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需求角度：工资来名义购买力的 提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。 无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的 上涨与通胀基本保持同步。其中的逻辑不言自 明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提 升，理论上名义工资收入的上涨应该与通胀保 持一致。

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2．托宾的Q 理论效应
托宾Q 效应是经济学家托宾于1969 年提出的。托宾Q值被定义为 公司的市场价值与其重置成本之比。托宾效应是资产价格影响投 资的重要渠道。当Q=1 时，表明资本以经济的自然增长速度重置 和扩张；当Q>1 时，表明企业所拥有的资产的市场价值高于其重 置成本，企业只需发行少量股票就可以获得较多资金满足新的投 资项目，企业投资支出将会上升；当Q<1 时，表明企业的市场价 值低于其重置成本，投资新项目就不如在市场上收购既有企业划 算，公司就不会去购买新的投资品，投资就会下降。如果将托宾 效应应用于房地产市场，可以将Q 值定义为房地产价格和建造成 本的比值。根据托宾效应，当房地产价格与建造成本的比率即托 宾Q 值大于1 时，建筑房地产的公司就会发现建造房地产有更高 的利润，从而使得房地产投资支出增加，导致总需求扩张和产出 增加。因此，房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投 资的增加。

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背景二：通货膨胀
通货膨胀(Inflation)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币 实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起 的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求 大于社会总供给 （供远小于求）。 预期和通货膨胀惯性 在实际中，一旦形成通货膨胀，便会持续一段时期，这种现 象被称之为通货膨胀惯性，对通货膨胀惯性的一种解释是人们会 对通货膨胀作出的相应预期。 预期是人们对未来经济变量作出一种估计，预期往往会根据 过去的通货膨胀的经验和对未来经济形势的判断，作出对未来通 货膨胀走势的判断和估计，从而形成对通胀的预期。 预期对人们经济行为有重要的影响，人们对通货膨胀的预期 会导致通货膨胀具有惯性，如人们预期的通胀率为10%，在订立有 关合同时，厂商会要求价格上涨10%，而工人与厂商签订合同中也 会要求增加10%的工资，这样，在其他条件不变的情况下，每单位 产品的成本会增加10%，从而通货膨胀率按10%持续下去，必须然 形成通货膨胀惯性。

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需求角度：租金平滑房价波动，体现住房刚性需求
CPI与房价之间最直接的联系体现在房屋租金上，我国的房租价格增速与 CPI基本维持一致。而从房价与房租的波动关系来看，房租价格往往与房 价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。 从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由 1974年的大幅上涨变成1975年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而 是上涨的。这一现象最近在我国也有所显现。 我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。当房价下跌、人们购 买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。所以 说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需 求对房价的支撑。

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3．企业的资产负债表效应
在间接融资市场上，由于信息不对称而产生的 逆向选择和道德风险会降低银行等金融机构的 贷款意愿，影响企业外部融资的能力和成本， 进而影响到企业的投资支出的实现。而解决这 一非对称性问题的有效办法，就是提高企业资 产净值或贷款担保品的价值，从而减少企业借 款时的逆向选择和道德风险，增加金融中介的 放款意愿。当房地产价格上涨时，拥有房地产 的企业的净值或贷款担保品价值上升，从而减 少了借款时的逆向选择和道德风险，银行便乐 于增加贷款发放从而使企业的投资扩大。

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需求角度：资产价格中房产抵御通胀能力最强
国际上Summers在1981年利用美国季度数据对通货膨胀率、可 支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究。结果发现 通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价值。Wurtzebach， Mueller和Machi在1991年也对美国房地产自1977年三季度至1989年 四季度的数据进行研究，结果表明，无论对实际的、预期的还是未预 期的通货膨胀，房地产都是一种有效的冲销工具。 国内刘洪玉和郑思齐在2003年利用戴得量行的房地产数据、上证 指数和通货膨胀率计算出来的结论也支持上述观点：在通货膨胀期间 住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反走势。 总之，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。

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通货膨胀对房地产的作用机制

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供求曲线模型
P
7
6
d
s
E
5
4
P
3 2 1 0
100
200
300
400 Q
500
600
700
800
Q
Y LOGO
50
预算线模型
40
30
20
10
0
50
100
150
X 200 250
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1.通胀对房价的直接和间接影响
一提到通胀，人们往往第一反应是加息，从而对房 价构成不利。但事实上，通胀是因加息是果，加息只是 通胀的间接影响。如果加息赶不上通胀上升的幅度，那 么实际利率反而是进一步下滑，从而对房地产市场而言 未必是件坏事。因此，我们认为，如果要搞清通胀与房 价之间的关系，首先必须区分通胀对房价的直接影响和 间接影响。 通胀对房价的直接影响有四：一是提升建安成本， 二是带动工资重估，三是驱动租金上涨，四是降低实际 利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩， 譬如加息或者提升准备金率等。，我们以下的分析主要 从工资收入、开发商成本、租金汇率以及信贷利率等四 个因素出发，分析通胀与房价之间的关联关系。
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通货膨胀与房地产价格的关系
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目录
一：背景和模型
供给 二：具体分析 需求
三：观点和建议
结束

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背景
1
一：
2
未来工作的需要
二： 目前通货膨胀的现状
3
三：目前房地产市场的扑朔迷离

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背景一：工作的需要
2
通货膨胀对房地产的作用机制
3 供给需求曲线模型
4 预算线模型

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房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制

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1．家庭部门的财富效应
家庭部门的财富效应较早提出财富效应是庇古，他发现如果资产价格上涨 会引起人们实际财富的增加，增加的财富将提高人们的消费水平，从而导 致消费品生产和就业机会的增加，促进经济的增长，这就是所谓的资产的 财富效应。房产作为我国居民持有的一种重要资产，房价的波动会使居民 可支配的财富总量发生改变。根据持久收入理论和生命周期理论，房价上 升带来的持久收入的增加会引起居民消费水平的变化，进而影响总需求。 但房价上涨对消费需求的影响具有不确定性。对于已拥有住房的消费者而 言，房价的上涨带来家庭财富的增加，会导致相应的消费支出增加、总需 求扩张，这一作用机制就是所谓的“财富效应”。而对于没有住房的消费 者，房价的上涨将会产生预算约束效应和储蓄效应。一般说来，房价的上 涨将会导致房租上升，对于没有住房的承租者来说，增加的租金将会紧缩 其预算约束，即预算约束效应，从而降低居民的当期消费水平。同时，房 地产价格上涨会导致希望购房的消费者为购买价格日益上涨的房产，减少 日常开支，增加储蓄，从而会减少当期消费。产生所谓的“储蓄效应”。 房价上涨对消费的最终影响是各种效应综合作用的结果，这些效应的作用 效果往往会相互抵消。但当过高的房价将更多的住房需求者排斥在市场之 外时，房价上升带来的潜在财富效应将得不到体现，却使消费者为应付不 断上涨的房价而节衣缩食，减少了全社会的消费需求。


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建安成本的花费（人民币）
供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响 已经收取预收款的在建工程 1000
通货膨胀发生后的预算线
800 640 560 500 从短期的角度 来看，随着通 货膨胀的形成， 房地产整个价 值链条都会在 通胀的影响下， 形成产业价值 的短期外溢。 开发商的利润 减少，导致开 发进程缓慢， 供给减少
初始预算线 300 360 540 800
开发商利润
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供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响 未收取预收款的在建工程
建安成本的花费（人民币） •但是对于未预售的房地 产来说，材料发生通胀 成本调整以后，按照蝴 蝶效应的原理，后续价 值链条会在目前的成本 调整基础上，利用社会 心理和消费者预期。加 速调整通胀成本后的价 格体系，获取更过的利 润。所以从短期角度来 看，未预售的房地产将 使整个房地产价值链条 会攫取更大的利益。



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需求角度：通胀是因加息是果，负利率凸显住房保值功能
通胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市 场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷 紧缩，譬如加息、提高准备金率等。这里需要 强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情 况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政 策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房 地产在通胀中更显保值功能。
房地产系开设房地产经营管理专业，培养具备土木工程 技术、建设与房地产法规、现代企业管理、房地产经济、 市场营销、资本运作，财务管理、房地产经营、项目管 理等方面专业基础知识和专业知识，全面接受房地产开 发与经营管理的专业基本训练，掌握现代管理科学理论、 方法和手段，具有较强的实践和创新能力，能够在房地 产领域从事项目开发、市场研究、战略策划、产品研发、 项目融资、项目评估、建设管理、营销推广、企业管理 及物业管理的复合型高级房地产经营管理专业人才。由 于房地产开发周期长，投资量大，在以后工作中，通货 膨胀给房地产带来的影响是我们在做项目开发、市场研 究、战略策划、产品研发时必然会遇到的问题。