二、按照开发形式进行分类
1、商业街商铺 2、市场类商铺 3、社区商铺 4、住宅底层商铺 5、百货商场、购物中心商 铺 6、商务楼、写字楼商铺 7、交通设施商铺
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商业街：
时尚+商业 • 三里屯village • 世贸天阶 历史文化+商业 • 上海新天地
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三里屯village——集文化、艺术、休闲和购物于一 体的全新空间
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商业形态发展过程
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第六代商业是以观光、休闲、娱乐、健康、 文化营销为主题的体验式商业经营模式 ； 如：韩国未来生态城。
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商业形态特色分析
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商业地产主要分类有
一、按商业形态分类：
1、商业广场 2、shoppingmall 3、商业街 4、大型商铺 5、购物中心 6、休闲广场 7、步行街 8、专业市场 9、社区商业中心
城 功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身
市 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及
起 到达上海的中外游客
居
室
提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”
消费的场所
定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化
➢将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起
➢上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点
商业地产基础知识--三里屯village、世贸天阶等案例研 究（68
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一、商业地产基础知识
行按 为照 分消 类费
形按 式照 分建 类筑
•物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，
超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）
•服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） •体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
•单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）
面临纯商业问题
•综合建筑（多种房地产形式的统一规划）
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会 影响整个项目的成功运营。
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土地开发流程 土地获取
商
业
市场调研
地
产
与
住
项目定位
宅
开
发
的
规划设计
区
别
销售组织
营销策划 营销策划
商业地产开发
地段选择是关键
经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究
商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营
状况的市场调查与分析 典型性调查与研究
地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈目的标确市定场和定研位究 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项整目体形规象划定设位计 建筑风格与立面设计 商铺结构与内部分割方案 景观设计方案 交通组织设计方案
天阶理念
“全北京，向上看” “生活”向上看！ “时尚”向上看！ “品味”向上看！ “美食”向上看！ “创意”向上看！
天幕作为北京城 独一无二的瑰宝， 承载着“全北京， 向上看”的理念
天阶定位
它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、 味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供 流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐 厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
销售团队组建 招商团队组建
以活动营销为主，较少投放广告，广告诉 求以投资理念为主
销售 交楼 开业 持续经营
招商 清盘
销售
住宅开发
地段选择是关键
客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位
整体规划设计 建筑风格与立面设计
景观设计 销售团队组建 营销方式多样化
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商业形态发展过程
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华贸商城——华贸购物中心
华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业 楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通 。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅， 提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。
VERSACE（范思哲）, A.TESTONI（铁狮东尼）, BAUME & MERCIER（名士）, BROOKS BROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利 ）, FERAUD（菲罗）, JAEGER-LECOULTRE（积家）, LOR0 PIANA（世 界顶级面料商）, MISSONI（米索尼）, MOSCHINO（莫斯奇诺）, TOMMY HILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。
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万象城
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万象城
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万象城
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五星级酒店 资源平台 提升品质
商务
资源平台 提升品质
办公
高消费人流 旅游租客
公寓
提升品质
住宅
商务消费人流 商业
住家消费人流
办公
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
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华贸中心
构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体
➢ 三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北 两区
➢ 开业时间：南区：2019年11月开始招商， 2019年5月入住，2019年6月开业
➢ 特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽 定位：中高档品牌的开放式购物中心 ，年轻人
➢ 开 发 商：太古房地产开发有限公司
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世贸天阶——京城时尚旅游新地标
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京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标
世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米 长的广场变成了京城炙手可热的旅游 景点，许多国内外旅客到京旅游，都 已将这儿加入必赏景观之一。 天幕播放时间： 夏季：19：30至22：00 冬季：18：00至22：00
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上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心
>总占地：15万平米 >总建面：56万平米 >3栋5A智能写字楼 >4座国际化商业 >2座五星级酒店 >6栋国际公寓
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各物业类型规模配比
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五星级酒店
丽思卡尔顿酒店
>丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧 洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选
JW万豪酒店
>JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店 品牌，实施华贵舒适，服务水准至高
希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海 必到之地
➢一个国际交流和聚会的地点
里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会
层层深化的定位明确了目标消费客群
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概念： Mall——林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大
型零售综合体。