公共政策在我国房地产调控中的作用
□陈超杰
【摘要】2012年我国的房地产市场调控正进入关键的阶段，从2011年开始颁布的“新国八条”，各地方政府实施的“限购令”，使得成交量和成交价格双降，标志着我国的房地产市场暂时“入冬”。

与此同时，各地保障性住房的集中开工和部分地区试行的房产税预示着建立长效的房地产调控机制是国家和政府努力的目标。

本文拟从公共政策的角度分析我国在房地产调控中运用的各种调控政策，并对今后的调控作了展望。

【关键词】房地产调控；公共政策；新国八条
【作者简介】陈超杰（1983．12 ），男，浙江宁波人；上海交通大学国际与公共事务学院MPA研究生
一、公共政策的定义
大多数学者都认为公共政策是由政党和政府制定的政治计划或者行为规范，目的是为了更好地处理社会公共事务。

比如：伍德罗·威尔逊认为，公共政策是具有立法权者制定的，由行政人员执行的法律和法规。

戴维·伊斯顿认为，公共政策是对全社会的价值所进行的权威的分配。

拉斯韦尔与卡普兰则认为，公共政策是一种具有目标、价值和策略的大型计划。

二、公共政策的类型
美国公共政策学者西奥多·罗维（Theodore J．Lowi）于1960年提出了对公共政策的分类方法，即从利益分配的角度，将公共政策区分为分配性政策、再分配性政策和管制性政策。

美国政治学学者罗伯特·索尔兹伯里（Robert Salis-bury）又在以上三种分类的基础上增加了自我管制性政策。

分配性政策（Distributive policy）是指政府将利益、服务、成本或义务分配给不同的对象来享受或承担的政策，比如社会福利政策。

再分配性政策（Redistributive policy），是指政府将某一个人或群体的利益或者成本转嫁由另一个人或群体来享受或承担的政策。

管制性政策（Regulatory policy）是指政府制订一系列的原则和规范，来指导政府本身及特定对象从事某些行为的政策，从而使一方获得或失去某些利益。

自我管制性政策（Self－regulatory policy）是指政府对于某一个人或团体的活动仅作原则性的规范，具体的活动方式由对象本身决定的政策。

三、2011年我国房地产调控中的国家和地方公共政策
（一）“新国八条”的出台。

2011年1月26日召开的国务院常务会议确定了八项房地产调控措施，其中包括了增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%和暂停省会城市居民购第三套房的一系列措施。

（二）上海和重庆开征房产税。

2011年1月27日，上海的房产税试点暂行办法出台，将征收对象确定为本市居民新购的第二套住房以及外地居民新购的首套住房。

同一天，重庆市也确定了其房产税的征税对象，其中包括了独栋别墅和高档公寓。

（三）武汉市出台限购令。

2011年2月22日，武汉市出台新版“限购令”，不仅将限购对象扩大至新房和二手房，而且执行的范围也从中心城区扩大至郊远区域。

（四）住建部设定保障房进程。

在住建部2011年下发的通知中，明确要求各地方在6月6日前必须公布保障房的项目进程，并且1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。

按照联合国统一的行业分类标准，房地产业是为居民提供住房服务的非物质生产部门，属于第三产业。

以上几种具有代表性的政策，具备了公共政策的一些基本特征。

房产税的试点是一种再分配性政策，而限购令可归为管制性政策。

各种公共政策的结合运用，说明了房地产市场调控具有巨大的现实意义，同时也是一项艰巨的任务。

四、对我国今后房地产调控政策的展望
（一）短期内仍需要管制性政策。

2011年我国的房地产调控政策，主要围绕着“新国八条”展开，并且首次提出了价格管制的目标和全国范围内的限购政策。

从公共政策的角度来看，我国的房地产调控需要一系列长期的调控政策，而目前的一些限购政策，只是特定时期政府对于房地产市场的一种行政干预。

能够很快见效，却不是一劳永逸的。

公共政策理论中，有一种观点认为，公共政策与公众预期是会互相影响的。

这一观点可以理解为短期的管制性公共政策可能会加剧社会公众短视化的行为。

相应地，这种短视化的行为也可能促使短期性的公共政策的制定和实施。

或许对于限购，反对者认为行政干预了市场，但是本文认为，在长效的调控机制还没有健全和完善的前提下，采取暂时性的限购政策是十分必要的。

我们可以看到，在“新国八条”提出“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”之后，各地方政府先后根据“新国八条”出台了各自的限购令，有效抑制了不同地区存在的投机性和不合理的购房需求和行为。

而在此之后，住建部又新增了对于已经在限购名单中的城市对于限购令如何实施的五项具体的建议和标准，进一步促进了对
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假日经济市场营销中常见的问题及对策
□舒莉芬
【摘要】随着我国政策的相应调整和人民生活水平的不断提高，我国假日经济日趋成熟，但由于种种原因，关于假日经济营销仍然存在着一些问题，如何最充分、最全面、最深刻地针对这些问题找出相应对策，是管理者、营销者必须解决的重要问题。

【关键词】假日经济；市场营销；长远战略
【作者简介】舒莉芬，宜春学院经济与管理学院助教；研究方向：市场营销
一、当前假日经济营销中存在的问题
近些年来，我国的假日经济快速发展，给我国经济增长带来了强大活力，给我国人民群众带来了巨大实惠，为我国经济社会快速健康发展做出了重要贡献。

但是，我们也要注意到在当前的假日经济发展状态下一些不尽人意的状况，大体存在如下问题：
（一）景区人满为患，营销措施跟不上。

从诸多媒体的新闻报道中就可以看到，每到假日特别是重大节日，一些著名景区人流急剧增长，但景区和旅游机构相关的营销措施缺失导致了一系列问题的产生。

（二）接待能力不能满足游客需求，营销策略单一，客户投诉率逐渐上长。

一些景区满足于当前的客流量，没有对自身进行长远的战略规划，特别是在营销策略上目光短浅，制约了长远发展。

（三）市场运营与竞争不规范。

全国的信息通畅度不够，诸多旅游机构各自为战，商家市场营销存在盲目竞争、无序发展的情况。

二、解决假日经济市场营销中存在问题的对策
（一）坚持“内增活力”与“外增引力”相结合。

多年的假日经济发展和实践已经表明，我国的假日经济主要走的是内向型发展模式，也就是说，从假日经济的主体到客体，主要都是依靠自身因素，走独立发展之路。

虽然这种内向式发展道
于地方政府实施限购的执行力，同时也增加了约束力。

（二）长效调控政策的必要性。

对于长效的调控政策，有一些已经在实施当中，大部分都可以归为分配性和再分配性公共政策这两个大类。

比如房产税的试点开征，以及保障性住房的集中建设。

2011年我国全国范围内的保障房建设目标达到了1，000万套。

这些措施都有利于将政府从依靠土地拍卖作为财政收入的主要来源中转变出来，转为依靠物业税、租金等作为财政性收入。

同时，为社会中低层群体提供住房保障，有利于更好地将刚性需求和投机性投资来做区分，能够有效地缓解社会公众对于住房的预期压力。

最终实现商品房市场的市场化和保障性住房的政策化。

（三）长效机制需要统筹兼顾。

任何一项长效的调控机制要取得预定的目标，并发挥良好的作用，其中重要的一点就是能够统筹兼顾各方的利益。

中央、地方政府、房地产开发商以及不同阶层的社会公众，每一主体的利益导向都是不同的。

统筹兼顾各主体的利益关系，首先需要考虑到最大多数群体的利益，并在调控政策的实际实施中，尽可能地满足这一群体的需要。

具体来说，需要统筹兼顾中央政府与地方政府的利益、地方政府与房地产开发商的利益、地方政府与社会公众的利益以及不同群体社会阶层之间的利益。

将政策体现的社会公平、实现利益共赢作为指导政策制定的主要原则，并且将维护最广大人民的根本利益作为出发点和最终目的，从而实现对不同利益主体之间的利益平衡。

至于如何做到公共政策的统筹兼顾，本文认为，可以在政策的制定过程中做一些文章。

比如，完善公共政策的参与机制。

增加不同利益主体的参与公共政策的参与度，让各利益主体充分表达各自的利益主张，使得政策在制订和执行时，能够既重视大多数利益群体的正当利益和诉求，又能够体现对少数利益群体正当利益和诉求的尊重。

通过整合，将个别特殊的利益主张和诉求协调为一个相对统一的共同诉求，从而平衡各利益主体的利益关系，实现各利益主体的利益最大化。

（四）避免过多的行政干预。

在实施长效的调控机制的同时，又要避免行政力量对于房地产市场的过多干预。

即一方面，要能够尽可能地满足我国房地产市场的刚性需求，建立健全符合我国房地产市场特点的住房体系，另一方面，又必须预防长效的调控政策对于房地产市场过多地行政干预，可以说，短期与长效的公共政策相结合是我国政府目前对于房地产市场进行调控的主要手段。

从长远来看，尽快地建立长效的调控机制，取消短期的限购手段，仍旧是一项艰巨的任务。

【参考文献】
1．张国庆．公共政策分析［M］．上海：复旦大学出版社，2005 2．陈振明．公共政策执行的基本程序［J］．中国工商研究，2006
3．王学杰．以人为本与公共政策创新［J］．中国行政管理，2005
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