■ 到位慢，政策好看不好用、有原则没细则。
按照“中央出方向、省市出配套、地方出细则”的流程自上而下实施，在地方财政普遍吃紧的局面下，很多政策落实不到位。例如在养 老土地供应方面，地方政府缺少积极性，划出的土地要么价格很高，要么位置偏远；再如税收减免政策，很多地方都是先征后返，而返 还往往被无限期拖延；又如财政补贴政策，到地方后往往被添加各种限制条件，最后能拿到补贴的机构微乎其微。政策好看不好用、有 原则没细则。
C
A
福利院 模式
社会福利院： 主要面向城镇“三无” 老人，即无劳动能力、无生活来 源、无法定赡养人、抚养人，或 其法定赡养人、抚养人确无赡养、 抚养能力的城市老年人，为他们 提供养老的场所和各类生活、医 疗服务。社会福利院的主要资金 来源为政府补助。
B 敬老院
模式
敬老院： 主要针对城镇的给 类有一定经济能力的老年 人。敬老院分公立与私立 两种。公立敬老院通常建 设费用由政府补助，运营 费用向入住老人收取。私 立敬老院无补助，自负盈 亏。
“光鲜外表下”养老产业的重重困局
公办养老不堪重负，民营服务举步维艰。 以公办机构和民营服务机构为主； 一方面，公立机构不堪重负和一床难求，刚性需求巨大，另一方面，由于运营 成本极高，商业化养老设施举步维艰，盈利困难，存在巨大缺口。
重概念、轻运营的地产操作模式难以为继。 以房地产企业为主，据统计目前有包括万科在内的32家房企涉足养老产业； 以养老为营销手段，获取这一概念的附加值； 有产品，但缺乏运营管理的设计，成本高，最终沦为高档社区。
大健康产业专题报告
政策支持
十九大
党的十九大报告指出：人民健康是民族昌盛和国家富强的重要标志。要完善国民
健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务。
大健康产业是未来数十年中国经济增长的重要动力源
党的十九大报告提出：积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和
社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。
■ 巨大的养老健康需求和消费潜力
2014-2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿左右增长 到106万亿左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右， 是全球老龄产业市场潜力最大的国家。
■ 养老社区成为提供各类服务的健康综合体
对适老性居住空间、医疗保健、生活照料和精神满足等方面需求 日益增长，养老社区作为提供以上服务的综合体迎来了很大的发 展空间。
（4）智能养老是趋势！
依托互联网、物联网，集合运用现代通信与信息技术，打通养老信息服务的全链条（前段设备+后勤服务）， 成 为养老产业的发展趋势和亮点。
（5）整合产业链打造大健康体系，是养老产业发展的最佳选择！
案例研究——万科全龄化养老社区
我国养老地产发展历程——四大发展模式 福利院模式——敬老院模式——老年公寓模式——养老社区模式 养老地产的属性——福利保障型和市场商品型 市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分，与福利保障型养老在土地供应，资金来源，养老体系上都有很大区别。 在中国城市化发展的过程中，房屋从福利性转变为市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用。中国的养老问题绝不是靠政府可以独 自解决的。同样养老地产也将面临福利性到市场化的转变。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，是受市场调节的商业型养老地产。开发 商市场化运作的过程中应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面。
忽视真正的养老需求，黄金时代远未到来。 现阶段养老产业强烈地表现为子女驱动型，养老服务呈现明显的刚需特点（即 医疗和护理照顾是最重要的需求）； 盲目选址、远离子女、孤立社区、候鸟式养老等并不符合中国老人心理生理上 的真正需求。
软件服务落后，相关产业关联度不高，软性服务体系亟待建立。 规划、设计、建造等硬件并不难，难的是服务类人才的培养、护理和运营机构 的建立； 养老与文化教育、休闲娱乐、养生保健、旅游度假等产业尚未形成有效的互动。
设备产业
健康居住产业
生活品质— 养生保健产业
养老产业成现阶段大健康产业发展重要抓手！
■ 跑步迈入老龄化社会，基数大，增长快
中国已经处于老龄社会初期，据统计到2015年末，我国老年人口 数量突破2亿大关，老龄化水平达到16%； 同时中国正向深度老 龄化社会快速迈进，预计到2050全世界老年人口将达到20.2亿， 中国老年人口将达到4.8亿，成为全球老年人口最大的国家。
健康服 目前中国65岁以上人口占比已经达到10.5%，2050年将达到30%。 务需求提档升级
党的十九大报告要求发展健康产业，推动健康中国建设。
大健康产业的“黄金时代”
市场潜力大
随着经济社会的不断发展,对生命健康的需求日渐强烈，据统计到2013年，我国大健康产业规模接近5万亿元，约占GDP总额的8%，到 2023年有望突破20万亿元，大健康产业将成为继IT产业之后第五波经济浪潮。
密集出台的政策中看不中用？
■ 巨大的投入和缓慢的收益，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。
■ 收效低，需要有前瞻性的顶层设计和强有力的跨部门协调机制。
各项扶持政策对养老机构投资运营成本的降低效果并不明显。养老问题是个庞大的系统工程，涉及土地政策、财税政策、人才政策、社 会福利政策、支付体系建设等诸多方面，需要有前瞻性的顶层设计和强有力的跨部门协调机制。
小结
（1）养老模式：以经济高效的居家养老为主！
中国传统养老观念倾向于选择居家养老，同时我国养老服务体系建设还不能满足老年人入住养老机构的需求，绝 大多数老年人只能选择经济高效的居家养老。
（2）养老产业的核心内容不是开发，而是服务！
（3）养老产业必须要有金融做支撑！
改革养老金体系，增强养老保险的支付能力；推出商业养老保险，丰富养老类金融产品；养老产品与保险产品需 要深度结合。
1.2 产业体系丰富，带动能力强
大健康产业形成了以“医、养”为核心的四大支柱：医疗服务业、医药制造业、保健品产业、健康管理服务产业；并不断衍生串联新的行 业。
医疗服务产业
信息流通产业
金融保险业
休闲旅游产业
家政护理产业
老年用品产业
食品餐饮业
文化教育产业
大数据——健康 可穿戴——智能 可持续——
管理产业