次级商圈
• 是指核心商圈的外围区域，在这个区域内 顾客来店购物比较方便。一般来说，小型 店铺的次级商圈在1.5公里以内，顾客步 行来店在20分钟以内；大型店铺的次级商 圈在8公里以内，不论使用何种交通工具 ，顾客来店都不超过40分钟。次级商圈的 顾客大约占15%-25%。
边缘商圈
• 是指次级商圈以外的区域，在这个区域 内顾客来店购物不够方便。一般来说， 小型店铺的边缘商圈在1.5公里以外，顾 客步行来店在20分钟以上；大型店铺的 边缘商圈在8公里以外，不论使用何种 交通工具，顾客来店都要在40分钟以上 。边缘商圈的顾客大约占10%。
改进：
➢从城市商圈分析转向商店 的商圈分析。
以上三种方法出现以下情况时需对商圈计算的结 果进行调整：
➢ 在A都市与B都市之间具有竞争力的都市介于 其中；
➢ 在A都市与B都市之间有河流、水路、铁路、 高速公路介于其中；
➢ A都市与B都市的人口差距非常大； ➢ Ａ都市与Ｂ都市的消费层次不同； ➢ 都市与都市的文化娱乐设施吸引力不同。
第四章 商圈及城市商业网点规划
主要内容：
商圈的含义 影响商圈的因素 现代商圈的特点
商圈测定的方法 城市商业网点规划的原则和重点
学习重点：商圈理论、商圈测定的
方法。
第一节 商圈划定
一、商圈的含义及结构
商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形 成的销售范围。
商圈既是地理概念，也是经营概念。
作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程 度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以 也叫区域定位法；
Da是A都市与C都市的距离； Db是B都市与C都市的距离；
举例
N=1,n=2
例：
• 某市选择一个商业区附近投资开设一个 大型SHOPPINGMALL，该市有两个中 心商业区，A商业区有8万人口，B商业 区有4万人口，A、B区域之间有一大型 住宅C区，人口有10万，C区距离A区有 2公里路程，距离B区有1公里路程，问 哪个商业区市场潜力大，企业应该选择 在哪个商业区设店？
Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj： j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或
➢区位特点
人流量、顾客的流动性
交通地理条件
竞争店铺的位置
➢业态选择
商品的档次 经营品种 经营规模 服务水平、购物环境
➢销售手段
店铺的促销手段
➢商业信誉
电子商务条件零售业商圈：
• 地理因素的影响大大降低； • 对零售企业的配送能力要求提高。
三、零售商圈的测定方法
（一）零售引力法则（雷利法则）
雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的 远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和 里程距离两方面发挥作用。在两个城镇之间设立一个中 介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即 在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全 相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的 地理区域。
• 该法则的优点：计算简便； • 缺点：考虑的是两地的里程距离； • 忽略了经营能力及商品本身的
影响。
该方法适用于耐用品或者专门品的商圈分析。
（二）阿普波姆法则
雷利法则的基础上派生而来。从不同都市销售场地 面积的角度，界定商圈分界点，求商圈的大小。
Da
Dab
1 Pb
Da----A都市到分界点的时间距离；Pa
（四） 哈夫法则
在一地的数个商业聚集区中， 居民到各个商业聚集区购物的概 率，由商业聚集区的规模和居民 到商业聚集区的距离决定，具体 由该商店对消费者的吸引力与在 这一地区内全部同类商店的吸引 力综合的比率。
用途：开新店时预测销售额
Pij =
Sj / Tλ ij n
∑ Sj / Tλij j=1
商圈层次
距离
小型 店铺
大型 店铺
时间
小型 店铺
大型 店铺
顾客 比例
核心商圈 0.8km以内 5km以内
10分钟 以内
20分钟 以内
55%70%
次级商圈 1.5km以内 8km以内
20分钟 以内
40分钟 以内
15%25%
边缘商圈 1.5km以外 8km以外
20分钟 以上
40分钟 以上
约10%
二、影响商圈的因素
Dab----A都市到B都市之间的时间距离 改进：
；
➢时间距离替代里程距离；
Pa----A都市的销售场地面积； Pb----都市的销售场地面积。
➢销售场地面积的大小衡量 商圈吸引能力大小。
（三）伽萨法则
雷利法则的基础上派生而来。
Da
A都市到B都市的时间距离
1
B商店的销售面积 A商店的销售面积
A店---位于A都市的商店； B店---位于B都市的商店；
• Ｐa : 表示Ａ城镇人口
• Ｐb : 表示Ｂ城镇人口
• ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离
案例: 假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。
20 Ｄab ＝ ────── ＝ 15 (公里)
1 ＋ √1/9
20 Ｄba ＝ ────── ＝ 5 (公里)
1 ＋√ 9/1
15(公里)
雷利法则的假设基础：
第；
第二，两城市可被利用的商品或者服务 的多少以城市人口的多少为标志；
第三，顾客只到一个城市购物。
•
ｄ
•
Ｄab ＝───────
•
１＋ √Ｐb/Ｐa
•
• Ｄab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路 到Ｂ城镇的里程衡量）
5(公里)
Ａ*
*
*Ｂ
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
图：A地区大概的商圈
A 地区 D 地区
雷利法则的另一种数学等式：
式中：
Ba是A都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Bb是B都市从中间地C都市吸引来的销售额；
Pa是A都市的人口；
Pb是B都市的人口；
作为经营概念，即取决于业态种类和经营能 力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的 依据。
商圈结构
• 基础商圈 • 边缘商圈 • 异地商圈
观点对照：商圈的层次
• 商圈可分为三个层次：
核心商圈 次级商圈 边缘商圈
核心商圈
• 是指最接近店铺的区域，在这个区域 内顾客来店购物最方便。一般来说， 小型店铺的核心商圈在0.8公里之内， 顾客步行来店在10分钟以内。大型店 铺的核心商圈在5公里以内，无论使用 何种交通工具，顾客来店时间在20分 钟以内。核心商圈的顾客大约占55%70%。