某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，
占地面积为400平方米，月租金44000元，土地
还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑
物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为
年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，
年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租
金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得 土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地 价）
4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。
年折旧费＝ 建筑物重置价 使用年限 ＝ 2500 900 48 ＝ 46875（元）
（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000（元）
2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
（二）房地产（不动产）的特性
1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性
5、受政策面因素影响较大
（三）房地产市场的特征
1、房地产市场的地区性与不完善性
2、交易的复杂性
3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）
第四节 房地产评估的收益法
一、基本思路及步骤

无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 有限期：房地产价格=a*(P/A ,r,n) a－年纯收益 r－折现率
（1） （2）

二、适用范围
有收益的房地产，不适宜公益性房地产。
三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际 收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获 取。 ＝ 潜在收入 净收益 空置等造成的收入损失 经营费用 ＝ 有效毛收入 营运费用 （二）资本化率
1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）
单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元， 单价为每平方米6717.67元。
（二）房地合一评土地（土地残余法）
L a B ( r B d ) r L
由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建 筑物折旧。 例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成 本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可 使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建 筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确 定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益 100×2000×60％×12－720000＝720000（元） （2）计算建筑物的纯收益 240×（12％+1/20）＝40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）
年总费用＝2400+6912+400+172600－14320＝43280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：
1200×200＝240000（元）
归属于土地的年纯收益为： 240000×8％＝19200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为： 43280－19200＝24080（元） 建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％ 建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

例题: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块 土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一 座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元， 经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑 重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500 平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平 均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租 租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％， 每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重 置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20 元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建 筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003 年3月的土地使用权价格。
6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。
V 247740 7% 1 1 (1 7 %)
44

3358836 . 15 ( 元 )

年总费用：
房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元） 房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元） 保险费每年＝576（元）
四、收益法的计算公式
（一）房地合一评房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用 权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时 造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建 筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平 方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为 每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用 一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为 租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价 的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在 2004年5月的价格。
单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限
建筑物经济寿命 房地合一 建筑物经济寿命 土地使用权年限，据土 土地使用权年限，可采 地使用权年限确定收益 用以下两种方法之一： 期。
（1）先据建筑物的经济寿命确定收 益期，然后计算土地超出建筑物 经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在 计算净收益时应扣除建筑物的折 旧费和土地费用的摊销。
（三）房地合一评房（建筑物残余法）
B ( a L rL ) ( rB d )
若纯收益a不含折旧，则
B ( a L rL ) rB
注：该方法要求建筑物的用途、使用强度 及使用状态等与土地的最佳使用不能严 重背离。
例题 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平 方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为 10％，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元建筑 物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价 格。 年房租总收入＝4800×12＝57600（元）
=172000×0.9622
＝165498.4（元） 建筑物每平方米价格为：
165498.4÷240＝689.58（元）
某砖混结构四层住宅，建筑面积800平方米
，占地面积为300平方米，月租金24000元， 土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%， 建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年， 税金为年租金收入的18%，管理费按年租金 的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计， 维修费按年租金的4%计，年保险费12000元 ，另用市场法求得土地使用权价格为每平方 米2800元(为楼面地价)。试用建筑物残余估 价法评估该建筑物的价格。(计算结果以元为 单位，取整) P272-275 单项选择题4、9、12、 14、16、18、28,P277-278 计算题2、3、5、7
二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经 评 估 ， 该 写 字 楼 房 地 产 在 2004 年 5 月 的 价 格 为 104,434,671元，单价为每平方米8,703元。