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第六章习题答案

第六章练习题参考答案
1.某专用仓库,总建筑面积6500平方米,建成于1991年10月底,为钢筋混凝土结构,现决定评估其于2009年10月31日的价格。

经了解,现时(评估基准日)与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米建筑面积1200元,类似建筑物的层高比评估对象高10厘米,估计影响造价5%。

参照有关规定并经评估人员判断,该仓库建筑物的经济寿命为60年,该仓库已用了18年。

试评估该仓库于2009年10月31日的价格。

解:经修正后的单位建筑面积造价为1200(1-5%)=1140(元)
则被估建筑物的重新构建价格=1140×6500=7410000(元)
被估建筑物的贬值额=7410000×18/60=2223000(元)
则建筑物评估价格=7410000-2223000=5187000(元)
2.某房地产建筑面积500平方米,占用范围内土地面积800平方米,已评估出的土地价格为每平方米1000元。

月租金10000元,土地还原率8%,建筑物还原利率10%,年折旧率2%,空租率10%。

房产税、营业税分别占年租金收入的12%和5%,土地使用税按每平方米土地面积2元缴纳。

管理费、维修费分别按年租金收入的3%、4%计算,保险费每年1500元。

试用残余法评估建筑物价值(假设收益期限为无限年期)。

解:年总收入=10000×12×(1-10%)=108000(元)
年总费用包括:房产税=108000×12%=12960(元)
营业税=108000×5%=5400(元)
土地使用税=2×800=1600(元)
管理费=108000×3%=3240(元)
维修费=4320(元)
保险费=1500(元)
则年总费用=12960+5400+1600+3240+4320+1500=29020(元)
房地产年总收益=108000-29020=78980(元)
土地年纯收益=1000×800×8%=64000(元)
则建筑物年纯收益=78980-64000=14980(元)
建筑物价格=14980/(10%+2%)=124833(元)
3.某建筑物为钢筋混凝土结构,总使用年限为50年,实际使用年限为10年。

经调查计算,现在重新剪纸全新状态的该建筑物的建造成本为800万元,建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%(均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,1年期基本建设贷款利率为6%,销售税费为50万元,开发年利润率为建造成本的25%。

该建筑物的墙、地面等局部损坏的修复费用为18万元;装修的更新重置成本为200万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的更新重置成本为110万元,平均寿命为10年,已使用8年,试估测该建筑物的价值。

解:第一,求建筑部分价值。

管理费用:800×3%=24(万元)
开发利润:800×25%=200(万元)
投资利息:800×60%×[(1+6%)1.5-1]+800×40%×(1+6%)0.5-1]=53.3(万元)
重置成本:800+24+50+53.3+200=1127.3(万元)
第二,实体性贬值 18+200×3/5 +110×8/10 =226(万元)
(1127.3-18-200-110)×10/50=159.86(万元)
第三,建筑物的评估价值 1127.3-159.86-226 =741.44(万元)
4.某砖混结构住宅建筑面积1000平方米,其建筑工程预算金额为200000元,设备安装工程预算为50000元,专业费用预算6000元,建设税费预计为20000元。

该住宅建安工程投资中基础、结构工程和装饰工程分别各占13%、60%、27%。

评估基准日该基础工程已完工,结构工程完成了30%,设备安装工程、装饰工程尚未进行,工期已进行了6个月(总工期1年)。

发生专业费用成本4000元,建设税费支出20000元。

另外,年利息率为6%,年投资利润率为10%,假设已完工程资金均匀投入。

现拟转让,试评估其价值。

解:该住宅建安工程投资中基础、结构工程和装饰工程分别各占13%、60%、27%,则
其工程形象进度=13%+60%×30%+27%×0=31%
利息 [(200000+50000+6000)×31% +(4000-6000×1/2)] ×6%/2=2410.8(元)
利润 [(200000+50000+6000)×31% +(4000-6000×1/2)] ×10%/2=4018(元)
其评估值=(200000+50000+6000)×31% +1000+2410+4018 =86788(元)。

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