罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测一、2006年罗湖区推盘回顾1、2006年罗湖区新推楼盘简况2006年罗湖区在售的住宅工程共有12个，总建筑面积接近70万平方M，除东方尊峪为大盘外，其他工程都是中小工程。
2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型工程的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。
东方尊峪发展商：富春东方地产工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧工程简况：占地面积11万平方M，建筑面积33万平方M，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方M，总共1610套，停车位1772个。
产品类型：2房89平方M，3房123-158平方M，4房171-179平方M，5房178平方M，小复式128平方M，大复式242-271平方M。
工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修均价：13000元/平方M物业经管费：3.5元/平方M/月开盘日期：2006-11-19其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。
鸿景翠峰发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧工程简况：占地面积3万平方M，计容积率建筑面积7.2万平方M，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方M，总共447套，停车位402个。
由6栋9层、6栋小高层及高层组成。
产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方M的3房、4房，少量80平方M的2房。
工程进度：拆外墙均价：13000元/平方M物业经管费：3.2元/平方M/月开盘日期：2006-5-28天越翔园发展商：深圳市天越物业发展有限公司工程位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处工程简况：占地面积4365平方M，总建筑面积30449.22平方M，住宅建筑面积17439.14平方M，商业建筑面积5680.36平方M，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。
产品简介：以1房（45平方M）、2房（58-67平方M）为主，少量单身公寓（32平方M）。
价格：起价7680元/平方M，均价8000元/平方M物业经管费：2.8元/平方M/月开盘日期：2006-9-14阳光绿地家园发展商：深圳市阳基房地产开发有限公司工程位置：翠竹公园东大门工程简况：占地面积6908.95平方M，建筑面积44378平方M，共816户，312个停车位。
产品简介：单房29平M、一房40平M左右、二房50～60平M、三房80～130平M价格：11000元/平方M物业经管费：3.2元/平方M/月开盘日期：2006-7-6好运来大厦发展商：深圳市科力船舶燃料供应有限公司工程位置：文锦渡海关大楼东侧工程简况：占地面积1203.6平方M，建筑面积8584.43，共17层，1-3层为商业，4-17为办公或公寓。
产品简介：27-71平方M单间，可办公可居住预计均价：11000元/平方M开盘日期：2006-11-25鸿翔花园2期水晶堡发展商：深圳市鸿翔实业有限公司工程位置：红岭中路与松园路交会处，松园北街西侧工程简况：总建筑面积约2万平方M主力户型：一房开盘时间：2006-5价格：12000元/平方M红桂皇冠发展商：深联实业（深圳）有限公司工程位置：宝安南路与红桂路交汇处工程简况：占地面积2229平方M，建筑面积19947.68平方M，共474套。
产品简介：单房约26—37㎡，一房一厅35－45㎡，二房一厅37－52㎡，送全屋精装修。
均价：11000元/平方M物业经管费：2.2元/平方M/月开盘日期：2006-9-10虹楼发展商：深圳市富信康实业有限公司工程位置：东门北路10号(翠园中学旁)工程简况：占地面积1752.28平方M，建筑面积12455.1平方M，共180套产品简介：酒店公寓，单身公寓34-58平方M，1房1厅52-88平方M。
价格：8600元/平方M开盘日期：2006-4-8其他说明：可给业主每年6.5％的固定收益，每年18天的免费入住权。
都心名苑发展商：惠州市振业投资有限公司深圳分公司工程位置：翠园街与中兴路交界东南工程简况：占地面积2021.47平方M，建筑面积15000平方M。
产品简介：1房35-40平方M，2房63-67平方M价格：9500元/平方M物业经管费：3.2元/平方M/月开盘日期：2006-2-19其他说明：此盘已经入伙风格名苑发展商：深圳市新港鸿房地产开发有限公司工程位置：红桂路与宝安南路交汇处工程简况：占地面积5715.9平方M，建筑面积53422.1平方M。
产品类型：单身公寓28-31平方M，1房41-51平方M，2房64平方M。
均价：9800元/平方M物业经管费：3.60元/平方M/月开盘日期：2006-1-8其他说明：已经售完蓝馨苑发展商：深圳市蓝基实业有限公司工程位置：罗湖区木头龙工程简况：占地面积1719 平方M, 总建筑面积约8600平方M 产品类型：单身公寓29平方M，1房44平方M，63-71平方M 均价：8500元/平方M开盘日期：2006-1-1其他说明：已经售完丰湖花园2期发展商：深圳市农产品股份有限公司工程位置：布心路与布吉路交界西北工程简况：总占地面积14192.4平方M，总建筑面积79963平方M，共729户。
产品类型：1房40-46平方M，2房63-68平方M，3房81-114平方M均价：6500元/平方M开盘日期：2006-3-11其他说明：已经售完2、2006年罗湖区的批准预售情况罗湖2006年1-11月份罗湖批准预售的住宅工程共9个，住宅的批售面积为393868平方M，不到2005年全年（831308.86平方M）的一半，套数为4920套，户均面积的为80平方M，推盘均价为10727元/平方M。
工程名称位置住宅推售面积（m2）套数（套）均价（元/ m2）开盘时间销售率风格名苑宝安路与红桂路交界东北31050.07 684 9800 2006-1-8 100％丰湖花园2期布心路与布吉路交界西北30695.96 514 6500 2006-3-11 100％都心名苑翠园街与中兴路交界东南11986.77 266 9500 2006-2-19 100％鸿景翠峰罗沙路北侧69081.02 447 13000 2006-5-27 60％阳光绿地家园爱国路水库新村44341.94 815 11000 2006-7-6 80％红桂皇冠宝安路与红桂路交界西南16803.07 467 11000 2006-9-10 100％天越翔园国威路与聚宝路交汇处17385.83 360 8000 2006-9-16 95％东方尊峪莲塘罗沙路164854.21 1158 13000 2006-11-19 40％好运来大厦文锦渡海关大楼东侧7668.87 209 11000 2006-11-25 --3、2006年罗湖区的实际销售情况根据国土局统计数据，2006年1-10月份罗湖区的销售面积为471209平方M，销售套数为6820平方M，户均面积为69平方M，成交均价为9927元/平方M。
其中144平方M以下户型的销售面积为332829平方M，占总销售面积的71％，成交均价为8975元/平方M，144平方M以上户型的销售面积为138380平方M，占总销售面积的29％，成交均价为12217元/平方M。
从批准预售和实际销售的情况来看，罗湖2006年住宅市场呈供不应求局面，批准预售面积小于实际销售面积，住宅空置率呈下降态势；产品方面，2006年推售的楼盘除鸿景翠峰和东方尊峪外，其他的都是小户型工程，投资型产品较多；价格方面，莲塘片区的山景物业一支独秀，梧桐山脚下的鸿景翠峰和东方尊峪均价最高，为13000元/平方M，其次是阳光绿地家园、红桂皇冠、好运来大厦投资型小户型，均价为11000元/平方M，其他的或者由于地段不佳或者由于产品定位不高等原因，均价都在10000元/平方M以下。
二、2007年罗湖区推盘预测1、2007年预计仅7工程入市2007年罗湖区预计只有7个工程入市，分别为：春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓、百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处工程，总建筑面积50多万平方M，供应量进一步萎缩。
其中，上半年入市的有春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓，以投资型公寓为主；下半年入市的有百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处工程，以居家型物业为主。
另外，7个工程的总建筑面积能达到50多万平方M，主要是百仕达5期的贡献，百仕达5期的建筑面积22万多平方M，约占罗湖2007年推盘工程总建筑面积的一半，将是2007年罗湖区住宅市场的最大亮点，也是特区内少有的大盘。
2、2007年上半年罗湖区住宅市场面临青黄不接的局面新盘方面，根据实际调研，如果工程进展顺利的话，2007年上半年罗湖区能够推出市场的住宅工程仅3个，分别是春风家园、快捷假日公寓和中航凯特公寓，总建筑面积为46516平方M，其中有两个为公寓类物业，居家型物业只有春风家园，另外，中航凯特公寓为旧楼改造工程。
春风家园发展商：深圳市特发联成地产发展有限公司工程位置：春风路与新安路交会处、文锦中学公交车站附近工程简况：11664.64平方M，共20层工程进度：约13层预计面市时间：2007年中快捷假日公寓发展商：深圳市天勤房地产开发有限公司工程位置：宝安南路与红桂路交汇处东南角工程简况：建筑面积16639.77平方M，共21层工程进度：约16层预计面市时间：2007年中航凯特公寓发展商：深圳中航地产公司工程位置：罗湖区宝安南路与红桂路交汇处工程简况：占地面积2101.9平方M，建筑面积18212.1平方M，产品简介：深圳中航地产公司价格：未定开盘日期：2007-5尾盘方面，2006年开盘的楼盘都基本消化完毕，其中2006年上半年开盘的楼盘如风格名苑、都心名苑、丰湖大厦等已经售完，下半年开盘的红桂皇冠也已经售完，天越翔园已消化掉95％，阳光绿地家园的销售率约为80％，鸿景翠峰的剩余相对多些，销售率约为60％，只有2006年11-12月份开盘的东方尊峪、好运来大厦、湖馨苑等有少量会放到明年消化，另外也有少量酒店公寓式物业，如虹楼、银汉大厦等，其中只有东方尊峪的体量较大，该盘还有两栋未取得预售证，这两栋估计要在明年下半年才能面市，好运来大厦和湖馨苑的量都很小，而且好运来大厦还不是纯正的住宅物业，是办公、公寓两用物业。