昆山房地产发展所经历的几个阶段改革开放以来，城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业成为新的投资热点，成为新兴的产业，经历稳步发展后进入快速上升的通道。

（一）缓慢起步阶段（1988-1992年）这一时期我国确立了社会主义商品经济理论。

“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。

经营性的房地产开发公司步入起步阶段。

截止1992年底，昆山共有房地产开发公司9家。

房地产投资规模逐步扩大。

1988－1992年完成投资额分别为0.41亿元、0.32亿元、0.28亿元、0.71亿元、0.90亿元；五年内商品房竣工面积累计达到52.62万平方米；销售面积共为34.73万平方米。

综观这一时期昆山房地产市场的发展情况，虽然企业规模不大，发展比较缓慢，但实现了突破性的进展，更重要的是经历这一时期的发展，形成了昆山房地产市场雏形。

（二）快速增长阶段（1993年）1993年，建立社会主义市场经济成为共识，昆山国民经济呈现了高速增长的势头。

伴随着住房制度改革的推行，房改政策效应的释放，引发了一轮房地产发展高潮。

1、房地产企业数量迅速增加。

1993年昆山房地产开发企业猛增至46家，其中，内资35家，三资11家。

2、房地产投资成倍增长。

1993年完成投资6.83亿元，比1992年增长6.58倍，是前五年总和的2.61倍。

3、商品房开发和竣工面积不断扩大。

1993年昆山房地产施工面积135.74万平方米，竣工面积57.89万平方米。

4、商品房销量猛增，价格快速飚升。

1993年销售面积34.41万平方米，比1992年增长2.80倍；房价比1992年上升了71.7%，成为房价上涨最快的一年。

（三）调整回落阶段（1994－1997年）1993年，昆山房地产业的发展是惊人的，虽然它为昆山房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。

房地产投资出现逐年回落趋势。

1994－1997年完成投资分别为5.31亿元、4.15亿元、4.16亿元、3.54亿元。

房地产由供不应求转变为供过于求，商品房销售逐年萎缩。

1994-1997年每年销售面积分别为30.10万平方米、19.62万平方米、26.31万平方米和25.93万平方米。

由于每年商品房竣工面积仍维持较高数量，加上房价上下波动较大，市场在短期内难以消化，造成空置严重。

1995年昆山商品房空置量达到8.89万平方米，到1997年底，达到13.45万平方米，供大于求的矛盾相当突出。

（四）稳步发展阶段（1998－2001年）1998年后，中国成功地实现国民经济软着陆。

为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。

同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。

昆山房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。

房地产投资开始稳步上升, 1998－2001年完成投资分别为5.21亿元、5.98亿元、6.69亿元、7.24亿元；商品房销量开始不断扩大,销售面积分别为31.21万平方米、31.66万平方米、51.37万平方米和64.80万平方米；需求的增长带动了房价逐年上升，这四年的房价分别为1338元、1449元、1485元和1756元。

（五）高速发展阶段（2002年至今）2002年以来，随着昆山经济步入发展的繁荣期，社会和城市建设的全面提升，昆山房地产发展也进入了黄金阶段。

1、房地产开发力量不断壮大。

至2004年10月，有资质的房地产开发企业已达206家，注册资金为41亿元，三年内增加了100多家开发企业。

随着越来越多的“三外”（外地、外资、外行业）企业强势进入昆山，房地产市场竞争进一步加剧，掀起了大规模的开发浪潮。

2、房地产开发投资履创新高。

2002年完成投资22.19亿元，比2001年增长2.06倍；2003年投资扩大到28.09亿元；2004年1-10月已完成44.92亿元，预计全年将高达55亿元。

3、建设规模连年突破。

2002年、2003年、2004年1-10月施工面积分别为353.81万平方米、756.82万平方米、830.24万平方米；2002年比2001年增长2.84倍。

4、商品房销售持续火爆。

2002年销售面积88.08万平方米，比2001年增长36.2%；2003年达173.08万平方米；2004年1-10月已达73.79万平方米。

预售的形势更是超过现房的销售，2002年预售面积82.38万平方米；比2001年增长1.18倍；2003年达203.18万平方米。

5、房价一路攀升。

2001年，昆山房价已出现已快速上涨的趋势，涨幅已达18.2%；2002年房价一举突破2000元大关，至2097元，涨幅19.4%；2003年达2546元，涨幅21.4%；2004年10月已达2954元，涨幅16.0%。

6、楼盘开发进入大盘时代。

进入21世纪，开发的楼盘日趋规模化，如新港湾、江南明珠苑、怡景湾、昆山花园、都市现代城、阳光世纪花园、雍景湾、娄邑等大型楼盘日见增多；进入2004年，绿地、华地两个超级大盘的启动，宣告了大盘时代已经到来。

7、二级市场充满生机。

二级市场的交易十分活跃，2002年二手房交易47.41万平方米，2003年达到106.58万平方米。

二级市场的活跃，促进增量市场的发展，一、二级互动，推动了我市房市持续升温。

二级市场供需的迅速扩大，促进房产中介迅猛发展，目前昆山约有各类房产中介500多家。

综观1988年以来，昆山房地产经历了两个发展周期。

第一轮，即前三个阶段，由于房地产市场尚未形成，众多的开发商被房地产业的高利润所诱惑，对其投资高、开发周期长，风险大缺乏足够的认识，因此出现一哄而上、争先恐后搞开发的局面，导致开发过热，大量空置房积压。

第二轮，即后两个阶段随着房地产市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，昆山房地产经过了四年的平稳发展阶段，逐步走向成熟，市场趋于繁荣。

二、促进房地产发展的因素昆山房地产快速发展基本是建立在市场需求基础上的。

改革开放以来，随着昆山市场经济地位的确立，推动了住房商品化的发展，而住房制度改革更象是催生剂，把房地产开发推向市场化。

昆山实施的外向开放型战略使得市场化的步子更大，速度更快。

（一）经济持续高速发展的使房地产发展成为必然趋势。

1、昆山经济持续高速发展。

从上世纪九十年代初开始，昆山走上外向型发展之路，加快工业化进程，经济呈现出持续高速发展的态势，从1991—2003年，生产总值（按现价计算）年平均增速达到27.0%。

尤其是进入21世纪，随着产业结构的提升，以IT产业为首的产业集聚，工业化发展进入快速成长期，国民经济出现了前所未有的增长势头，近两年昆山生产总值（按现价计算）增速均超过36%，强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为昆山房地产发展的内在动因。

2、房地产发展与经济发展阶段相适应。

国际经验表明，当一国人均GDP达到600−800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期，人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。

2003年，我市人均GDP已高达4995元（按常住人口计算），处于房地产业高速增长期。

经济的快速发展，居民可支配收入的提高，促使全市住宅消费能力大幅提升，给房地产带来了巨大的商机，因此房地产市场的火爆是昆山经济发展的一个必然结果。

（二）居民收入水平的提高，扩大对住房消费的需求。

1、经济的发展带来昆山居民收入水平的逐年提高。

从1988—2003年，昆山城镇居民人均可支配收入由1692元提高到13034元，年平均增幅为14.6%。

收入的增加激活了居民消费升级，在居民的衣、食、住、行消费分类中，住房、汽车已成消费热点。

当一个国家或地区居民从温饱阶段开始进入小康阶段时，对住宅的数量和质量要求大为提高，2003年昆山城镇恩格尔系数为31.8％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消费，我市房地产产品消费的潜在空间正在扩大。

2、居民改变居住条件的需求不断增长。

1988年昆山城镇人均住房面积14.3平方米，2003年扩大为29.7平方米，尽管近几年昆山住宅建设一直保持较快的增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与人民群众日益增长的住房需求相比，还存在较大差距。

“两个率先”目标中，达到现代化标准的人均住房面积是40平方米，用这个标准衡量，昆山离此目标还有一段距离。

另外，对于改善住房内部结构及设施状况的需求，始总随着居民生活水平及质量的提高而不断地提高。

正是人们对住房数量和质量的有效需求不断扩大，刺激着房地产投资持续的增长。

（三）观念的转变成为发展新动力。

1、消费观念的转变。

经过前几年的住房制度改革和房地产市场的发展，由原来福利性实物分房改为住房货币分配和货币补贴，彻底打破了住房靠国家和单位的计划经济观念，住房商品化水平不断提高，居民购买商品房的意识增强，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。

特别是在住房个人贷款政策的的推行后，加剧了居民住房消费观念更新速度，由过去的“存钱购房”变为“贷款购房”，住房消费观念的转变成为新的发展动力。

随着有关金融政策逐步完善，公积金贷款和商业贷款的利率下调以及贷款还款年限的延长，贷款购房成为居民购房的主要途径，到2003年底，昆山个人住房金贷款余额为63.79亿元，比2002年增加36.26亿元，2004年1-10月新增28.06亿元。

金融政策推动住房需求进一步增加。

2、投资观念的转变。

目前，居民投资渠道不畅，加上前几年来银行一再降息、股市持续低迷，房产由于其良好的保值、增值性而显得一枝独秀，成为人们投资的热点。

而昆山的知名度及巨大的经济潜力，并且基于周边城市上海和苏州的大幅房价落差的比较，吸引不少外地“投资性购房”群体来昆投资性购房，这在一定程度上刺激了昆山的房市。

（四）城市化建设推动了房地产发展。

1、城市化进程的加快创造了发展机遇。

城市化是世界各国共同的发展规律，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。

按照国际常用的标准，一个国家或地区的城市化水平在30％−60％时，房地产业进入高速发展阶段， 2003年末，昆山城市化水平为52.7％，正处于房地产业高速发展阶段。

随着昆山城市化战略的深入推进，城市近几年迅速扩容，向周边区域延伸和拓展，农村人口加速向城市的转移，加大了对住宅的需求，为房地产业的发展提供了更大的空间。

近年来，因城市化和工业化产生了大量居民和农民的拆迁，2001—2004年，昆山拆迁面积达185.62万平方米。