正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)
职业培训教育网职业人的网上家园
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第七节讲义2
房地产投资项目方案比选
■ 概念
差额投资内部收益率是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率（先求差，再使差的折现值为0时的折现率）
■ 判定标准
差额内部收益率大于等于基准收益率，投资额大的方案为优
差额内部收益率小于基准收益率，由投资额小的方案为优
■ 步骤
把各投资方案按照初始投资从小到大的顺序排列，并增加一个零投资方案
选择零投资方案作为临时最优方案
逐次计算相临两个方案的差额投资内部收益率，如果大于基准收益率，则把后一方案视为最优方案，如果小于基准收益率，则把前一方案视为最优方案，再重复上面的计算
【重点与难点】
■ 差额内部收益率不是两个方案内部收益率的差，而是两个方案现金流量的差额所形成的现金流的内部收益率
■ 互斥方案不能直接用方案的内部收益率作为比选的标准，只能用投资差额内部收益率进行比选
【2010年真题】
甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有△IRR（乙-甲）>Ic , △IRR（丙-乙）<Ic, △IRR（丙-甲） >Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（）。

A.甲、乙、丙
B.乙、丙、甲
C.丙、乙、甲
D.乙、甲、丙
[答疑编号2526060706]
【答案】B
【解析】本题考查用差额投资内部收益率法比较计算期相同的互斥方案。

由△IRR（乙-甲）>Ic得到，乙优于甲，由△IRR（丙-乙） <Ic得到乙优于丙，由△IRR（丙-甲）>Ic得到丙优于甲，综合得到各方案从优到劣的排列顺序为乙、丙、甲。

参见教材P150。

【2010年真题】
用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是（）。

A.△IRR>i C，则年均净现金流大的方案为优
B.△IRR<i C,，则年均净现金流大的方案为优
C.0<△IRR<i C，则年均净现金流大的方案为优
D.△IRR<0，则年均净现金流大的方案为优
[答疑编号2526060707]
【答案】A
【解析】本题考查差额内部收益率法的判别准则。

用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选的判别准则是：在△IRR存在的情况下，若△IRR>i C，则年均净现金流大的方案为优；若0<△IRR<i C，则年均净现金流小的方案为最优。

参见教材P150。

3.4 差额净现值法
■ 概念
两方案求现金流之差，然后把这个差额现金流作为一个现金流求其净现值。