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三、北京房地产市场
2009年上半年存量下降到1400.5万平方米，103799套，按照2009年前三季度 消化水平，在无新增供给的情况下，剩余存量将在8个月内消化完毕。存量最高 时点出现在2008年年底，达到了1908.8万平方米，经过2009年前三季度的消化， 存量下降到1400.5万平方米，前三季度存量消化508万平方米。
• 成交价格小幅震荡可能较大
目前北京市商品住宅价格再次试探历史高点，刚性需求不断显现观望，前三季度成交量有所 下降。“价涨量缩”状态使市场供需双方博弈上演，价格震荡可能将会来临。
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四、区域概况
宣武区
宣武区是北京市中心城区之一，位于市区西南部。面积16.53平方公里，人口56万，有汉、 回、满、蒙古等38个民族，牛街地区是著名的回族群众聚居地。
数据来源：北京市统计局
2001-2008年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%；2009年前三季度经济数据显示， 北京市GDP同比增长9.5%，增幅比上半年提高1.7个百分点。
北京市整体经济总体保持健康良好的发展势头，各项宏观调控措施得到有效落实。工业 持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，价格指数小幅攀升，城乡居民收入 进一步提高。这对北京房地产市场的持续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和 经济保障。
4
一、北市宏观经济
25000 20000 15000 10000
5000 0
03-08年居民消费水平
10584
12405
14835
16770
18911
20346
2003
2004
2005
2006
2007
2008
数据来源：北京市统计局
近6年以来，北京市人居可支配收入连年持续增长，居民生活水平显著提升。其中进入 2009年，截止11月底，20%低收入家庭人均可支配收入为10703元，同比增长9.6%；20%高收 入家庭人均可支配收入为46964元，同比增长8.3%。
160000 140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
131250 74366
08年
141763 78047
09年
销售套数 上市套数
数据来源：北京市房地产网
08年北京市商品住宅销售74366套，上市131250套，存量房56884套；09年新上市仅 为78047套，销售则高达141763套，较08年增长近1倍。从侧面反映出市场的火爆，刚性 需求释放以及优惠政策刺激下带来的北京市房地产市场繁荣。
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三、北京房地产市场
各户型均表现出供不应求的态势。大户型供 求关系最紧张，供求比为1：2.09；小户型为 1：2.02，中等户型供求比为1：1.74。 前三季度中等户型、大户型占据市场成交的 46%和40%份额；小户型仅占市场的14%。 小户型成交价格由年初的10255元/㎡，上涨 到9月底的12910元/㎡，累计上涨25.89%；中 等户型市场成交价格由9399元/㎡上涨到9月 底的11370元/㎡，累计上涨20.97%；大户型 市场成交价格由年初的历史低点12400元/㎡ 上涨到6月的17956元/㎡，累计上涨44.8%。
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三、北京房地产市场
• 供给放量近期将有所增加
09年前三季度房地产形式转好，供给数量较低，供求失衡，各开发商都有意扩大开工面积， 但由于建设周期所限，目前供给仍处于低位，预计短期内供给将有一定放量。
• 成交短期回落，长期看稳
由于09年上半年房价上涨速度过快，市场刚性需求受到抑制，市场投机行为又再次受到政府 调控重视，观望期再次来临。介于目前经济目标仍以保增长为主，且房地产对经济的拉动起 到主要作用，故政府对市场的调控力度还要看后市的宏观经济走势而定。
1492.7 1456.4 1423.2
1385.1
1538
2001 2002 2003 2004 2005
1581 2006
1633 2007
1659 2008
数据来源：北京市统计局
2001-2008年北京市每年新增常住人口40万。其中07年的人口增量接近50万，多出的20 万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万左右。 (按照统计局的统计数据，北京每户平均2.9口，每年新增的38万人口相当于13万户)即每年 需要新增加13万套新房。
宣武区已有3000多年的历史，作为六朝古都之始的金中都，即在现今的宣武境内。明清时期 宣武作为外城，由于特有的地理位置和深厚的历史积淀，孕育了老北京平民文化、商业文化、戏 曲文化的繁荣，形成了独具特色的宣南文化。
宣武区是著名的商业区，具有570年历史的大栅栏商业街云集了众多著名的老字号。菜市口商 场、国华商场、白广路商场、庄胜崇光百货（SOGO）等现代商业企业各具特色。
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四、区域概况
• 房价
元/㎡ 25000 20000 15000 10000
宣武区09年房价走势
15362
14770
15792
16665
14565 14457
15449
16166
18637 17707
20057
5000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11
数据来源：城市房产网
宣武区房价除09年3月份小幅下降以外，其他月份均呈现上涨势头。成交价格从
6
二、北京土地市场
数据来源：克而瑞北京机构
06-09年上半年，每年的宗地成交数量及成交土地面积均呈现稳步上升态势。 2009年上半年成交宗地数量较08年上半年有大幅上涨，但成交土地总面积及规划 建筑面积却与08年上半年基本持平。
7
二、北京土地市场
8
三、北京房地产市场
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三、北京市房地产市场
08、09年销售及上市套数
2
一、北京市宏观经济
01-09房地产开发投资（09年前三季度）
2000 1800
1995.8 1908.7
1719.9
1774.1
1600 1400 1200 1000
800
1473.3 1525
1202.5 989.4 783.8
600
400
200
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
崇文区境西与宣武区为邻，北与东城区搭界，东与朝阳区接壤，南与丰台区相接。区西 侧的前门大街、天桥南大街和永定门内大街，位于北京城的中轴线上。区境西北角有北京标 志性建筑之一的正阳门箭楼，紧连闻名世界的天安门广场。西南部有国内最大的皇家祭坛-天坛。东北部有北京仅存的内城城墙及其角楼。东南部有城区新兴园林，北京市精品公园-龙潭公园。全区面积16.46平方公里，南北最长4.65公里，东西最宽4.51公里。全区设前门、 崇文门外、东花市、天坛、体育馆路、 龙潭、永定门外7个街道，91个社区居民委员会。
• 住宅竣工面积走势与商品房竣工面积走
势基本一致，但波动更为明显，2、3月 份增长达到21.9%、40.2%，4-8月份均为 负增长，不同的是9月份再次出现正增长 4.5%。
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三、北京房地产市场
2009年前三季度北京房地产市场迅速走出低谷，成交价格持续上涨，达到两年来最高水 平。2009年前三季度成交面积达到了1463.7万平方米，131822套，已超越2008年全年成交总 量。供给方面，772.5万平方米供给量成为近两年来的较低的水平。2009年上半年成交均价 为13138元/平方米，较2008年全年的12869元/平方米的均价出现小幅上涨。2009年前三季度 一直保持供小于求的局面，摆脱了一直以来供给过剩，存量持续攀高的局面。
01-09年固定投资（09年前三季度）
4000 3500
3966.6 3848.5
3371.5
3508.9
3000
2827.2
2500
2528.3 2157.1
2000
1814.3
1500 1530.5
1000
500
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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二、北京土地市场
进入09年以来，北京市受一级开发投资带动影响，房地产开发投资大 幅回升。其中09年1-8月，北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土 地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期（68.7亿元）增长7.1倍。完成 房地产开发投资额1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高 18.2个百分点。仅8月当月完成开发投资273.3亿元，同比增长3倍。
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三、北京房地产市场
2009年前三季度别墅市场成 交量连月攀高、存量得到有 效消化、价格小幅回调。
2009年前三季度普通住宅市 场成交量大幅增长，8、9两 月稍有回落，但仍在高位运 行，存量持续消化，成交价 格一路稳定攀升，超过去年 同期水平，9月小幅回落。
2009年前三季度高端住宅市 场成交量大幅增长，7月达 到最高水平，8、9两月稍有 回落，但仍在高位运行，存 量持续消化，成交价格一路 稳定攀升。
1月份的14565元/㎡涨至20057元/㎡,涨幅高达5492元/㎡。其中11月份创造了09年的 历史成交最高价，突破20000元/㎡。
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四、区域概况
• 代表楼盘
四合上院
➢项目占地：38900㎡ ➢总建面积：200000 ㎡ ➢产品类型：高档住宅 ➢主力户型：87-100㎡两居和145-154㎡三居 ➢项目规划：融入传统园林设计要素，以古
深厚的北京文化底蕴，融入 具有前瞻性的现代建筑风格
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四、区域概况
• 代表楼盘
一瓶
➢ 占地面积:55200㎡ ➢ 总建面积；230000㎡ ➢ 项目售价：33000元/㎡ ➢ 项目卖点：主力现房，户型突出