南城发展计划
• 今年是北京首个城南行动计划的收官之年。截至目前，城 南行动计划已经完成总量的72%，超过原定70%的目标。 通过三年的努力，市区两级政府以500亿元的投资，带动 城南地区社会总投资2900亿元截止现在总投资将达到4000 个亿，在投资强有力的拉动下，从2008年到2011年城南地 区经济总量与城北地区差距缩小了2.5个百分点。 • 北京南北区域的发展差距逐步缩小，“新南城”正从图景 变为现实。
• 支撑东部环京区域价值上行的有来自外部的刺激，包括数 千亿规模的通州国际化新城建设辐射，未来将迎来大量需 求涌入，区域内低密度物业如潮白河孔雀城等项目将迎来 巨大的市场。此外还有2900亿元的南城计划和第二机场建 设的影响，区域配套短板将获全面弥补。 • 业内人士表示，从目前这两大区域价格来看，还是处于明 显的洼地的，“大七环”有望触发区域内诸多利好因素集 中爆发，届时区域楼市将迎来巨大的增值。
发展理念
以价值为导向的新一代空港新城市（宜居 小镇），突出“公园化、体验化、生活化、娱乐化”。
区域规划（机会与优势）
• 凭借优越的地理位置，固安将在北京城市发展过程中受到 南城发展计划、第二机场建设、大七环发展、国际商贸城 、丰台产业外迁的多重利好影响，取代东部方向成为新的 城市发展热点。 • 北京城市发展格局：中心城区不断升级完善，东部区域首 先启动，西部区域以生态涵养发展为主，形成多点带动的 城市格局。南部近城的远郊区县正处于全面启动阶段，发 展空间巨大。
城市概况及宏观经济发展
• 固安县地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心， 位于东经116°17'，北纬39°19'，东西最宽处25公里，南 北最长处39公里。幅员698.73平方公里。东与永清县相连 ，西与涿洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤， 北隔永定河，与北京市大兴区相望。距北京天安门50公里 ，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是 北京的南大门，是距北京市区最近的县城，古有“天子脚 下、京南第一城”之称。固安处在大北京经济发展圈，是 河北省实施“两环”战略（环京津、环渤海湾）的重点市 县之一。
区位交通
• 固安有优越的交优势。京九铁路纵穿全 境，京九铁路在固安设有车站和货场。 106国道、大广（大庆、广州）高速纵 贯南北。廊涿高速、省道廊涿（廊坊、 涿州）公路横贯东西，向东30公里与京 津塘高速公路相连，向西15公里与京石 高速衔接。辖区内乡村道路四通八达， 总里程860多公里，实现了村村通油路 。大广高速公路、廊涿高速公路两条高 速公路在固安县城和重点乡镇留有5个 出口。从县内任何一个村街上高速都不 会超过十分钟。固安周边100公里的范 围内，铁路和等级公路的密集程度在国 内同类地区极为少有。目前北京公交 828，849，943等线路都到达固安。下 一步计划引入北京地铁，与北京高度融 合。
社会事业
• 在壮大经济实力的同时，坚持统筹推进文化、教育、 卫生等各项社会事业，不断提高人民生活水平和质量 ，确保百姓“学有所教、劳有所得、病有所医、弱有 所助、老有所养、住有所居”，共享发展成果。 固 安县住宅小区—学府芳园小区在普及九年义务教育的 基础上，全县有3所普通高中、1所技校，还有河北职 业技术学院、北京市经济管理干部学院、京安学院、 固安职业中学等大中专院校。2009，投资3.5亿元， 重点抓好中医院、县医院、光荣院、县一中、县档案 馆建设，目前，县医院、中医院建设已启动；县光荣 院顺利通过全省甲级验收，成为廊坊市两家甲级光荣 院之一；新固安一中进入实质性建设阶段。实施城乡 饮水工程。城区日供水能力1.5万吨，可完全满足目 前工业和生活用水需要。
区域客群分析
1
固安本地客户
2
丰台、朝阳、海淀等投资客户
3
亦庄、大兴、丰台等刚需自住客户
客群比例
20%
北京客户 本地客户
自住客户和投资 客户各占一半。
80%
目录
城市概况及宏观经济发展
区域房地产概况
板块划分
各楼盘及重点楼盘总结与分析
区域版块划分
中
部
板
块
北
部
板
块
南
部
板
块
中宏新界 郦湖 方正英郡 万汇广场
固安房地产市场调研 分析报告
2016-10-21
目录
城市概况及宏观经济发展
区域房地产概况
板块划分
各楼盘及重点楼盘总结与分析
城市概况及宏观经济发展
• • • • • • • • • • • • • 中文名称： 固安县 行政区类别： 县 所属地区： 中国华北 下辖地区： 固安镇牛驼镇马庄镇宫村镇柳泉镇 政府驻地： 固安镇 电话区号： 0316 邮政区码： 065500 地理位置： 与北京大兴区仅有永定河相隔 面积： 697平方公里 人口： 40万(2009年) 气候条件： 暖温带半干旱半湿润大陆性气候 著名景点： 方城孙膑墓，公主府古墓，大辛庄驸马坟，试行井田处，晋张华 故里 火车站： 固安站
首都第二机场
• 首都第二机场的概念最早在2006年提出。2008年，国家发 展改革委牵头成立了北京新机场选址协调小组，根据当时 的推荐方案有三个备选地：天津市武清区、河北廊坊市、 北京市大兴区。最终大兴区胜出，礼贤镇、榆垡镇成为备 选地址，2011年正式开工建设。2012年2月，首都机场相 关负责人表示首都第二机场有望成为“世界最大” ，计划于 2019年一期竣工。
城市概况及宏观经济发展
地理位置
• 固安地理位置优越。与北 京大兴区仅有永定河相隔 ，古有“天子脚下”之称 ，今有“京南明珠”美誉 ；距北京天安门50公里， 这个距离比北京的延庆、 怀柔、平谷、密云、房山 、门头沟等六区县还要近 ；从固安县城驱车到北京 南三环，仅需25分钟，到 北京首都机场只要40分钟 ，到天津新港只有1小时左 右。
板ห้องสมุดไป่ตู้ 高层
板楼
85-158m2
71-128m2
太阳公园
中鼎凤凰城
3600多户
5800多户
2.5
2.68
新源街与永康路 交汇处西南角
固安县新昌街北
板楼
两居90m2左右
58-82 m2
楼塔组合
目标项目
有意向项目
重点楼盘价格
2016年房价
固安：业态提升型空港市镇
提供办公场所
设施作用
提高产业环境 提高生活质量
写字楼、科技园区、数据中心、 文娱综合体、公园、会展中心、 购物中心
代表设施
产业用地比例突出
空间特点
有相当比例的居住用地和配套用地
生态绿地占一定比例
大七环发展
• 近日，曾被搁置多年的“七环路”再度进入大众视野，根 据相关部门透露，俗称北京“七环路”的密涿高速公路北 京段建设正式提上日程，这一同时被北京和河北寄予厚望 的交通工程，建成后将担负起缓解六环交通压力和联通京 冀的重要通道，而伴随“大七环”概念的重提，京东、南 两大区域价值潜力被再度强化。 • 搁置数年之久的七环建设被再度重提，结合近期“环首都 经济圈”的焦点话题，以及不久前密涿高速河北段廊坊至 “北三县”工程设计方案的获批，接二连三的利好汇聚在 东部环京区域，令其成为最热门的黄金潜力区域。
发展规划
• 固安是个发展中的县份，有着良好的发展态势。该县充分发挥自身优 势，大力实施开放兴县战略，尤其是2009年，深入学习实践科学发展 观活动为契机和动力，确立了“京南卫星城”的发展定位、建设科学 发展强县的奋斗目标和实施“工业立县、项目壮县、园区强县、环境 兴县”的发展战略。特别是伴随河北固安工业园区的创立与发展，为 投资者提供了一个良好的创业平台。固安工业区为省级开发区，美国 DPZ公司和EDSA公司为其制定完成了总体规划，英国阿特金斯事务所 担纲为它完成了起步区等部分区域的控制性详规，国际四大著名咨询 机构之一的德国罗兰贝格公司为之确定了一般汽车零部件制造、电子 信息、食品加工、家居建材等核心产业。2009年，固安工业区成功扩 区，规划面积由4平方公里扩大到24平方公里，扩区面积居全省同级 开发区之首。累计投资17亿元，在规划范围内实现了“十通一平”， 投资6182万元的城区污水处理厂正式通过验收，基础设施配套能力至 少可满足未来五年入区企业的发展需求。
城市面貌
目录
城市概况及宏观经济发展
区域房地产概况
板块划分
各楼盘及重点楼盘总结与分析
区域房地产的概况
• 固安的房地产处于房地产发展初级阶段，多数为当地开发 商，中小规模项目为主 • 市场同质化竞争严重，户型均以80-100m2两居为主力供应 • 一居面积60m2左右，三居100-130m2之间，建筑类型多以小 高层板楼为主，中小规模为主。（大卫城、英国宫、绿宸 -万华城除外）
京开高速与永定 河交汇处 固安106国道与朝 阳大道交界处 固安县106国道西 侧
建筑类型 板楼 多层 楼塔组合 叠加别墅
板楼 多层 联排别墅
户型 65-130m2 52-130m2 别墅129-213m2 __________
紫御城
方正英郡
1300多户
4100多户
2.9
2.5
固安106国道与农
兴路交口西侧 新昌街与永康路 交汇处
绿宸万华城 紫御城 方城馨苑 天顺家园 汇丰家园 空港一号
四号线大卫城
孔雀英国宫 大湖别墅
目录
城市概况及宏观经济发展
区域房地产概况
板块划分
各楼盘及重点楼盘总结与分析
重点楼盘汇总
项目 大卫城 英国宫 万华城 规模 8000多户 74000多户 30000多户 容积率 2.41 1.8 2.5 区位