河南区域设计管理部 二〇二〇年一月做强全周期设计管理投资阶段：做准设计强排方案设计阶段：适配指标做优成本报建阶段：助力运营效率提升销售阶段：创优展示货板一致交付阶段：完美交楼闭环管理第二部分01投资阶段设计阶段 适配指标做优成本做准设计强排方案方案 比选 方案 输出现场 踏勘 设计、投资、营销、项目、成本等多部门联动价值分析前置沟通设计提资投资/营销/设计 项目/成本投资/营销 项目/设计设计/营销设计/营销设计/成本设计/开发做准强排“六步曲”Step1Step2Step3Step4Step5Step6客观评估场地条件场地内部场地外部地形地貌收地难度现状资源……现状环境配套设施交通状况周边地勘已报批未建设资料文勘地勘资料锁定哪些设计提资条件？01提资交底营销/开发/成本/运营02提资收集投资/开发/营销/项目03提资审核设计管理部精准锁定设计条件设计条件用地红线定位户配日照条件周边情况上位规划出让条件地形图公园污染源加油站水系利用有利条件避让 不利条件高压线地标用地价值充分研判挖掘价值显优避劣争取降低预售条件价值赠送绿建标准配套设施立面风格地面停车率节能要求争取适配车位配比可售面积争取提高日照条件前置争取最优指标海绵城市±00标高投资阶段【前置沟通——争取最优指标】多次与政府部门沟通，创新性地利用红线外市政河堤景观区设置架空车库。

争取有利竖向条件，架空车库建筑面积60836㎡，地库优化成本约8459万元Ø架空车库停车效率约25.8m²/个，节省车库面积约1.7万m²，节省地库建安成本约3849万元；Ø架空车库高于原始地形线，较全埋地库节省挖方约25万m³，节省土方成本约400万元；Ø采用架空车库形式，节省地库建安成本约4210万元。

规划道路用地红线公共绿地原始地形线架空车库地下车库范围p 洛阳碧桂园项目投资阶段【方案比选】优化排布提升效益设计如何提升项目效益设计最大的意义是：争取项目效益最大化!多方案比选优化产品组合优化空间布局高低配均好性中轴对称大围合对比方案：纯高层版成本科目面积售价高层面积176146m 216929元/m 2多层面积0m 222015元/m 2住宅总货值298197万实施方案：高层+多层版成本科目面积售价高层面积139275m 216929元/m 2多层面积36871m 222015元/m 2住宅总货值316950万案例1：郑州经开天悦项目项目难点日照限制周边为已建住宅社区，北侧现状为幼儿园，且紧邻高压塔，高容积率3.5，日照要求严格。

用地限制南侧用地窄，幼儿园用地局限。

幼儿园考虑异形设计，节约土地，以求住宅货值最大化。

产品容积率优化，毛利增加18753万元用地位于城市核心区域、高地价、高容积率（3.5）、周边日照及规划条件苛刻。

经过6轮方案对比修改，优化前：高层版方案（容积率3.5） 优化后：高层（产品容积率4.5）+多层（产品容积率1.9）现状幼儿园案例2：商丘民权二期项目规划阶段多方案比较，追求货值最大化原方案调整后方案通过对2018年至今已获取工规证的项目进行逐一日照分析发现，有部分项目日照条件按2小时计算，建议开发突破，按照大寒日2小时设计。

调整后的方案，户配优势利于去化，可增加利润约1000万。

投资阶段重点提示提资“准确”产品定位“精准”投资版规划方案“落地率”第二部分02设计阶段设计阶段 适配指标做优成本适配指标做优成本设计阶段地上显性地下合理使用每一块钱隐性做好分级适配产品选型、建筑立面选型、构造做法、装修选型……关注客户敏感点小区门楼、园林景观、外立面、 大堂精装、门窗、智能化……管控设计参数高宽比、可售比、结构限额、 车库指标……±00以下管控地勘、地下结构选型、 竖向标高……四 维 管 控联动营销、成本做好产品市场定位，建立《区域产品适配指引》。

遵守集团规定&贴合市场需求户型分级立面分级装修分级景观分级智能化分级适配分级合理控本搭建河南区域产品标准化体系豪装，尊贵装修专业标准及管控制度施工图各专业标准及管控制度装配式建筑设计标准及管控制度景观单方450以上园林专业标准及管控制规划专业标准及管控制度园区大门标准及管控制度商业规划，立面标准及管控制度毛坯，基础，舒适装修专业标准及管控制度住宅外立面标准及管控制度门窗标准及管控制度结构设计标准及管控制度景观单方450以下园林专业标准及管控制规划标准建筑标准景观装修标准设计阶段【地上标准——户型、立面分级】l 区域立面分类标准l 外墙材料选取标准l 立面构件选取标准l 外立面划分及风格河南区域户型分级标准32截止目前包含好房子、刚需、舒适连廊各面积段产品类型河南区域立面分级标准设计阶段【地上标准——装修、景观、智能化分级】河南区域装修分级标准河南区域景观分级标准河南区域智能化分级标准综合平衡成本与品质，制定地库设计标准为助力项目适配不同的市场诉求，提升产品与品质，现结合集团标准，将项目与装修分级标准对应分为四个等级：基础版、舒适版、尊贵版、旗舰版，并在土建、安装、设备等多方面制定设计标准。

设计阶段【地下标准】精准地勘严控方案关注竖向基础选型支护方案地下室层高 停车效率设计阶段【地下管控】优选单位现场管控报告审查试验复核地下室底板标高场地±0.00标高土（石）方平衡基坑支护方案地下水位（抗浮）成果设计部审查总工室审查沟通修改复审勘 察：纲要、布孔图设 计：勘察任务书项目部：搜集周边临近资料、调查周边环境；设计管理部和总工室：审核勘察 方案建立专项工作群：上传开孔、终孔、原位测试照片、取芯摆放照片；设计管理部：制定勘察管理办法、交 底、抽查、监督；工程管理部：检查项 目 部：旁站现场管理成果 管理组织：工程管理部、成本管理部、项目部，对勘察单位综合打分、排名。

分析：各勘察单位优点与不足。

后评估p 勘察管控标准制定勘察管控标准，严格过程管控，消除技术风险p 勘察管控制度序号项目名称类别完成情况简述节约时间（天）节约成本（万元）1南小李项目11#块地6#楼探井方案由原来10个10m深探井，减少至3个4m深探井。

8 1.2 2开封江山赋项目勘察方案节约285m 3.8 3商丘虞城碧桂园二期项目勘察方案节约72m 0.64郑碧四期桩基选型补勘方案取消补孔6个4 3.2 取消填土检测。

155.0 5驻马店创业大道项目勘察方案节约272m 2.2 6生态城二期项目补勘方案节约80m 1.1 7开封建业-天玺项目勘察方案节约415m 5.6 8西岗10号安置地块勘察方案节约437m 5.9 9驻马店泌阳碧桂园项目勘察方案节约400m 3.2 10碧桂园中部科创基地项目勘察方案节约735m 11.0 11新郑碧桂园双湖城项目勘察方案方案节约成本305m 4.112郑碧三、四期边坡治理项目勘察方案控制勘察报价：交通院180万，信息部：120万，中化地质;41万，有色:38.6万总计2746.9序号项目名称类别完成情况简述节约时间（天）节约成本（万元）1驻马店遂平碧桂园项目勘察成果提高桩端阻和侧阻取值，取消有机质土定名，地基承载力由100KPa调整为160KPa，地基处理由CFG桩基改为天然地基。

30111.72郑州中原碧桂园31、33地块勘察成果经沟通，场地具有湿陷性，2层地库按天然地基设计（原设计按换填1m三七灰土计）30674.73上街碧桂园平面图桩基优化原桩基形式为灰土挤密桩+CFG，优化CFG间距13.8%，节约成本90万。

90.04郑碧四期桩基选型桩基选型避免了桩基错误选型。

300.0总计601176.4序号项目名称类别完成情况简述节约时间（天）节约成本（万元）1西岗C-07-04安置30#地块基坑设计取消大部分微型桩15120.02渠南中贯新城15#地块项目基坑设计取消1-1剖面花管，节约成本1073.83渠南新城E-03-02,4#地块基坑设计3a-3a，8a-8a，9a-9a上部采用大放坡，取消土钉//总计193.8勘察方案优化勘察成果及桩基选型优化基坑设计优化严格地勘过程管控，节约成本1417.2万元审核项目的勘察方案、中间资料和成果报告、以及项目桩基选型和地基处理p 勘察管控成果通过平板载荷试验，提高复合地基和天然地基承载力取值，共节约成本609万元序号项目名称类别完成情况简述节约时间（天）节约成本（万元）备注1新蔡碧桂园项目基础基底承载力由90KPa提高至130KPa 962新蔡蔡州府项目基础基底承载力由110KPa提高至120KPa 2083泌阳碧桂园项目基础基底承载力由120KPa提高至180KPa 854天悦湾项目基础基底承载力由130KPa提高至160KPa220总计609通过平板载荷试验、组织专家论证、部门沟通、优化地基、桩基承载力取值及优化设计标准，节约成本1270万元设计部主导，联动项目、设计院、地勘组织专家论证，多次沟通合作方与外判单位，优化管桩长度及独立基础，共节约成本661万元，时间25天，避免引孔施工，显著节约工期序号项目名称类别完成情况简述节约时间（天）节约成本（万元）备注1开封碧桂园天玺项目基础原设计管桩长度为16~19m，桩长调整为11~13m103202开封江山赋项目基础原设计管桩长度为20m，桩长调整为14m 10300 3巩义碧桂园金科天宸项目基础由2m灰土换填优化为1m灰土换填，独基最大由7m*7m调整为5m*5m541总计25661p 天然地基优化成果设计阶段【地下管控——关注竖向】优化竖向方案，减少土方开挖，共节约1271万元Ø现状分析： 地形复杂，高差大，坡度大，最大高差约30m，市政路规划标高远低于现状平均高程，南侧坡度较大；东北角、及西南角位置为深沟。

Ø优化思路： 调整竖向标高，减少场地内外高差，利用下凹地块设置车库，减少挖填土方量，降低挡墙级别与长度。

203.00210.00207.50210.00205.00204.00203.00204.00201.00206.50186.50183.00190.00184.00196.00195.00204.00193.00198.00206.00200.00179.99188.521193.856186.00相对较高区域200-210m 斜坡区域185-200m 较低区域较低区域原始地形图1、标高结合现状2、协调市政规划标高3、西侧两地块放缓坡4、地下室部分位置调整原方案调整后198(201)199(205)197(204)192(196)185(190)193(199)198(201)199(205)197(201)197(196)200(199)200(203)200(205)1.5-3m高挡土墙3-5m高挡土墙5-7m高挡土墙放坡处理高差方案对比图挡土墙节约成本860万挡土墙对比表挡土墙原方案调整方案变化量体积（m³）挡土墙单价节省造价1.5-3m 59296增加2372.92400元/m³增加27.73-5m 356248减少1087.9400元/m³节省34.15-7m 4021减少1915.42400元/m³节省11.77-10m 28295增加267—2万元/延米增加53410-14m 280140减少140—4万元/延米节省56014-20m136减少136—6万元/延米节省816土方节约成本411万土方对比表方案用地面积（万㎡）挖方量（万m 3）松土量（万m 3）填方量（万m 3）地下室顶板覆土（万m 3）土方差量（万m 3）造价（万元）原方案13.847.1 2.424.8 2.0外弃22.71671调整后13.837.4 1.921.5 2.0外弃15.81260变化量—-9.7-0.5-3.3—-6.9节省411Ø优化前： 地块场地北侧高差20m，原支护方案考虑采用桩锚支护形式；Ø优化后： 北侧楼栋架空6m，结合红线外放坡处理场地高差，减少桩锚支护长度约150米，综合节约成本776万元。