元/平方米 5000 4000 3000 2000 1000
0
开通前均价 莘庄
开通后均价 彭浦
上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化
14
过去·增值
城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业 的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过 程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。
目录
一 地铁对城市生活的影响…………………………………3 二 地铁对房地产市场的影响………………………………9 三 上海轨道交通发展历程………………………………....... 四 杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………
11
地铁对于房地产市场
过去·增值 现在·保值 未来·创造价值
12
过去·增值
随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊 区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共 交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。
2
目录
一 地铁对城市生活的影响…………………………………3 二 地铁对房地产市场的影响………………………………9 三 上海轨道交通发展历程……………………………….......18 四 杭州地铁对城市房地产影响预测…………………………33
年度
1991年远离轨 道的房价较高
1992年开始轨 道房价格升高
轨道运营前房 价已经上升
25
上海轨道交通发展历程
第一阶段：从“无”到“有”的飞跃
房价（元/平方米）
5000
房价
4500
拟合曲线1
●城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范
拟合曲线2
4000
围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距
3500
杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测
易居中国
中国/上海，2008年5月
© 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。
1
引言
中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市 化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城 市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。 城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内， 从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年， 到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。 2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的 2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市 规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就 取决于交通的规划及交通的模式.
东坪线（5站）
莘庄
人民广场
1号线（12站）
莘庄
占用时间
正常时间：1个半小时左右 高峰时间：2个小时以上
正常时间：40分钟 高峰时间：40分钟
6
地铁的运营改善了周边的生活配套
城市边 缘区域
地铁开通
区域居住区
配套完善
区域生活区
居民特征：以当地居民为主
生活配套：社区型商业，仅 能满足日常生活需 求
置业特征：置业外流型
3
地铁对于城市生活
缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式
4
地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间
空间上的距离可以用缩短时间来解决
交通工具类型 公共汽车
高峰运量(人) 0.4～1万人
城市轻轨
1～4万人
地下ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ路
4～6万人
速度 15～20km/h 25~35km/h 30~60km/h
轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行
未来进程 东延伸段：自现在的东起迄站张江高科站向东延伸至浦东国 际机场。 西延伸段：自现在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹桥交通枢 纽。 远期规划：西段为低速磁浮线路，自虹桥交通枢纽站出发至 朱家角镇，称“青浦线
0
庙行板块均价
全市均价
庙行板块均价增长率 51.87%
全市均价增长率
价格增长率 60% 50%
11.80% 开3工.6至0通% 车
31.16% 19.03%
25.77%
25.07% 8.05% 4.18%
-2.37%
40% 30% 20% 10% 6.10% 1.85% 0% -10%
2001
2002
第一阶段：从“无”到“有”的飞跃
徐家汇
● 轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显
城市建设
居住人口 商业收入
1993年 （地铁开工）
徐家汇商城1 期开工
76万
8亿
1995年1 号线通车
1996年
徐汇商场1期 建成 100万 55亿
上海轨道交通1号线开通前，徐家 汇的地位仅相当于曹家渡的区级中 心，而在1号线开通后，它们之间 的差距逐步拉开，徐家汇地区的活 力日益增强。
1994 人民广场综合改造竣工
1994 上海大剧院开工
1995 轨道1号线开通
1996 上海博物馆新馆开馆
1998 上海城市规划馆开工
1999 南京路步行街开街
人民广场
●市中心轨道更突出其交通 枢纽的作用 ●市中心地段轨道交通对房 地产影响不明显，但会促进 整个中心格局的改变
27
上海轨道交通发展历程
22
上海轨道交通发展历程
第一阶段：从“无”到“有”的飞跃
●1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。 ● 1993年1月10日，南段锦江乐园站至徐家汇站上行线建成。 ● 1993年5月28日，南段线路(徐家汇站－锦江乐园站)观光试运行。 ● 1995年4月10日，一号线全线（上海火车站－锦江乐园站）试 运营，总长16．1公里。 ● 1995年7月，全线正式运营。 ● 1996年12月28日，一号线南延伸段（虹梅路至莘庄）试通车。 ● 1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站－莘庄站，为地 面路线）贯通运营，总长21.35 公里。 ● 2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试 运营。
19
目录
一 地铁对城市生活的影响…………………………………3 二 地铁对房地产市场的影响………………………………9 三 上海轨道交通发展历程………………………………....18 四 杭州地铁对城市房地产影响预测………………………
20
上海轨道交通发展历程
第一阶段：从“无”到“有的飞跃
第二阶段：从“点”到“线”的发 展
2003
2004
2005
2006
2007
地铁对城市地产的增值效应显著。
16
现在·保值
地铁物业增多； 稀缺性减弱； 抗跌能力显现； 保值性强。
平均增长率 60%
50%
40%
30%
20%
12.48%
13.16% 10%
0% -10%
2002
轨道交通
非轨道交通
38.73% 32.23%
47.49% 34.37%
与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概 念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由 自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。
5
地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间
人民广场→莘庄
路线走向
人民广场
167路(6站)
徐家汇
商业增值 地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。
2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城， 其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引 了商铺投资者们大举进入松江新城 。
15
上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析
元/平方米 10000 8000 6000 4000 2000
平均房价（元/m2）
1991-2000年间莘庄站2KM圈内外多层平均房价
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
2km圈内房价 2km圈外房价
●轨道交通建设及运营对沿线地 块房价产生了重要的影响。 ●城市轨道交通对沿线房价的影
500
0
响在时间上是超前发生的。
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
18.81% 13.76%
2003
2004
2005
-1.71% 2006-5.04%
8.17%
4.77% 2007
17
未来·创造价值
当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要 体现在两个方面： ①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的 商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产 业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。
23
上海轨道交通发展历程
第一阶段：从“无”到“有”的飞跃
莘庄
莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经是动迁 户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄，
是上海西南角的一个商业和居住中心。
24
上海轨道交通发展历程
第一阶段：从“无”到“有”的飞跃
上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。 从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格 开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。
的升级
居民消费力的提高及消 费需求的增强引起区域 生活配套的完善及商业
产业的升级
8
地铁的运营改变了市民的生活方式 出行方式 地铁未开通前