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上海新天地旧城改造


上海新天地广场定位
• 根据项目本身的特点,香港瑞安集团把项目定位为一个具上海 历史文化风貌的都市旅游景点,以上海近代建筑的标志——石 库门的建筑旧区为基础,改造成集国际水平的餐饮、购物、酒 店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
开发理念
• 存表去里: 对保留建筑进行必
要的维护、修缮,保留建筑外 观和外部环境,对内部进行全 面更新,以适应新的使用功能
建筑质量
• 从保护历史建筑的角度、 城市发展的角度以及建筑 功能的角度作多方面考虑 ,建筑设计师最后决定在 整体规划上保留北部地块 大部分石库门建筑,穿插 部分现代建筑:南部地块 则以反映时代特征的新建 筑为主,配合少量石库门 建筑,一条步行街串起南 、北两个地块。
改造历程
商圈 地铁口
2001年进度 新天地北里(商业) 绿地、人工湖
市中最有活力的人群。

统一的开发
统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅,有更好的利基与政府商
议, 要求给予更好的投资条件,不管是增加容积,容积转移,以兴建高楼,
多赢的局面
创造商机,或彻底修建里弄,以增添观光据点,有了更好的投资效益; 政府因为解决了里弄窳陋问题,增加更多的绿地、水景公园,以及因城市开 发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益; 社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。
新里
l核心区改造前后总平面图对比 – 改造期1996-2000年 – 改造前为高密度旧宅区 – 改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市 新地标,吸引大量游客。 改造后建筑
新天地项目指标
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占地面积:约3万平方米 建筑面积:5.56万平方米 建筑覆盖率:56% 开发商:香港瑞安集团 规划顾问:本杰明•伍德(Wood 建筑顾问:新加坡日建设计事务 日均客流量:约2万人次,周末节
• 石库门建筑是在上海开埠后大 量建造的,1900年后法租界扩 展到太平桥地区,这里就大量 建造了石库门里弄。
• 到20世纪的二三十年代这里发 展成为了设施齐全的商住区。
• 到30年代后太平桥开始衰败, 新天地石库门里弄就成为了破 旧、拥挤、恶劣居住区。
改造前的现状
• 到90年代,太平桥地区除了极 少数新式里弄和新工房外,绝 大部分是旧式里弄,建筑陈旧 ,建筑配套不足,市政设施和 绿化缺乏,属于上海旧区改造 范围。
改造前
上海的石库门里弄在许多年轻人的 思想上依旧是破旧、拥挤、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ劣居 住条件的集中表现。
改造的背景
• 随着上海经济的大发 展,位于上海中心区 的新天地成为了上海 旧区改造的重点改造 区域,20世纪末,瑞 安集团提出了改造太 平桥的新规划,新天 地在这次改造中迎来 了新的转机。
太平桥总体规划
新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地:52公顷 总建筑面积:116.3万平方米 总体规划顾问:Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商:香港瑞安集团 前期投资:前期总投资14亿元,动迁 费6亿元人民币 人口数量:原自然街坊23个,原居住 人口7万人
西湖新天地
宁波新天地
仲量联行亚洲区董事陈立民表示:‚复制 ‘新天地’模式有困难,即便新天地的‘缔 造者’瑞安与罗康瑞也并未成功。瑞安目前 将‘新天地’模式推广到了很多城市,如杭 州、宁波、重庆等都有,但也并未取得像上 海一样的成功。‛
上海老头不能克隆
在上海看到的最有意思的事是:经常有一些上 岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海人对此并 不奇怪:‚还吃奶油蛋糕呢,怎么了?‛。上海确 实是一个非常‚海派‛的城市,这跟它的历史有关 ,在‚西化‛年头比较长之后,从小‚经常吃冰激 凌之类‛的小孩变成了老头,老头当街吃冰激凌也 便成了很自然的事情。 上海新天地的原版只能在上海,别的城市的‚新 天地‛只能借鉴,不能照搬,一定要根据当地的消 费水平和地域文化来进行理性规划。
上海新天地 旧城改造分析
目录
上海新天地改造前现状分析 上海新天地简介及改造策略
规划成果
总结及评价
一、新天地改造前现状分析
区位分析
上海新天地位于市中心卢湾 区淮海中路东段,高架桥交 汇点,原法租界1914年第三 次扩建的旧式里弄住宅。北 至太仓路;西至马当路;南 至自忠路;东至黄陂南路
新天地的历史发展

手法的创新
瑞安集团独具慧眼,掌握了契机,采用的作法是保留建筑物的表层,改变内部
的结构与使用机能,类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅 表现在建筑形式方面,更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

优越的区位
不但拥有先天的传统文化元素,而且拥有浓厚的商业、商务氛围,便于集聚城
步行系统图
• 新天地在设计之初就考虑到了 广场和开放空间的设计,绿色 的区域就是新的设计理念中的 开放空间,多样的商业空间沿 着开放空间布置,可以吸引大 量的消费对象和休闲人群,步 行的主轴也是玉开放空间相融 合的,蓝色的箭头代表着上海 石库门建筑中非常有特色的巷 道,尺度宜人,这里静寂和开 放空间的喧闹形成了鲜明的对 比,可以更深层次的领略上海 石库门建筑的深刻内涵。
房价攀升:上海新天地未建之前,周边房价只有7000元;
新天地在建之际,房价升至15000元; 新天地建成,周边房价已升至20000元; 而到新天地商圈成熟之后,周边房价已经攀升至40000元。 短短几年,从建设初期到最终商圈成熟,上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例: 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时,售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时,售价已达60000元/平方米左右,其中有三幢楼房以40000元/ 平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑,售价又再次上涨,其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平 方米的价格已上涨达8倍左右,历时6年;即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算,其上涨 幅度仍超过4倍。
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盈利模式
商业先期提升区域价值
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上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分,对罗康瑞而言,改造石库门只不过
由于“新天地”的品牌效应,带动了周边区域价值的提升:
是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
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地价提升:从1999年的每平方米8000元~10000元,到2004年的每平方米20000元。
and Zapata Inc.)
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所、上海同济大学建筑设计研究院
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假日达到3万人次
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零售:餐饮:休闲娱乐=38%:42%:20 % 北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐,3.5万平。
餐饮 22家,其中11家为欧美风 味 35-40% 零售/服务 24家,主要为工艺品、饰 品、家居用品 35-40% 艺术休闲娱乐 12家,主要为酒吧、艺术 工作室、迪士高等 20-25%
太平桥旧城改造
E瑞安集团总部大楼, A太平桥人工湖绿 地,占地4.4万,水 面面积1.2万,已成 为市中心景观 D企业天地,甲级写 字楼区,总建面50 万 区域的标志性建筑
B新天地,占地3万, 建面6万,分南、北 里 C翠湖天地,高级 住宅小区,总建面 68万
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二、上海新天地简介及改造策略
项目概述
改造后
整体效果
三、规划成果
上海新天地改造前后对比,改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心,成为城
市新地标。
改造前总平面图 旧里 改造后总平面图 l旧居改造前后对比 – 主要保留了建筑外墙,重建建筑内部 – 将居住功能改为商业用途
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和 餐饮功能,内部需要宽敞与能承 受大荷载的空间和供舞台演出用 的机电设施。因而建筑除了外墙 之外,里面的基础、上下水道到 屋顶全部需要重新建造。外墙有 些部分则进行修补与加固。
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复制能否成功?
‚上海新天地‛ 的复制 作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文 明的案例,‚新天地‛已经成为一种时尚的符号象征。 成功的案例总是容易被后来者模仿。在全中国,‚新天 地‛正在不断被其它城市的推崇者放大,不少城市的地 产项目正在力图拷贝新天地的模式,在自己的城市引入 全新的商业地产概念和树立坐标性景观。

• 整旧如旧 翻新创新:以保留
外观修复 内部改造
房子原貌为原则,但内部则进 行了翻天覆地的改造,现在的 新天地石库门弄堂,外表依旧 是昔日的青砖步行道、清水砖 墙和乌漆大门等历史建筑,但 内里则设有中央空调、自动电 梯、宽带互联网,把它改造成 全新概念的经营消费场所。
外 表 特 色 的 保 留
规划特色
一个建筑、一个实践、一种理念,一种探索,在追求 目的最大化的过程中,下面四种因素必须要得到高程度的关 注: 1、可利用和挖掘的现有基础。 2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。 3、善用外界因素,追求与自身目的的良性互动。 4、利用现代手段加强自身形象的推广,以及与外界的 即时沟通。
功能分区
• 图中大红色区域是商业文化 区,这块区域主要是沿街的 商业和商业娱乐步行街。里 面主要是西餐店或者酒吧, 上海人的夜生活比较丰富, 还有不少外国友人来这里聚 餐休闲,为这里的生活融入 了西式元素,橙色的区域是 整个新天地的展示盒办公区 域,这里担任着对整个片区 的宣传和管理职能,绿色区 域是历史悠久的古建筑。
上海新天地是太平桥地区重 建计划的第一期发展项目,是一 个具上海历史文化风貌的娱乐购 物热点。 • 该项目占地三万平方米,建 筑面积约六万平方米,以中西合 璧、新旧结合的海派文化为基调, 将上海特有的传统石库门旧里弄 与充满现代感的新建筑群融为一 体,创建既具传统风貌,又具现 代化功能设施的聚会场所,提供 餐饮、零售、娱乐、文化及服务 式公寓等设施,露天茶座及酒吧、 广场表演和步行街等特色,令项 目倍添新意。
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