一、房地产投资市场分析的含义 二、房地产市场分析的作用 三、房地产市场分析的主要内容 1.市场分析的三个层面 2. 房地产市场分析的内容
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第三章 房地产投资与融资
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第一节 房地产企业资金筹集的方式
一、直接融资 二、间接融资 三、权益融资 四、债务融资
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2、实际利率 i = = (1+r/m) m -1
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第二节 资金的等值计算
一、资金等值的相关概念
二、资金等值的计算
1. 复利终值的计算 F＝P（1＋ i ）n=P（F/P，i，n）
2. 复利现值的计算 P＝F（1＋ i ）-n=F（P/F，i，n）
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3. 年金终值的计算
当融资；利用外资
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第三节 房地产项目融资
一、房地产融资方案 （一）融资组织形式选择 （二）资金来源选择 （三）资本金筹措 （四）债务资金筹措
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（五）预售或预租 （六）融资方案分析 1、资金来源可靠性分析 2、融资结构分析 3、融资成本分析 4、融资风险分析
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➢第一章 房地产投资分析概述 ➢第二章 房地产投资分析基本知识 ➢第三章 房地产投资环境及市场分析 ➢第四章 房地产筹资与融资 ➢第五章 房地产开发项目投资估算 ➢第六章 房地产开发项目财务评价 ➢第七章 不确定性分析与风险分析 ➢第八章 房地产开发项目投资分析报告
二、金融机构对项目贷款的审查 （一）企业资信等级评价 （二）贷款项目评估
（三）房地产贷款担保方式评价 1、保证 2、抵押 3、质押 4、贷款综合评价
第二节 常见的房地产融资方式介绍
一、房地产信贷 （一）土地开发贷款 1、土地购置贷款 2、土地开发贷款 3、土地储备贷款
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（二）商品房开发贷款 （三）持有经营性物业贷款 （四）房地产抵押贷款 1、个人住房抵押贷款 2、在建工程抵押贷款
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二、证券融资 三、房地产信托 四、房地产抵押贷款证券化 五、 房地产基金 六、其他方式：联建、参建融资；房地产典
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（七）房地产投资的作用 • 带动相关产业的发展 • 促进家庭合理消费 • 改善城市环境 • 抵御通货膨胀影响
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第二节 房地产投资分析
一、房地产投资分析概述
（一）房地产投资分析的概念 • 房地产投资环境分析 • 房地产投资市场分析 • 房地产投资成本估算 • 房地产投资经济评价 • 房地产投资不确定性分析 • 房地产投资风险分析 • 房地产投资决策分析
三、资金等值计算注意事项 1、P是现在第一计息期开始时（即年初）发
生； 2、F是在考察期期末发生； 3、各期的等额支付A，发生在各期期末； 4、当问题包括P与A时，第一个A与P隔一期。
即P发生在A的前一期； 5、当问题包括A与F时，支付系列的最后一
个A与F同时发生。
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第三节 现金流量与现金流量图
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第一章 房地产投资分析概述
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第一节 房地产投资
一、投资概述 （一）投资含义：投资主体 、投资目的、投
资方式 、投资的行为过程
（二）投资的特性
二、房地产及其特性 （一）房地产的含义:房产+地产
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（二）房地产的特性
• 不可移动性 • 价格高昂 • 相关性 • 保值与增值性 • 投资风险性
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二、房地产投资环境要素分析
• 政治因素 • 法律因素 • 经济环境因素 • 自然环境因素 • 基础设施因素 • 社会文化因素
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三、房地产投资环境分析方法 • 冷热对比法 • 等级尺度法 • 道氏评估法 • 闵氏评价法
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第二节 房地产投资市场分析
一、现金流量的相关概念 二、现金流量图及其绘制
（一）现金流量图的含义 （二）现金流量图的绘制规则
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第三章 房地产投资环境及市场分析
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第一节 房地产投资环境分析
一、投资环境的含义及其特征 （一）投资环境含义 （二）投资环境的特征 • 系统性 • 动态性 • 主导性 • 区域性
FA(1ii)n1A(F/AFra biblioteki,n)4. 偿债资金的计算
AF (1ii)n1 F(A/F,i,n)
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5. 资本回收的计算
AP(1i( 1i )n i) n1P(A/P,i,n)
6. 年金现值的计算 PA(1i( 1i )n i) n1A(P/A,i,n)
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二、房地产投资分析的必要性
三、房地产投资分析的作用
为投资者指出投资方向 • 为投资者提供运作方式 • 为投资者估计投资收益 • 为投资者分析风险及提供避险策略
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第二章 房地产投资分析基本知识
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第一节 资金的时间价值及其计算
一、资金时间价值的含义
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（五）房地产投资的特征
• 房地产投资对象的固定性或不可移动性 • 房地产投资的高投入和高成本性 • 房地产投资的回收期长、周期性长 • 房地产投资的高风险性 • 房地产投资的环境约束性 • 房地产投资的低流动性
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（六）房地产投资过程 • 投资分析 • 土地开发权的获得 • 房地产开发建造 • 房地产销售经营
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三、房地产投资概述
（一）房地产投资的概念 （二）房地产投资的构成 • 投资主体的构成 • 投资的资金构成 （三）房地产投资的要素
时机 、地段 、质量
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（四）房地产投资的类型
• 按投资方式划分 • 按房地产投资经营方式划分 • 按房地产投资对象划分 • 按房地产投资的用途划分
二、资金时间价值的计算 （一）利息与利率的概念
利率 期 本＝ 利 金 10 % 息 0 ， 即i ， R P 期
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（二）计息形式——单利与复利 1、单利计息 F =P(1+ni) 2、复利计息 F＝P(1+i)n
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（三）名义利率与实际利率 1、名义利率
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