10
本报告是严格保密的。
户型分析


户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划 分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强 不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性 有所影响 2.缺乏套房设计
客户分析

基本都是周边区域型客户，且有很多产业客户（例如航头研究所、上海电气等）。

外区域导入客，基本是以5号线、1号线等地铁能覆盖的沿途客户。
本报告是严格保密的。
装修交付标准
类别 品牌 备注
空调
新风系统 整体橱柜 厨房3件套 厨卫品牌 开关 户内门 入户门 木制家具
——
兰舍 方太 摩恩
不包括在装修标准内
本报告是严格保密的。
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
涂料
精装 70年 2.4 上海万科物业服务有限 公司 3-3.3元/㎡.月 18-28F高层 35% 销售报价1.8~2万/㎡ 预计2015.4 6.11（600套）、6.28 （315套）、7.14 （200套） 策源、新聚仁、世联
11 18
19
12
9 17 1 2 16 3 15 7 5 6 8




本报告是严格保密的。
户型总结

户型优势：相同户型中 ，南向开间较大；附加 值空间较多，偷1房且 每个户型均有多个落地 飘窗面积赠送；科学收 纳系统；3分离卫浴系 统；阳台进深较大 1.8~2.0米。 户型劣势关键词：2梯 4户、2梯6户，部分户 型采用内天井采光

本报告是严格保密的。



本报告是严格保密的。
户型分析

户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
脱排、煤气灶、热水器 台盆龙头、五金、厨房台盆
科勒
SIMON 安洋 ROCK
台盆、坐便器、花洒、浴缸
入户鞋柜、卧室衣柜、储藏柜、镜前 柜
本报告是严格保密的。
中远郊知名开发商刚需大盘
中远郊项目，周边为工业区及保障房，目 前配套、交通尚不成熟
知名开发商
创新全刚需南北通透户型，有附加值 精装交付，标准约1500元，注重细节
本报告是严格保密的。



户型分析

户型：C型(C型二房（93㎡）房间数464套 指导均价：20,648元/㎡总价范围178-178万


分布楼栋：1号、2号、5号、6号、7号、9号 、10号、12号、17号、18号、19号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划分 明确 3.卫生间在两卧中间，方便起居生活 4.房 型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确 5.客 厅开间较大，活动空间充足 6.客厅餐厅开间较 大。活动空间充足
本报告是严格保密的。
总结

㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（ 华宁路站），分别通往4个不同的地铁站，项目出行主要就靠公交转轨交的方式，对五号线


的依赖非常大。
本报告是严格保密的。

第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
本报告是严格保密的。
项目经济指标
总建筑面积 规划户数 物业类型 317534.92㎡ 3400户（一期1100户） 公寓
售罄
在售
外立面
装修标准 产权 容积率 物业服务 建筑形态 绿化绿 目前报价 交房时间 开盘节点 代理商
水池装饰，彰显万科标志
礼品盒、人物装饰现代感强烈
大型雕塑与花簇相映
花盆整齐、数量多，增加氛围
本报告是严格保密的。
2位保安，专业显像项目品质
售楼处内部
体验中心，绿色之城——倡导绿色健康低碳生活



墙面：万科品牌物业 服务 地面：健康跑道，配 套设施 正面：绿色之城概念
立体式信息植入

成品化的 收纳系统 展示


万科品牌及“万科 城”系列产品介绍
本报告是严格保密的。
样板房布置
样板房展示主题突出，现代风格，更贴近年轻人的喜爱
可爱温馨儿童房
超大露台，扩大视野
本报告是严格保密的。
样板房温馨 提示
现场展示注重细节，考虑仔细、用心，让客户体验温馨
不利因素展示，开诚布公，获取客户好感；制作宣传片，改编歌曲，很独特，具有创新性；入户门
本报告是严格保密的。
区域位置分析

离地铁3-4km，紧邻教育用地，但配套靠自带，显而 易见，万科城VCITY 最大软肋是交通
㈠交通环境 轨道交通：5号线。公共 交通：4条路线；自驾出行： 自驾出行主要走A4（S4） 公路，另外还有在建的嘉 闵高速公路。 ㈡生活配套 商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主 教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。 医疗配套：项目附近在建 一个社区医疗中心。


不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析

户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套

指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
前安装可放东西的挂钩；楼梯铺上地毯；
本报告是严格保密的。
收纳系统

鞋柜

偷来的1房，被包装成“ 玩具房”、“书房”、 “老人房”等

入户组合柜收纳系统

储藏收纳系统
本报告是严格保密的。
细节分析

智能科技的噱头应用

营造“鸟语花香”的居住氛围

智 能 安 防 系 统

智能小夜灯设计
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
本报告是严格保密的。
城界感包装
大红色围挡、道旗：强烈的城界感，让人一进入该区域， 红色充分对视觉神经的冲击感
红色围挡、道旗色彩鲜明，吸引眼球，大范围铺排拦截客户，增加城界感；
红色小人、灯箱，造型独特，增加现代时尚气息；


独有的智能科技系 统体验——智慧 之城
本报告是严格保密的。
售楼处内部
售楼处内部情景演绎
本报告是严格保密的。
售楼处内部

教育之城——在其他配套资源匮乏的情况下，突出项 目的教育配套优势
丰富的墙面表现，抽象的发布项目配套信息 从幼儿园到大学，以孩子的成长过程发布学 校资源信息，表现形式直观生动。
5大V型人
5个代表人物——V型人

创作5个代表卡通人物 形象，运用于营销推广 的各个环节中

项目客户定位：V型 人——秒睡帝、婴 国人、家里森、万 维码、临床界
本报告是严格保密的。



本报告是严格保密的。
户型分析

户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套

指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能 划分明确 3.房型分割较合理，布局紧凑， 功能划分明确 4.客厅开间较大，活动空间 充足 5.内部动线布局合理 6.精致两房，实 用性强 不足： 1.无储物空间设计 2.非全套房系统 3.缺乏 套房设计
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
麦哲地产 策划团队
2013-8-30
本报告是严格保密的。
第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
区域概况分析
产品打造 营销包装分析 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放
6月11日：开出600套，售罄
6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
本报告是严格保密的。
区域位置分析Байду номын сангаас

项目位于闵行马桥，闵行区位于上海的腹部，为中心城 区拓展区和城市副中心
“十二五”期间，城市基 础设施的重大工程建设项 目高度聚集、落地闵行， 建设任务十分的繁重。 同时，围绕区委、区[有 关部门]“全面调结构、深 度城市化”的规划发展战 略，闵行区正在大力推进 莘庄综合交通枢纽以及重 点园区等重大项目的建设， 任务也十分的繁重。 外围配套市政项目有12条 道路、3个公交枢纽和2个 排水项目共17项建设任务。 项目主要集中在浦江基地 和马桥基地。