区位优势：长沙位于国家“两横三纵”城市化战略中沿长江通道横轴与京哈 京广纵轴的交汇点上，长株潭城市群是国内城市圈建设的先行者，2007年即获 批全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区；
二、项目交易结构概述
项目交易结构概述
交易结构图
优先级
次级
佳兆业集团1638
资金
湖南达业11.8亿债权
政策导向：分类施策、分城施策，建立长效机制，是新一届政府对于房 地产调控的基本思路。
项目背景与设计初衷
项目背景——企业与区位
优质客户：佳兆业集团2009年登陆联交所，2013年房地产百强排名中位列第 17名；2013年房地产企业销售榜销售金额位列25位、销售面积位列26位；深圳 地区销售金额、面积均位列榜首；
优先级收益：固定收益约9.1-10.1%/年，获取浮动收益的30%（如有）； 次级收益：无固定收益，可以现金或实物分配（股权、债权），获取浮动
收益的50%（如有）；
项目交易结构概述
信托基本要素（2）
流动性安排：信托满2年滚动发行，发行不足部分由佳兆业集团、佳兆业深 圳予以补足； 提前结束安排：可提前结束信托，最短信托期限不低于12个月； 资产运用：优先级信托资金用于向湖南达业增资，并持有其约49%股权，管 理次级债权； 收益实现：梅溪湖项目销售收入偿还次级债权及目标股权转让收入； 信托退出：若湖南达业归还次级债权则信托结束，若信托到期未归还债权， 则信托对外转让湖南达业股权，剩余股权随卖，并处置抵质押物，向保证人追 偿； 收益分配：信托收益首先分配信托费用、其次分配优先级本金及固定收益， 然后分配次级。如有浮动收益，则按3：5：2分配给优先级、次级、受托人。
项目交易结构概述
信托基本要素（4） 项目风险控制措施： 外贸信托向湖南达业委派董事、监事，对湖南达业日常运营享有监督权和对特别事 项有一票否决权，包括但不限于：
制定年度财务预算、年度销售计划、年度开发计划，及上述计划中3个月 以上或25%以上的调整；
预算外人民币500万元以上支出合同的签订、任何单项或连续12个月内累 计超过预算金额10%的预算外支出事项；
综合容积率
其中:高层 叠排别墅 连排别墅 底商 集中商业 公共配套
车位配套
数量 143211.62 424417.57 340417.57
2.38
262491 15360 26008 12000 20457 4101 84000
单位 m2 m2 m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
用款项目介绍
用款项目介绍
项目基本指标情况 湖南达业在2013年9月30日通过招标方式取得项目土地，为住宅项目，总用地面
积约143211.62平方米，总建筑面积424417.57平方米，目前已取得二证（土地证、 用地规证）。详细指标如下表：
序号 1 2 3 4 5
项目 规划用地面积 总建筑面积 计容建筑面积
对外投资、对外担保（对购房人的担保除外）、对外借款和预算外重大资 产处置等重要事项；
外贸信托将向湖南达业委派一名财务人员及一名工程管理人员，对湖南达 业的财务状况及项目开发、销售等情况进行监管
湖南达业将已开立的全部银行账户清单和电话银行/网上银行查询密码提供给信托公 司；如需开立新的银行账户，需及时通知信托公司，并提供账户信息及查询方式。
中国对外经济贸易信托有限公司
富祥系列（佳兆业长沙梅溪湖项目） 集合信托计划
目录
一、项目背景 二、项目交易结构概述 三、用款项目介绍 四、投资股权、质物及股权管理措施简介 五、抵押物简介 六、担保人简介 七、风险分析及主要风险控制措施 八、评价结论
一、项目背景
项目背景与设计初衷
项目背景——市场与政策
三、用款项目介绍
用款项目介绍
项目区位 本项目位于长沙
市岳麓区，隶属于 长沙河西片区，梅 溪湖规划新区的核 心腹地——梅溪湖 国际新城北侧：北 临梅溪湖路，位于 现有佳兆业云顶梅 溪湖项目南边，南 临秀峰路、周南中 学、博才实验小学 ，西临绿化带，东 临公园广场。
用款项目介绍
梅溪湖片区及项目规划图
佳兆业集团或其关联方对湖南达业的债权劣后于次级债权受偿； 未经外贸信托许可不对湖南达业的股东进行任何形式的分红； 承担湖南达业或有负债（如有）； 对梅溪湖J-20，J-24地块的后续开发建设资金缺口承诺补足； 信托运行期间，湖南达业未销售的货值及账面现金之和不低于实际存续全部债 权（包括银行开发贷及本项目9亿元优先级等）余额的1.5倍； 相关合同强制执行公证，与佳兆业集团的合同履行司法转递手续；
项目现场
项目交易结构概述
信托基本要素（3） 项目风险控制措施： 股权控制：外贸信托直接持有湖南达业49%的股权；顺德精博持有的湖南达业
51%股权质押； 阶段性抵押：湖南达业在开发项目的土地抵押（取得开发贷款或预售许可证时
解押）； 集团增信：佳兆业深圳、佳兆业集团提供连带责任保证担保； 佳兆业集团、佳兆业深圳、湖南达业承诺：
持股100%
信托计划
顺德精博
持有11.8亿债权
持股49%
持股51%
湖南达业房地产开发有限公司
开发建设
长沙市岳麓区梅溪湖J-20，J-24地块
项目交易结构概述
信托基本要素（1）
产品名称：富祥系列（佳兆业长沙梅溪湖项目）集合信托计划； 信托规模：20.8亿元，其中优先级9亿元 ，次级11.8亿元； 信托期限：2+1年； 信托收益：固定收益为优先级规模的9.1-10.1%/年，浮动收益（如有）按3 ：5：2的比例向优先级受益人、次级受益人、受托人分配，其中：
行业预判：两会期间，住建部副部长仇保兴表示，按照城镇化的规律来 讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘。我们认为，不论从GDP增长基 础、城镇化发展需求、政府财政收入贡献等方面来看，房地产行业的暴利时 代虽然已经接近尾声，但未来一段时间，出现大的系统性风险的可能性仍旧 很小；
发展趋势：分化将是房地产行业的发展趋势，区域的分化、企业的分化 将成为未来几年的市场的主旋律；