给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
承租方
签订经营租赁
甲企业
出租土地使用权
出租方 出 租 方
乙企业
丙企业
6
持有并准备增值后转让的土地使用权
企业持有并准备增值后转让取得的土地使用权，是指企业通
过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
例外情况：未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期
贷：其他业务收入—出租写字楼租金收入
24
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式计量的条件（能够持续可靠地 取得） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似 房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房
地产的公允价值作出合理的估计。
模式。
27
（1）2008年10月1日，出租写字楼时 借：投资性房地产-成本 贷：开发成本 10000000 10000000
（2）2008年12月31日，公允价值与原账面价值之间的差
额计入当期损益
借：投资性房地产-公允价值变动 贷： 公允价值变动损益 200 0000 200 0000
28
例：长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采 用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万 元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值
C.已出租的土地使用权
B.待出租的建筑物
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
答案：AC
14
例：下列各项中，属于投资性房地产的有（
）
A.企业拥有并自行经营的旅店饭店，其经营目的主要是通
过提供客房服务赚取服务收入
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
地产
比如：企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等
辅助服务；或者企业出租房屋并且提供一定的物流服务
均属于投资性房地产
10
范围
注意问题
已出租的土地使用 以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地 权 产不属于投资性房地产 持有并准备增值后 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投 转让的土地使用权 资性房地产 已出租的建筑物 1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑物 2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物， 只有企业当局作出正确的书面决议，明确表明 将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生 变化，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资 性房地产 3）按租赁协议向承租人提供的辅助服务在协 议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房 11 地产
即使是房地产企业决定待增值后再转让的土地使用权， 也不得将其确认为投资性房地产。
12
★如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用
于赚取租金或资本增值，在其可以单独计量和出售
的情况下，应当分别确认为固定资产（无形资产、 存货）和投资性房地产。
13
例：下列各项中，属于投资性房地产的有（
）
A.已出租的建筑物
限为25年，预计净残值为200万元。在采用年限平均法计
提折旧的情况下，2012年该办公楼应计提的折旧额为（ ）
万元。 A.0 B.100 C.200 D.50
2012年该办公楼应计提的折旧额=（5200-200）÷25*3/12 =50万元
31
三、投资性房地产后续计量模式的变更
一定条件下
成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产，为土地使用权的，同无形资产计提摊销一
致，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计摊销
30
例：某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，
2012年9月20日将达到预定可使用状态的自行建造的办公
楼对外出租，该办公楼建造成本为5200万元，预计使用年
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
刘永泽 陈立军 主编
第八章
投资性房地产
1
目 录
第一节 投资性房地产概述
第二节
第三节 第四节 第五节 第六节
投资性房地产的确认与初始计量
投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
2
第一节 投资性房地产概述
25
（二）采用公允价值模式计量的会计处理
不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计 量。公允价值的变动计入当期损益（公允价值变动损益）。
注意：不计资产提减值准备
资产负债表日 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
高于 低于
借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动
达到预计可使用状态时
借：投资性房地产——成本 贷：在建工程
开发成本
开发成本
与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似
20
判断题：企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时 开始自用，之后改为对外出租，应当该房地产达到预定可 使用状态时确认为投资性房地产。 （ ）
21
第三节 投资性房地产的后续计量（重点）
限未动工开发建设的建筑用地属于闲置土地，不属于投资性
房地产
7
已出租的建筑物
用于出租的建筑物中企业拥有产权的，以经营租赁方式
租入再转租的建筑物不属于投资性房地产
甲企业
出 租
注意：谁作为投资性房地产确认， 建筑物一定是要有所有权
出租
乙企业
丙企业
8
已出租的建筑物是企业拥有产权并以经营租赁方式出
租的房屋等建筑物。
产，在以后的会计期间不得转回
22
例：甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投 资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公 楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使
用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙
公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲
公司的会计处理。
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甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧
每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 000 （元） 借：其他业务成本—出租写字楼折旧 300 000
贷：投资性房地产累计折旧
（2）每月确认租金收入
300 000
借：银行存款（或其他应收款）
400 000
400 000
为2050万元，2011年12月31日，该建筑物的公允价值为
2100万元，2011年度长江公司应确认的公允价值变动损益
为（
）万元。
B.收益50 C.收益150 D.损失100
A.损失50
答案：B
29
注意：投资性房地产，为建筑物的，同固定资产计提折旧 一致，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提 折旧。
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二、投资性房地产的初始计量
取得时均应当按照成本进行初始计量。
成本包括：取得投资性房地产时和直至使该项
投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发
生的各项必要的、合理的支出。如购买价款、
土地开发费、建筑安装成本、应予资本化的借
款费用。
18
（一）外购的投资性房地产
成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其 他支出。
符合投资性房地产的定义 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
分类 确认为投资性房地产的时点
已出租的土地使用权和已出租的 租赁期开始日 建筑物
持有以备经营出租、可视为投资 企业董事会或类似机构就该事项 性房地产的空置建筑物 作出正式书面决议的日期 持有并准备增值后转让的土地使 企业将自用土地使用权停止自用， 用权 准备增值后转让的日期
是成本为15600万元、累计已提折旧为2100万元的写字楼；另一项
是成本为3800万元、累计已摊销金额为280万元的土地使用权。 2012年1月1日，写字楼的公允价值为13000万元，土地使用权的公 允价值为4000万元。星海公司按净利润的10%提取盈余公积。
19
（二）自行建造的投资性房地产
成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支 出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化 的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出。
成本模式 公允价值模式
达到预计可使用状态时
借：投资性房地产 贷：在建工程
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例：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，
甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋
精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用
，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开
始起租，写字楼的造价为1000万元。2008年12月31日，该
写字楼的公允价值为1200万元。甲企业采用公允价值计量
如同该交易或事项初次发生时就开始采用新的会计政策，并以此
对相关项目进行调整。
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例：星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于
星海公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能 够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式计量的条件，星海 公司决定从2012年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进 行后续计量。星海公司作为投资性房地产核算的资产有两项：一项
成本模式 公允价值模式 下设成本、公允价值变动两 个明细科目 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投 资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固 定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。