国盛基业集团（巴中）有限公司：西部国际商贸城物业管理方案作为一个专业的商业楼盘，安全防范是物业管理的一项专项业务, 物业管理应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

以人性化的管理方针铺架为商户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

确保物业的保值与升值。

第一章物业管理一、物业管理理念及服务理念：根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制。

1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。

“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。

个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

“真切付出、心灵交汇”是管理人员的服务理念。

从本行业来说，物管企业与物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种很好的商贸环境，在我们的员工中营造这种气氛与合作方达成一种理解、协调与共识。

二、五项主要服务内容：1、物业共用部位日常维护和管理服务；2、物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理服务；3、环境卫生、绿化管理服务；4、物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；5、物业管理区域内治安、消防协助管理服务；第二章拟采用的机构设置与职责分工一、物业管理组织机构设置国盛基业集团（巴中）有限公司西部国际商贸城物业管理中心，按“管理中心负责制的直线制领导形式”设定管理架构。

设管理处，管理处设：综合部、安保部、保洁部三个部门。

管理处主任集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。

各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处主任直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处主任负责。

其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

二、职责分工[综合部]1、协调管理处各工作组的工作。

2、负责处理商户的咨询、投诉，并提供协助。

3、负责商户的搬入和迁出协调工作。

4、起草给商户的各类通知、通告，由管理处主任签署后发出。

5、负责收集、整理和保存物业管理处资料及档案管理，建立商户档案管理工作。

6、负责物业管理处所需物品的后勤采购工作。

7、负责收取物业服务、有偿服务费等费用。

8、负责本物业的日常清洁工作。

9、负责本物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

10、负责本物业的除虫灭害工作。

[安保部]1、负责本物业的防火、防盗、防破坏和安全巡视工作。

2、与政府、公安、消防、司法等部门保持良好的关系。

3、建立、健全各项安全防范规章制度。

4、负责本物业的日常巡视工作和固定岗位的安排。

5、负责车辆的安全秩序管理工作。

7、负责车辆停放费用的收取工作。

[工程部]1、负责本物业公共设备设施的运行管理，负责设备正常运转。

2、负责本物业设施设备的日常简单维护保养工作。

3、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

4、负责本物业弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。

5、负责综合部转发的商户投诉的处理，有偿为商户提供维修等服务。

6、协助综合部做好使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

第三章服务岗位及人员配置一、项目拟配置人员管理处设主任1名，其中综合部1名，安保部2名，工程部1名，基层管理员5名，治安员26名，保洁员20名。

二、人员素质要求[管理处主任]持有物业管理上岗证,有丰富的物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

[综合主管]身体健康，大专以上学历，持有物业管理上岗证，有丰富物业管理实际工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，较强的沟通、协调能力，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。

[管理员]持有物业管理上岗证，有一定的写作能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。

[保洁员]身体健康、品行端正，工作认真负责，吃苦耐劳，有较好的理论知识，熟悉卫生保洁、绿化养护工作流程，较强的组织、沟通、协调能力，熟悉各清洁、绿化用品（具）的使用规范，勤业、敬业、乐业。

[治安员]爱岗敬业，有相关工作经验，身体健康、品行端正，工作认真负责，勤业、敬业、乐业。

[工程主管]身体健康，技工以上学历，持证上岗，有丰富的工程维修经验，业务熟练，有较强的敬业精神，较强的沟通、协调能力，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。

[工程维修员]身体健康，技工以上学历，持证上岗，有丰富的工程维修经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力，勤业、敬业、乐业。

第四章物资配备主要是物业管理用房和拟配置物资装备计划两大项。

第五章物业服务费用预测主要是支出和收入两大预算。

第六章公共设施设备管理工作方案一、公共设施设备管理制度（一）管理目标保证设备运行正常，防止重大责任事故发生。

（二）管理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

（2）配备所需专业技术人员持证上岗，严格执行操作规程。

（3）设备干净整洁，无杂物、积垢。

（4）建立并严格执行供电、供水管理制度。

（5）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

（6）掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理设施设备的各种问题。

（7）制订突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

（8）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（9）本物业内的道路畅通，路面平坦。

二、公共区域设施维修保养细则（一）围栏1.每季度对围栏进行一次清洁，发现损坏，及时修复。

2.每两年对公共区域所有铁制门等油漆一次。

（二）道路每年对本物业外围道路上的各种标志、停车区域的标线重新油漆一遍。

（三）楼顶屋面每年在屋面的防水层和保温层做一次检查，及时发现并报相关责任方。

（四）电器设备每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

（五）照明灯具1.每两周对公共区域各灯照明灯具及外观检查一次。

2.每季度统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

（六）排水管道、卫生设施1.每季检查给排水主要管道、阀件状况。

2.每年检查各窨井，发现堵塞及时疏通。

第七章防范服务方案一、防范制度1、管理目标(1)确保本物业无因管理责任引发的重大火灾。

(2)维护好本物业的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；不准小商小贩进入。

(3)有预见性地对可能危及业主(住户)的安全情况，采取防范措施。

2.建立交互式联动治安网络(1)设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。

做到不间断巡视，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

(2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员及时到达现场进行支援。

(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处防范指导员，定期与管理处防范员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3.紧急情况下的应急处理措施(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻防范员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

4、安全服务要求(1)安全安全是物业管理服务的第一需求。

我司树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力商户创造一个安全的工作与生活环境。

(2)有序商户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。

一旦发生突发事件时，更需要安全人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。

这种安全有序的工作与生活环境必将给商户带来一种舒适的感觉。

(3)亲情物业管理的安全防范服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑、一道屏障，但对商户与社会公众来说应充满亲情。

安全人员应像管家一样爱护商户的财产，为商户提供力所能及的服务，让商户有“远亲不如近邻”的感觉。

(4)形象安全服务是物业管理服务的第一印象，好的物业安全防范服务、整齐的安全防范队伍、优秀的安全防范人员能提高物业的档次，使业商户有安全感。

不仅如此，安全防范服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值。

二、治安员仪容仪表标准（一）治安员仪容标准1. 治安人员在门岗值勤、巡逻、检查、训练及参加各种重要会议时，必须按规定穿着按规定统一配置的制装、系领带、穿黑色皮鞋等。

2.制服要保持整齐、挺刮、清洁；衣领、袖口洗涤干净；穿衬衫要将下摆束在裤腰内，袖口和裤管不得卷起来；肩章要保持端正；司徵别在左胸前左上口袋的中间；不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。

3. 治安人员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。

穿大衣时不准披在肩上，穿春秋套装时须穿统一配置衬衫，系好领带。

注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离本物业。

4.内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。

5治安.人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去，眼睛注视前方，兼顾左右。

6.门岗要在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。

不准背靠门柱或墙角、树上等。

7.立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之间；挺胸收腹，两手后背，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后。

8.立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋内。

9.听别人讲话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉。

10.不论是巡逻行走还是门卫值勤，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。

（二）治安员仪表标准1.注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。

2.内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。

3.不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。