关于XX房地产开发公司诉刘某拖欠购房款、刘某反诉XＸ房地产开发公司解除购房合同纠纷一案代理词ﻫﻫ审判长、审判员:ﻫ我受本案被告刘某的授权委托,担任其诉讼代理人,依法出庭参加本案诉讼活动,进行答辩和辩论。

经过法庭举证、调查，本案的基本事实已经清楚。

现在，根据本案的基本事实，结合相关法律规定,我发表代理意见如下:一、被告刘某按照房地产买卖合同的规定，已经完全履行了规定的付款义务，没有违约根据原、被告《房地产买卖合同》规定，被告应分三部分支付完全部购楼款，即按5%、2５%、70%分期分别支付。

其中5%由被告在签订合同时支付,７0%向银行办理抵押贷款手续由银行支付。

这两项作为被告的无可争议的付款义务,被告已分别于签订合同之日和办理抵押贷款手续之日履行完毕，被告提供的收款收据和银行出具的借据能够充分证明被告没有违约。

至于另外2５%，虽然合同附表二约定于1999年7月８日前支付，但根据原告口头以及售楼广告的承诺，业已变更为由原告"提供25%的额外免息置业支援＂,由被告申请"发展商提供的3０个月的免息分期贷款"。

被告刘某根据上列协议内容，申请了＂发展商提供的３0个月的免息分期贷款"，那么该25％购楼款则由发展商自己支付，然后被告仅承担按《补充协议》偿还发展商免息贷款的责任。

上列事实有原告的售楼广告、报社文章以及原、被告签订的《补充协议》足以证明，事实清楚。

因此,被告刘某在支付该笔购楼款问题上，也没有任何责任。

即使原告没有收到该笔购楼款或没有全部收到，那么责任也在于原告自己没有履行提供贷款的义务,原告构成违约,与被告无关。

ﻫ再则,根据中国人民银行、中国银行关于个人住房贷款的规定,无住房补贴的借款人必须＂以不低于所购住房全部价款的3０%作为购房的首期付款"。

原告明知被告无住房补贴,但亦协助被告于１99９年１2月23日取得了中国银行福田支行购楼款7０%的银行抵押担保贷款，充分说明原告已代被告支付了25%的购楼款，被告才符合向中国银行福田支行抵押贷款的要求。

ﻫ据此,被告分三部分分别支付原告购楼款,其中5%签订合同时已经支付，２5%由原告"提供30个月免息分期贷款"也已支付,另外７０%通过银行按揭贷款已经实际支付，因此被告根本不存在未付购楼款的问题,原告请求被告支付购楼款缺乏事实根据，依法应予驳回起诉。

二、原、被告签订的《〈深圳市房地产买卖合同〉之补充协议》,与双方履行房地产买卖合同无关,属于其他法律关系,与本案无关ﻫ根据以上所述支付购楼款办法,原告以口头和广告承诺以及实际行动已向被告＂提供2５%的额外免息置业支援"和＂30个月的免息分期贷款"，但双方并没有签订《借款合同》。

原告为了保证其"免息分期贷款"能够收回，遂与被告签订了《〈深圳市房地产买卖合同〉之补充协议》，约定了被告３0个月分期偿还方案。

因此该《补充协议》实质内容是偿还借款法律关系,与房地产买卖合同法律关系并不相干。

原告办理被告房地产买卖合同备案登记手续时，也没有提交该《补充协议》。

因此原、被告双方因《补充协议》所发生的纠纷,应属借款纠纷，在本案房地产买卖合同纠纷的审理中,与本案无关，应不予受理。

ﻫ据此，人民法院在本房地产买卖合同纠纷审理过程中，应依法驳回原告请求偿还借款的诉讼请求。

三、被告提出反诉符合法律规定，依法应予支持我国《民事诉讼法》第五十二条规定,"被告有权承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉"。

本案原告以房地产买卖合同纠纷为由提起诉讼，人民法院以房地产买卖合同纠纷案由立案受理。

那么被告同样以房地产买卖合同纠纷为由提起反诉则是被告的合法诉讼权利，依法应予支持和保护。

ﻫ被告的反诉也完全符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件,即反诉原告与本案有直接利害关系、有明确的反诉被告、有具体的反诉请求和事实理由，并且属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

我国《民事诉讼法》第一百一十一条规定,＂人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受理。

＂本案被告之反诉完全符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定，人民法院同样必须受理。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第１56条规定,"在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求，被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理。

＂据上述法律规定，本案人民法院受理被告反诉并合并审理是完全符合法律规定的。

ﻫ四、被告提出反诉并请求解除房地产买卖合同有着完全正当、合法的事实和理由1、原告发布虚假、不实广告和宣传品,诱导和误导被告签订合同,不符合被告真实意思表示ﻫ大家知道，购房者购买房屋，并不仅仅是购买一个简单的居住空间。

除了楼层、朝向、面积、结构设计之外，同时购买的，应当还包括地理位置、周边环境、小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与口碑等，包括相应的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标,甚至还包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。

以上这些共同构成一个有机的整体,这才是房地产买卖合同的最终标的物。

也正因为存在着这些众多的内容,所以才有房地产价格的各不相同的变化。

这其中的许多内容也分别成为各个不同楼盘各不相同的"卖点"。

本案原告开发的ＸＸ华居房地产项目，其土地使用权面积仅有５46０平方米,两座楼房基底面积２044.１８平方米，去掉小区道路及公共设施等占用面积，根本不可能再建有近５0０0平方米的小区花园。

这是基本的常识。

然而原告在明知不可能提供近5００0平方米小区花园的情况下,却在其售楼书上用了整整一页的内容,既用文字描述"小区花园,近50０0平方米,小区用户专享"，又有大幅图示说明。

并且在《深圳特区报》上发布广告文章,称"该楼宇辟有近５000平方米的小区花园，种植茂密的亚热带植物，布置亭台楼榭，诗情画意俯首皆拾，是深圳并不多见的拥有大片绿地的高层住宅物业。

"本案被告购买该楼时看中的恰恰正是该小区花园，原告的这一承诺对被告选择楼盘起了非常大的诱惑作用,正是有此小区花园的吸引力,被告才选择了XX华居,选择了原告的楼盘。

然而，被告入住以后才发觉，原告承诺的所谓小区花园不仅没有建成，而且根本不可能建成。

因此原告的这一承诺对被告选择楼盘构成了极大的误导,选择该楼盘也就不是被告的真实意思表示。

在房地产买卖合同当中，鉴于购房者的弱势地位和专业水平的欠缺，发展商本应在合同中尽力以精确、专业的数据来约定房屋的建筑标准及要求,并应向消费者提供专业、详尽的解释。

然而,本案原告在合同中并未对有关房屋所在楼盘的一系列建筑指标作出详细规定,却通过售楼书及广告进行不实、夸大宣传,对被告选择楼盘形成重大影响。

结果由于被告所期待的小区花园迟迟不能实现,进而事实上使被告心理上已经形成的有关该楼盘有关容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标都大大缩水,自然不符合被告购楼所要求的目标。

原告的这一行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条等法律规定的"诚实信用"的原则，同时也违反了《中华人民共和国广告法》第四条、《房地产广告发布暂行规定》第三条、《商品房销售管理办法》第十四条等"不得欺骗和误导消费者＂的规定。

对此,根据《合同法》第四十二条等法律规定,原告必然要承担相应的法律责任。

然而，原告至今没有承担责任的诚意。

ﻫ2、原告众多承诺没有履行或兑现，也违背了被告购楼的真实意思表示，损害了被告的合法权益ﻫ原告在售楼书上承诺＂户户方正，实用率88%"，而根据实际测算结果,实用率根本未能达到88%，按照实际测算,仅达到65.3%，与原告的承诺和被告的期望值相距甚远。

ﻫ原告在售楼书及广告上承诺"入口大堂：酒店式设计,地面铺花岗石,墙身铺大理石，艺术天花并供应冷气",也未能兑现落实。

原告在售楼书及广告上承诺＂独具特色的健康咨询站，以三九集团医药系统为强大后盾，每半年对每位住户进行一次全面健康检查，体贴周到。

"实际上至今一次健康检查也没有。

ﻫ原告在售楼书上承诺"XX华居底座架空层，设有完善的休闲设施"、"其他娱乐设施齐全，包括健身中心、乒乓球室、桌球间、棋艺坊等",至今没有按规划完全兑现承诺。

ﻫ原告擅自将属于全体业主共有的屋顶花园变卖,致使被告无法享用屋顶花园，损害了被告的合法权益。

原告售楼书上称,"XX华居，东面正邻中心区,可饱览180度、４１３万平方米的中心区瑰丽夜景，并可遥望深南大道地王大厦一线风光。

高层单位更可远眺深圳湾迷人风姿，享受人生美意。

＂原告描述的这些美景，本来所有业主都可以在业主共享的楼顶平台上欣赏得到。

然而,原告为了促销其屋顶复式住宅，竟置大多数业主包括被告的利益于不顾,将楼顶平台出售给了个别业主,使包括被告在内的大多数业主"饱览中心区夜景"、"远眺深圳湾迷人风姿"的希望化为泡影!ﻫ原告在其售楼书中竭力描述"时代中心，风光无限;世纪华庭,雍容尽显",可＂享受人生美意","尽享丰富高雅生活,是真正的国际化时代精英之首选＂,"以家为本"。

并在广告宣传中称XＸ华居－-"中心区地带靓丽现楼"、"名企业雕琢名府邸"，宣称＂XX华居将成为中心区新生代高尚住宅群体一座名楼＂！从以上原告的宣传和广告可知，原告深知购房者选择楼房同时也是对生活品位、生活质量的选择，所购楼盘也是一种身份、地位、品位的象征。

然而由于原告并未完全履行或兑现其上列承诺,相应地必然降低被告的生活和居住质量，影响了被告对生活的心理感受，因此也违背了被告的真实意思表示,损害了被告的合法权益。

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等,原告均应承担相应的法律责任。

但原告依然没有面对自己的过错,承担其应当承担的法律责任。

3、原告履行合同违约、违法第一，双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告"须于2０00年4月２8日将本合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用。

＂而事实上原告于200０年9月２日才向办理被告交付手续。

第二,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定,"房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。