《合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外.第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同.房屋租赁纠纷《案例》案例一:法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下,至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方,在原告不履行维修义务的情况下,既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。

对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担.案例二一、基本案情2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。

合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；（2）房屋租赁期间,刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。

（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的,承租人负责按价赔偿或给予维修。

2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障,向外喷水，导致屋内漏水,并漏至楼下.10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失,我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。

10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。

10月18日,受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。

另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书,陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水,并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。

二、办案思路接受委托后,我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路：1。

对刘某某一案提起反诉或另行起诉。

2．申请陈某一案中止诉讼.3、在陈某一案中追加刘某某为我方。

三、法庭审理法庭审理中，结合举证、质证情况,我向合议庭提出四点代理意见：1.房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致本案的基本事实：2011年10月5日下午,我方所租刘某某某小区A1楼401房屋漏水.我方得知情况后，立即派人到漏水现场查看，并及时采取弥补措施,避免损失扩大。

第二天下午,我方与刘某某、物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。

如靳某某所言，“经查看，系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管(即水槽进水软管）发生漏水,水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水".10月8日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管.刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。

所不同的是，刘某某提交证据：物业公司《A1-401渗水至A1—301情况说明》，载明是“401室内厨房水龙头软管漏水，导致401室内木地板大面积翘起”。

至于“水龙头软管漏水”的具体指向,结合房屋内漏水现场照片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。

据此可知，刘某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因.2.刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因依照合同法和双方当事人签订《房屋租赁合同》的相关约定，出租人负有对出租房屋及其附着物（包括水、电、煤气等设施）定期进行安全检查、维护和修缮的义务，并保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态.本案中，房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂,进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、安装的原因，更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对设施存在故障不积极修缮的原因，而非我方的使用不当造成。

同时，需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷,疏于履行以下义务，也是导致房屋漏水的重要原因：（1）刘某某在出租房屋时，没有向我方提供出租房屋及附属设施的使用说明。

(2)刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷，既没有尽到定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范；(3）刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷,没有安装进水总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，使得我方离开房间时无法切断水源.如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水.综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋符合出租房屋使用要求,也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及时维护、修缮的义务,导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水的后果.因此，刘某某应自行承担出租房屋所受损失，并赔偿我方因此而受到的物品损失。

3．我方已尽到注意和管理义务,及时采取弥补措施，减少损失的扩大。

（1)房屋租赁期间，我方已尽到注意和管理义务,不存在不当使用房屋和附属设施的情形。

根据双方当事人向法庭提交的证据，房屋漏水发生在10月5日白天，当时房屋使用人、我方总经理华某某正在公司值班并检查工作，加之进水软管突然破裂,我方无法预料，而非我方不履行管理和善良注意义务。

（2）房屋漏水后，刘某某及时采取弥补措施,避免损失的扩大.10月5日下午，当得知房屋漏水后，房屋使用人华某某立即安排公司办公室人员前去查看，并及时采取弥补措施，用笤帚、拖把等工具清理房间积水，避免损失的扩大。

由此，进一步说明我方积极履行了管理义务。

4。

刘某某提交的证据《某某装饰公司工程预算书》，是刘某某单方委托装饰公司做出的工程预算,不属于鉴定结论或评估报告，不具有公信力,不能客观反映案件事实,依法不能作为认定案件事实的依据。

综上所述，房屋漏水的根本原因,是刘某某房屋设施出现故障所致。

刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因。

我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施,减少损失的扩大，不应承担刘某某出租房屋所受损失。

四、审理结果受理法院以刘某某所举证据不能证明房屋漏水是因我方过错造成为由，驳回了刘某某的诉讼请求。

刘某某没有提出上诉.随后，陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案，原告陈某向受理法院申请撤诉，受理法院裁定予以准许。

至此，律师代理工作结束，当事人的合法权益亦得到维护。

案例三：房屋漏水纠纷住过楼房的人往往有这样的经验,因为相临房屋漏水，使得原本和睦的邻里关系而受影响，甚至破裂.而且作为受害方,不知如何索赔，也不知索赔多少。

下面这个案例，可以提供一些借鉴意义。

原告(上诉人）：刘女士被告(被上诉人）：陈女士一、基本案情原被告系上下楼邻居。

2002年3月8日至12日间,由于被告卫生间水管破裂,大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内,直到漫溢室外被邻居发现。

漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损，所有房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落,地板起翘。

家中大量物品受潮湿、水浸损坏，以致无法居住在内，只能将出租给他人的另一套自有住房收回自住。

因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务，故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元.诉讼中.原告变更诉讼请求为要求:1）判令被告对原告的因漏水损坏的SONY29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复；2)判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元；3）判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000（按月租金人民币1600元计）；4)判令被告承担本案诉讼费及鉴定费.被告辩称：2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水。

但漏水原因不在被告。

被告所住该房从未进行装修，且房屋地坪倾斜，存在质量问题，更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。

在此次漏水之前，原告的房屋已经历两次漏水。

1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢,原告未就此重新装潢。

2002年1月，因三楼住户热水器故障，漏水造成原告厨房受损，原告曾向热水器生产厂家索赔，但后来又放弃了。

现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理。

至于原告的租金损失，与本案无关。

原告要求其承担全部责任是不公平的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

二、一审法院的认定与判决上海市闵行区人民法院经公开审理查明：本案原告刘女士系上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓16号101室及上海市沪青平路101弄荣德大厦2号203室房屋的所有人。

本案被告陈女士系原告住所楼上荣德公寓16号201室所有人。

2002年3月8日至12日间,因被告卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下底层原告住房内，直至漫溢室外被邻居发现。

其时原、被告均不在沪。

漏水造成原告卧室、厅墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸起壳、剥落、霉变，客厅、卧室地板、木质踢脚线浸水、受潮,不同程度隆起、褶皱和断裂，卧室房门变形，发霉。

装潢修复费用经上海市价格认证中心闵行分部鉴定为人民币13559元。

漏水造成原告家中一对音响外壳变形，写字台发霉、开裂。

漏水发生后，原告及家人居住上海市沪青平路101弄荣德大厦2号203室至今。

另查明，1999年因荣德公寓16号三楼阳台下水口堵塞，发生漏水，殃及本案原、被告的住房.2002年1月，因荣德公寓16号三楼住户的热水器故障，漏水影响到原告的厨房间。

原告为此曾与热水器生产厂家交涉,要求赔偿。

又查明，上海市闵行区沪青平路338号荣德公寓B座102室即现荣德公寓16号101室，建筑面积为150平方米左右.本案有如下证据:现场照片2本、洪菁实业公司照相馆的冲印证明1份,证明照片拍摄的时间、漏水造成装潢受损情况。

录像带1盘，证明漏水发生5天后现场情况.华舒物业公司的证明1份，证明漏水原因在于201室卫生间洗脸盆下阀门破裂所致。

上海市闵行区人民法院（1998）闵民初字第2558号民事判决书1份，以及上海市第二中级人民法院（2000）沪二中执字第783号民事裁定书1份,以证明原告是现沪青平路338号荣德公寓16号101室和沪青平路101弄荣德大厦2号203室房屋所有人。