万元1700-2500万元未来域中君泰数千万元数千万元上海青年汇联创永宣数千万元数千万元平台商途家网光速创投，鼎晖、携程网、All-Stars Investment、雅诗阁4亿元1亿美元3亿美元30.6亿元小猪短租网晨兴资本数百万美元1500万美元6000万美元5-5.5亿元蘑菇公寓中国平安/IDG 3000万元2500万美元3000万美元3-4亿元寓米短租东方财富1亿元1亿元小螺趣租光速安振500万美元500万美元资料来源：（注：未公布明确金额的投资未列入统计范围）、公司官网、华泰证券研究所；自2014年起，公寓市场进入上升风口期，是获得资本融资爆发式的元年，尽管国内经济增速放缓，但公寓市场依然是巨大的蓝海。

图表9：公寓企业融资进程一览表资料来源：各品牌公寓官网、华泰证券研究所图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场资料来源：各品牌公寓官网、华泰证券研究所政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题长租公寓融资热的背后，凸显出政策红利给行业带来的巨大想象力。

发展住房租赁市场的政策从2015年初开始密集出台，纵观目前出台的培育和发展住房租赁市场的政策，都围绕“实行购租并举，发展住房租赁市场”，且不外乎从以下4个方面切入：1）积极培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房； 2）允许改建商业用房用于租赁，并享受民水民电；3）给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融和土地优惠政策；4）推进房地产投资信托基金（REITs ）试点。