太原市南固碾村房地产项目可行性分析南昌江农房地产咨询有限公司二0一七年六月1目录目录 (I)一、总论 (1)1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标 (1)1.2 项目研究结论 (2)1.3 建议 (11)二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析 (12)2.1 城市面积与城市荣誉 (12)2.2 经济总量 (13)2.3 人口总量 (16)2.6 年末城乡居民储蓄年末余额 (20)2.7 小结 (21)三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析 (22)3.1 2006-2015年房地产开发投资金额 (22)3.2 2006-2015年房地产开发施工面积 (24)3.3 2006-2015房地产开发年竣工面积 (25)3.4 2006-2015年商品房销售面积 (27)3.5 2006-2015年商品房销售均价 (29)3.6 小结 (31)I四、太原都市区城市规划 (33)4. 1 规划目的 (33)4. 2 规划范围与面积 (33)4. 3 四类差别化政策分区 (34)4.4 规划两个中心城区 (35)4. 5 四纵四横”生态体系 (36)4.6 太原晋中同城化 (37)五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析 (39)5.1 土地市场 (39)5.2 商品房市场 (44)5.3 小结 (48)六、项目地块分析 (50)6.1 项目地块基本情况 (50)6.2 项目地块区位分析 (51)6.3 周边商业楼盘情况 (52)七、项目投资估算与效益测算 (56)7.1 投资估算与效益测算假设 (56)7.2 投资估算 (57)7.3 项目经济效益测算 (59)八、项目风险分析 (60)IIIII一、总论1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标（1）项目研究范围为太原市尖草坪区南固碾村城中村改造地块，地块占地面积249亩，取得价值420万元/亩，计算容积率3.5左右；（2）项目假定对方说提供资料和信息是真实的，不考虑资料的虚假性；（3）本项目处于机会识别阶段，所以只进行项目的投资概算和经济效益测算，不做项目的动态分析（4）除城建税按半减免外，其他按正常缴纳；（5）绿化率按35%估算；（6）自有资金按土地价款加2000万元流动资金估算；（7）财务成本按年利率6.8%、期限2.5年、金额按自有资金估算；（8）住宅按6500元/㎡、商业按8000元/㎡、地下车位按5万元/个进行估算；（9）项目测算时设定的技术指标见下表所示。
1备注：地下室建筑面积=计容建筑面积/100*0.5*40进行估算1.2 项目研究结论1.从南昌市与太原市城市规模来看：通过上述数据可以看出，两座省会城市相比，太原市的行政辖区面积、经济总量、经济增速、年末常驻人口、财政预算收入等不及南昌市，但城市建成区面积、在岗职工平均年收入、年末城乡居民储蓄余额两方面均高于南昌市。
在房地产发展两个关键数据即人口总量和老百姓收入上，各有千秋，南昌市的常驻人口总量要比太原市多出近2150万人左右，但在岗职工平均收入和年末城乡居民储蓄余额则分别比太原市低4000元左右（约5%）和940亿元左右（约37%）。
2.从南昌市与太原市房地产发展趋势来看：（1）2006-2015年，南昌市房地产投资额均小于太原市房地产投资额，其中，房地产开发住宅投资额与商业用房投资额相差不大，但其他房地产开发投资额相差较大，说明太原市非商品房开发比南昌市更为严重。
（2）2006-2015年，南昌市房地产开发企业施工面积要大于太原市，但增幅小于太原市。
2006年南昌市房地产开发企业施工面是太原市的1.26倍，但到了2015年南昌市房地产开发企业施工房屋面积仅有太原市的0.92倍。
3（3）2006-2015年，南昌市房地产开发企业房屋竣工面积合计4076万㎡，其中住宅竣工面积3431万㎡，占比84.17%；太原市房地产开发企业房屋竣工面积合计2477万㎡，其中住宅竣工面积2056万㎡，占比83%。
从数据增长趋势来看，虽然南昌市的竣工面积绝对值要大于太原市，但是这种差距在逐步缩小，从2006年的近3倍关系，缩小到两市基本相近。
（4）2006-2015年，南昌市商品房销售面积合计5970万㎡，其中住宅销售面积5450万㎡，占比91.29%；太原市商品房销售面积合计2762万㎡，其中住宅销售面积2557万㎡，占比92.58%。
从南昌市商品房销售面积与太原市商品房销售面积占比来看，两市的比例基本保持在2左右。
从上述两市竣工面积来看，南昌市的房地产销售形势要好于太原市。
（5）2006-2015年，南昌市商品房销售均价呈现较为平稳的上涨趋势，虽然在2013年有所波动，但波动幅度不大。
而太原市商品房销售均价呈现较为激烈的波动，波动年份分别在2010年和2014，特别是2010年。
2006-2015年，南昌市商品房销售均价均低于太原市商品房销售均价，价格差距也呈现较为激烈的震荡程度。
2010年，价格差距达到最大，相差超过2600元/㎡；2015年价格差距在350元/㎡左右。
（6）从上述可以得出：第一，太原市房地产开发企业的开发速度要快于南昌市，但南昌市房地产市场的消化4速度要快于太原市；第二，太原市的商品房销售平均价格高于南昌市，而且比南昌市根据不稳定性和波动性，说明其风险性大于南昌市。
3.从2016年南昌市与太原市房地产发展形势来看：（1）土地：宗地成交量：2016年南昌市区宗地成交计容建筑面积724万㎡，三年间累计2149万㎡；2016年太原市区宗地成交计容建筑面积762万㎡，三年间累计1826万㎡。
交易均价：2016年南昌市区宗地成交楼面均价3569元/㎡，三年间平均楼面价格2728元/㎡，累计增幅78.1%；2016年太原市区宗地成交均价2432元/㎡，三年间平均楼面价格2117元/㎡，累计增幅38.3%。
（2）商品房供应量：2014-2016年南昌市区共供应3081万㎡，太原市区共供应2203万㎡；成交量：2014-2016年南昌市区共成交2776万㎡，太原市区共成交1698万㎡；供需比：南昌市区2016年0.88，三年合计1.11；太原市区2016年1.29，三年合计1.3；成交均价：2013-2016年南昌市区商品房成交均价增幅不大，前期增幅小于后期增幅，三年间增幅仅为2.15%；5但太原市区成交均价增幅较大，而且2016年小幅下降，三年间累计增幅达到近34.9%。
（3）商品住宅供应量：2014-2016年南昌市区共供应商品住宅2274万㎡，太原市区共供应1916万㎡；成交量：2014-2016年南昌市区共成交商品住宅2272万㎡，太原市区共成交1580万㎡；供需比：南昌市区2016年0.84，三年合计1.0；太原市区2016年1.37，三年合计1.21；成交均价：2013-2016年南昌市区商品住宅成交均价先降后涨态势，三年间累计增幅为8.3%；但太原市区成交均价稳步增长，三年间累计增幅达到19.63%。
（4）上述数据说明太原市区库存压力较大：2014-2016年，商品房累计库存505万㎡，2015-2016年累计库存413万㎡；而南昌市2014-2016年，累计库存为305万㎡，2015-2016年累计库存为-64万㎡。
商品住宅库存比南昌市区更为严重，2014-2016年，南昌市区商品住宅基本全部消化，没有库存，而太原市高达336万㎡，占比66.53%。
商品房销售价格差距在缩小：2014年南昌市区商品房和商品住宅交易均价分别比太原市高出2541元/㎡和999元/㎡，这一数据缩小到2016年的443元/㎡和250元/㎡，甚至在2015年太原市区的销售价格反超南昌市区110元/6㎡和288元/㎡。
4.从太原市楼盘地图来看：（1）楼盘总量与价格方面，小店区和万柏林区目前是太原市区楼盘集中销售区域，小店区和迎泽区销售均价相对最高。
项目所在的尖草坪区目前在售楼盘30个，销售均价约8000元/㎡。
（2）沿汾河两侧，是楼盘的集中布置区，也是销售均价最高的区域。
（3）从楼盘地图上判断，本项目宗地周边没有在售楼盘，往东北约3公里左右，有两个在售楼盘，销售均价约5600元/㎡，往西南约1.5公里左右，是尖草坪区较为集中的楼盘区域，销售均价在7500-9000元/㎡左右。
75.综合分析，项目的测算结果为：86.从风险分析来看：项目在已获资料基础上，并假设资料是真实的，项目风险性较小。
按按容积率、销售价格和总投资风险分析的结果如下表：9107.结论因此，项目具有较好的经济可行性，同时，风险性不大。
1.3 建议根据分析，在已获资料基础上，项目具有较好的可行性和可控的风险水平。
若置业公司对本项目具有较好的兴趣，下一步工作建议：（1）进行项目实地调研，对相关政府部门进行走访，进一步掌握相关资料与数据，鉴别项目资料的真实性；（2）根据实地调研，识别项目的政策合规性、法律合法性、实施可行性；（3）充分把控合作方隐含的潜在风险，特别是债务风险和法律风险，若要进行，建议对本项目进行尽职调查；（4）在项目实地调研基础上，再进一步完善项目的可行性认证。
11二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析2.1 城市面积与城市荣誉122.2 经济总量2016年，从经济总量来看，太原市GDP为2956亿元，南昌市GDP为4355亿元，南昌市GDP总量是太原市GDP总量的1.47倍；从人均GDP来看，太原市人均GDP为79838元，而南昌市为83303元；从GDP增长率，太原市为7.23%，而南昌市为8.87%。
从数据的发展趋势可以看出，10年来，南昌市的经济发展动力与形势要好远太原市。
1314图2-1：2006-2016年南昌市与太原市GDP 对比情况 单位 ：亿元 图2-2：2006-2016年南昌市GDP/太原市GDP 情况15图2-3：2006-2016年南昌市与太原市人均GDP 对比情况 单位：元 图2-4：2006-2016年南昌市与太原市GDP 增长率对比情况2.3 人口总量2016年末，南昌市常驻人口522.79万人，太原市370.2万人，南昌市常驻人口是太原市常驻口人的1.41倍。
从江西省与山西省两省的人口情况来看，2016年末，江西省常驻人口4592万人，山西省常驻人口3681万人，江西省常驻人口是山西省常驻口人的1.25倍。
1617图2-5：2006-2016年南昌市与太原市常驻人口情况 单位：万人 图2-6：2006-2016年江西省与山西省年末常驻人口情况 单位：万人182.4 在岗职工年平均收入2015年，南昌市在岗职工年平均收入为57730元，太原市在岗职工年平均收入60516元，南昌市在岗职工年平均收入是太原市再敢职工平均收入的0.95倍。
图2-7：2006-2016年南昌市与太原市在岗职工平均收入 单位：元 图2-8：2006-2016年南昌市与太原市在岗职工平均收入倍数关系192.5 财政收支2015年，南昌市地方财政预算收入和支出分别为389.34亿元和543.18亿元，太原市地方财政预算收入和支出分别为274.24亿元和419.99亿元。