– 第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
– 第二个快速发展 阶段
– 第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
– 住宅统建，福利 分房
– 土地使用制度改 革、宪法与土地 管理法的修改、 住房制度改革
– 快速发展、泡沫、 – 快速发展、宏观 – 拐点、通胀、紧
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• 房地产行业整合加速，优势企业群体 将脱颖而出，土地价格高涨，投资决 策和前端风险加大，土地储备成为关 键，专业能力成为支撑，竞争更趋向 专业化和规模化
• 市场进一步细分，买方市场正在形成， 客户的影响在加大，政策的影响导致 户型的差异空间减少，产品层面的综 合竞争如品牌、整体规划、城市功能 融合、社区、景观、文化等开始加强
房地产项目运营基础知识培训
目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语 三． 房地产行业基本组织架构和职责 四． 房地产企业基本业务流程
从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代 、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体 仍处于震荡上升通道当中
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房地产未来发展 趋势总结
• 有实力的房地产企业更重视跨区域化发 展，进入二三线市场和全国布局，从而 有效的实现现金流和降低企业风险，同 时业态形式趋于多元，并有意识的加大 持有比例
房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业
人类生存发展 的需要
产业关联度高， 带动其他行业
发展
✓ 房地产是人们生活的必需品 • 13亿人口的住房需要 • 伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 ✓ 房地产是城市化进程的需要 • “十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大
的发展空间
• 房地产业对国民经济的贡献 率很高：我国房地产业对 GDP的综合贡献率达到20%
• 房地产行业对拉动经济增长
✓ 房地产产业关联度高，能促进就业 • 每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设
起到了重要作用：房地产投 资占全社会固定资产投资的 比重为18%
2009年增速对比市场相对类似的 2007年增速明显下降，同比2008年 也有所放缓。2009年地王频出，反 映出不同企业的判断出现分歧，出 现激进与保守发展并存的现象。
数据来源：国家统计局、统计年鉴
4
99-09年全国房地产投资情况
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4
住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议，专业化、品质和差异化的要求日趋重要
房地产行业的未来发展趋势总结
• 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平 降低，但需求和供给两条线的支撑， 导致行业整体仍然长期看好
• 房地产将进一步结合金融资本，资本 和资源结合的行业特质将逐步明显， 房地产金融市场未来潜力巨大
• 每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售
✓ 房地产的发展能催生众多新的行业
• 如物业管理、房地产评估、房地产中介等
我国房地产行业现阶段面临的发展机遇
6、国内外房地产金融市场 的创新和发展，有利于拓 宽融资渠道和降低融资成 本
1、我国经济持续稳定 增长为房地产行业成长 创造了良好的宏观环境
机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五 个方面
对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度 1
2
优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外 资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需 求
第一阶段 （1978年以前）
第二阶段 （1978-1990）
第三阶段 （1990-1997）
第四阶段 （1998-2007）
第五阶段 （2008-至今）
阶段 特征
阶段 关键 词
– 计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
– 住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
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99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
受国际经济环境的影响，06-08年 间全社会固定资产投资增速放缓；
随着中国稳定应对金融危机、人民 币的不断升值，固定资产投资速度 在09年总体有较大幅度的提高。
在经济环境相对较差的2008年，房 地产投资仍保持了高速增长，显示 出了开发企业对后市的乐观态度。
地产行业面临
2、城市化进程加速以及居 民收入水平的提高，将拉动 全国房地产行业需求持续增 长
发展机遇
5、宏观调控政策以及行业
政策出台，将加速行业整
合，有利于优势企业快速
扩张
4、区域壁垒逐渐降低，
区域经济的崛起和发展，
提高了跨区域扩张和产业
梯度转移的可能性和吸引
力
3、国内经济圈、城市圈和 产业集群的逐步形成和扩张， 商业地产和中高档住宅的持 续不断的增长的需求
宏观调控、安居 调控、大盘开发、 缩、猪坚强、小
工程、货币分房、 多元化融资、商
阳春、暴涨、调
房屋抵押贷款、 业地产、旅游地
控、国十条、国
住房公积金…
产…
八条、新国八条、
保障房、房产税
最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋 势，并保持着相对稳定的增长速度
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99-09年全国固定资产投资情况