员
案
1. 运营管理理论基础
主 要 内
运营模式
2. 公司运营管理原则 3. 公司盈利模式 4. 公司运营管理模式 5. 资质审查部功能与定位
容
财务分析
1. 收支构成分析 2. 各盈利项目财务分析 3
3. 动态分析
方案内容简要介绍 项目的必要性和意义 项目的特点 项目成果对客户的贡献 项目经验总结 项目过程中的体会
基于全生命周期的设施管理理论，完成了 天保商业开发公司的组织架构设计及岗位 确定，并确定了主要岗位的管理职责。
22
组织架构设置的理论基础——基于全 生命周期的设施管理理论
4
项目的必要性和意义
将工程管理与公司战略运营管理领域知识 合二为一，开发工程咨询领域新业务
为公司创造效益 开拓了眼界，锻炼了队伍
5
方案内容简要介绍 项目的必要性和意义 项目的特点 项目成果对客户的贡献 项目经验总结 项目过程中的体会
6
项目的特点
工期紧，任务重 项目涉及领域广 项目具有不可复制性 项目的理论性与实践性 项目成果需要定性与定量相结合
战
1. 公司战略规划概要
略
2. 公司战略理念
实 施 与
战略规划
3. 经营特征与关键能力 4. 关键成功因素 5. 公司级战略规划 6. 经营战略规划
规 划
组织架构
7. 职能战略规划
方
3. 社区商业业态分析 4. 社区商业开发类型分析 5. 邻里中心分析 6. 我们的选择
1. 组织架构设置理论基础 2. 公司管理范围 3. 公司组织架构与岗位定
14
我们的经营方式
统一招商、租赁经营、业态组合、功能 互补、集中管理、整体促销。
15
功能定位
我们服务功能档次与价格水平的总体定位 是：中档中低价位为主，兼顾高低，面向 大众，引导潮流；商品高、中、低档确定 必须基于加工区生活区的目标顾客定位。
16
业态结构
我们的邻里中心定位13项必备业态（酒店、 银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美 容美发店、药店、文化用品店、维修点、 多功能厅、净菜场、卫生所）。
18
管理模式分析
集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体。 实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模
式。 内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应。 核心业务是按自身定位进行招商项目的组合。 营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源。 具有双向服务功能。
19
项目成果对客户的贡献
11
天津市城市居民家庭平均全年主要 消费性支出结构
12
目标人群希望社区商业中心开辟的 消费领域构成
21% 14%
2% 5% 7% 9%
12%
16%
14%
健身 文化消费（如影视、 书店等） 就医 商场购买 娱乐 职工及子女培训 家政服务 餐饮酒店 其他
目标消费人群最希 望开辟的消费领域 依次是健身、文化 消费、就医、商场 购买、娱乐、职工 以及子女培训、家 政服务、餐饮酒店 以及其他。各种消 费领域的比例的配 置可以参照图的比 例合理搭配。
公司级优秀成果评奖申报材料汇报 ——天津空港物流加工区邻里中心
运营战略规划与实施方案
天津晟嵘项目管理咨询有限公司 2008年7月
1
汇报内容
方案内容简要介绍 项目的必要性和意义 项目的特点 项目成果对客户的贡献 项目经验总结 项目过程中的体会
2
方案目录树
市场分析
1. 发展社区商业意义分析 2. 目标人群需求分析
7
方案内容简要介绍 项目的必要性和意义 项目的特点 项目成果对客户的贡献 项目经验总结 项目过程中的体会
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项目成果对客户的贡献
客观地分析了项目所在的外部环境，通过 市场分析数据为项目进行功能定位、业态 结构确定、布局原则确定、各业态面积大 致分布以及运营期间所采用的管理模式。
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目标人群用于娱乐的花费构成
7% 11%% 6 101-200元 40% 201-300元 301-500元 501-800元 800-1200元 1200元以上
分析可以看出：40%左右的
人每月消费在100元以下， 有32%的群众每月在娱乐活 动方面的消费在101—— 200元，两者相加，占到总 人数的四分之三，说明总体 上，群众用在文娱方面的消 费水平是比较低的。社区商 业在娱乐服务行业设置时， 要充分考虑到消费人群的总 体消费水平，多举办一些费 用较低的开放性的文娱服务， 高档次的文娱服务类行业不 宜设置。
构成这13项必备业态的基础是“三满意” 原则，即：顾客满意、经营者满意、政府 满意
其内涵是：综合性、全方位、多功能。
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面积分布
原则上，零售店面积应占到邻里中心营业 总面积的70%左右(不超过80%为宜)，餐 饮营业面积应占社区购物中心营业总面积 的15%左右，文化娱乐营业面积应占社区 购物中心营业总面积的10%左右，生活服 务营业面积应占社区购物中心营业总面积 的5%左右。
结合对项目外部环境的分析和项目经营特 征与关键能力、关键成功因素的分析，为 运营单位进行战略诊断、梳理和规划，分 别从公司级战略、经营战略、职能战略三 个层面，分为短期、中期、长期三个实践 阶段分别制定了不同时期的战略规划
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公司关键成功因素确认
天保商业开发公司成功运营
内部角度
外部角度
管理与发 展
发
管
展
理
前
水
景
平
服务
物
设
安
业
备
全
服
维
保
务
护
障
盈利
收 益
社 区 群 众 成认 本可
政 府 认
可
公 众 、 媒 体 认
可
营 销 管
理
商 户 选
择
财 务 管
理
战 略 制 定 与 执
行
公 司 品 牌 文 化 形
象
清方稳快安便 洁便定速全捷
商
人能维
酒 业广员源护
店 店告成成成
铺
本本本
关键成功因素 21
项目成果对客户的贡献
9
商圈划分
二、生活区配套公共设施规划
10
目标人群特征分析
Missing 6000元以上 5001——6000元 4001——5000元 3001——4000元
2001——3000元
职工收入情况
1000元以下
1001——2000元
总体的收入分析，发 现目标人群中1000元 以下收入的职工比例 较少，占职工总人数 的8.5%；而3000元 以上的职工比例为 22%左右。可以看出 目标人群的总体收入 水平是比较高。