投资性房地产成本模式与公允价值模式的会计处理
投资性房地产转换的会计处理
第五章长期股权投资
一、长期股权投资的初始计量
1、同一控制下的企业合并
（1）以支付现金、转让非现金资产或承担债务支付对价。

借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）
贷：负债（承担债务账面价值）
资产（投出资产的账面价值）
资本公积---资本溢价或股本溢价（差额，或在借方）
注：只调整“资本公积---资本溢价或股本溢价”的部分，不够的调整留存收益。

借：管理费用（审计、法律服务等相关费用）
贷：银行存款
（2）以发行权益性证券作为对价的。

借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）
贷：股本
资本公积---股本溢价（差额）（不足冲留存收益）
借：资本公积---股本溢价（权益性证券发行费用）
贷：银行存款
2、非同一控制下的企业合并
（1）投出为固定资产，先计入“固定资产清理”
借：固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产(原值)
借：长期股权投资（固定资产公允价值）
贷：固定资产清理
借：固定资产清理
贷：营业外收入（差额，或贷营业外支出）
借：管理费用（直接相关费用）
贷：银行存款（
（2）投出为无形资产
借：长期股权投资
累计摊销
无形资产减值准备
管理费用（各项直接费用，如评估费、审计费、法律服务等）贷：无形资产(公允价值)
银行存款
营业外收入（或贷营业外支出）
（3）投出为存货
借：长期股权投资
贷：主营业务收入（产品公允价值）
其他业务收入（材料公允价值）
借：主营业务成本（产品成本）
其他业务成本（材料成本）
贷：原材料（库存商品等）
（4）投出为可供出售金融资产等
借：长期股权投资（公允价值）
可供出售金融资产----公允价值变动
贷：可供出售金融资产---成本（原成本）
投资收益（差额）
借：投资收益
贷：资本公积---其他资本公积（持有期间公允价值变动计入资本公积的部分）
3、除合并之外的其他方式取得
（1）、以支付现金方式
借：长期股权投资（支付的购买价款及相关税费、手续费）
应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利）
贷：银行存款
借：银行存款
贷：应收股利（收到现金股利）
（2）、发行权益性证券
借：长期股权投资（公允价值，投资者投入的为合同价或协定价）
贷：股本（原价）
资本公积---股本溢价（差价）、
借：资本公积---股本溢价（发行费用、手续费、佣金）
贷：银行存款
溢价收入不足的，冲减盈余公积和未分配利润
4、所有方式取得的，成本中包含已宣告尚未发放的现金股利或利润，作应收处理，不计入成本。

二、长期股权投资的后续计量
（一）成本法（实施控制企业）
1、取得时
借：长期股权投资（取得时成本）
贷：相关科目
2、被投资单位宣告发放现金股利
借：应收股利（按照持股比例计算）
贷：投资收益
3、发生减值，计提减值准备
借：资产减值损失
贷：长期股权投资减值准备
4、处置时
借：银行存款
长期股权投资减值准备
贷：长期股权投资（账面成本）
应收股利（尚未领取现金股利）
投资收益（借或贷，看差额）
（二）权益法（共同控制、重大影响）
1、取得时：
借：长期股权投资—成本（投资时点）
贷：银行存款
营业外收入（当投资成本小于投资单位享有份额的差额，大于则不计）
2、投资收益的确认
（1）被投资单位实际净利润，发生亏损则相反分录。

借：长期股权投资---损益调整（在投资单位中享有的份额）
贷：投资收益
（2）被投资单位宣告分配现金股利或利润（一般指次年）
借：应收股利
贷：长期股权投资---损益调整
自被投资单位取得的现金股利或利润超过已确认损益调整。

借：应收股利
贷：长期股权投资---成本
（3）如投资当年，收到现金股利，则：
借：应收股利
贷：长期股权投资---成本
3、分担被投资单位的净利润或净亏损时，应考虑会计政策及会计期间与被投资企业的差异。

以取
得投资时各项产公允价值为基础，进行调整。

联营及合营企业未实现的内部交易损益，也应抵销。

（母子公司全部抵销，投资企业与联营企业进合并报表按投资比例抵销）
（1）逆流交易（联营或合营企业向投资企业出售资产）
A、消除内部交易（个别报表）
借：投资收益（按持股比例净利润扣除售价与成本的差额）
贷：长期股权投资—损益调整
B、合并报表中
借：长期股权投资----损益调整（按持股比例的售价与成本的差）
贷：存货（如出售为存货）
注：1、账面存在的存货才要调整，对外出售的不考虑。

编合并报表时才要调整，单个报表
不考虑。

2、内部交易，如在次年出售。

售价大于原买价，则将未确认部分的损益调增回来。

（2）顺流交易（投资企业向联营或合营企业投资）
A、消除内部交易
借：投资收益（按持股比例净利润扣除售价与成本的差额）
贷：长期股权投资—损益调整
B、合并报表
借：营业外收入（售价中被投资企业的份额）
贷：营业成本（成本中被投资企业的份额）
投资收益（收入—成本的差）
出售为固定资产：
借：营业外收入
贷：投资收益
总体原则，投资方多了什么，消除什么，出售了，则没有影响了，把之前抵销的再加回来。

4、投出非货币性资产，视同出售相关资产处理。

5、其他权益变动（资本公积增加）
借：长期股权投资---其他权益变动
贷：资本公积---其他资本公积（贷或借）
（三）成本法改权益法（因持股比例下降）
1、账务处理
借：长期股权投资---损益调整
贷：留存收益（盈余公积10%，利润分配90%）
投资收益（处置时净损益变动）
资本公积---其他资本公积（其他原因的权益变动）
（四）处置时
借：银行存款
贷：长期股权投资---成本
---损益调整
---其他权益变动
借：资本公积---其他资本公积
贷：投资收益。